Cứu thị trường bất động sản, cần cứu ở đâu?

Chỉ cần có tin bất động sản sẽ được cứu là giá nhà trên thị trường có cơ hội bơm lên, giá cổ phiếu bất động sản tăng theo. Ai hưởng lợi ở đây?

Mức độ khác nhau nhưng tất cả các đối tượng trong xã hội đều chịu ảnh hưởng của dịch Covid - 19. Không chỉ DN mà hộ gia đình, cá nhân; không chỉ ngành du lịch, khách sạn, nhà hàng, hàng không,... mà hầu như các ngành bị thiệt hại. Các cơ sở giáo dục tư nhân được cho chẳng liên hệ mấy đến câu chuyện làm ăn nhưng lại ảnh hưởng không kém du lịch ít ai để ý.

Thị trường bất động sản khó khăn do đâu?

Theo dữ liệu của Công ty Chứng khoán TP Hồ Chí Minh SSI, lợi nhuận sau thuế (LNST) năm 2019 của các công ty BĐS niêm trên 3 sàn giao dịch chứng khoán có mức tăng trưởng là 30,8% so với năm 2018. Trong khi các ngân hàng được tiếng lợi nhuận nghìn tỷ đồng nhưng chỉ có mức tăng LNST toàn ngành là 29,9%.

Ngoài nhóm ông lớn BĐS đang khống chế khoảng 60% thị phần doanh thu, không hiếm công ty BĐS khác có mức tăng trưởng LNST rất cao như Tổng Công ty đầu tư phát triển xây dựng (DIG) 36%, Công ty Tập đoàn Hà Đô 35,4%.

Tuy nguồn cung bị sụt giảm nhưng do giá bán căn hộ tăng mạnh nên LNST của một số công ty BĐS vẫn tăng nhiều. Theo Công ty CBRE Việt Nam, tại TP Hồ Chí Minh nguồn cung giảm 6% nhưng giá bán tăng 11 - 12%; TP Hà Nội nguồn cung và giá bán đều tăng tương ứng là 7% và 5%. Giá nhà tại TP Hồ Chí Minh thực tế tăng cao hơn nhiều so với số liệu của CBRE đưa ra.

Từ năm 2019 đến nay tại TP Hồ Chí Minh có hơn 100 dự án BĐS bị đóng băng chờ rà soát, thanh tra tính pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở, Luật BĐS, Luật Đầu tư, Luật Đất đai,… UBND TP Hồ Chí Minh cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình đó là do các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành.

Trong kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ gần đây, UBND TP Hồ Chí Minh đưa ra 8 khó khăn, vướng mắc trong triển khai thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở trên địa bàn TP. Không thể phủ định ý kiến của UBND TP Hồ Chí Minh nhưng đó chỉ mới là phần nổi khách quan. Phần chủ quan là nhiều tồn tại trong triển khai thực hiện, từ chủ trương đến tác nghiệp thủ tục, giám sát biến động trên thị trường bất động sản (TTBĐS) theo mục tiêu phát triển nhà ở của Chính phủ.

Nhiều dự án nhà ở tại TP Hồ Chí Minh dường như triển khai theo cách vướng luật pháp ở đâu thì kiến nghị cấp trên xử lý ở đó. Nhưng luật pháp là luật pháp, không thể kiến nghị Thủ tướng là có thể giải quyết ngay được. Bất kỳ ai cũng có quyền đặt câu hỏi tại sao luật pháp điều chỉnh chung nhưng TP Hà Nội và các địa phương khác không có hàng loạt dự án nhà ở bị kẹt như tại TP Hồ Chí Minh.

Nút thắt được chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh kiến nghị cởi trói nhiều nhất là quy trình triển khai dự án theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư. Quy trình này hiện tại gồm 6 bước. Ngày 6/3, Sở Xây dựng TP đã có Công văn số 2363 kiến nghị UBND TP rút gọn còn 5 bước. Tuy nhiên, quy trình 5 bước hay 6 bước, thậm chí rút gọn còn 4 bước không quan trọng mà quan trọng là mất thời gian bao lâu để thực hiện từng bước và tổng thời gian thực hiện thủ tục của dự án.

Đẩy mạnh cải cách hành chính, thực hiện giao dịch một cửa liên thông đã nói rất nhiều nhưng thủ tục hành chính trong thực hiện quy trình dự án nhà ở tại TP Hồ Chí Minh chưa chuyển động. Chẳng hạn bước xác định giá đất và làm nghĩa vụ tài chính của dự án phải qua 3 cửa độc lập là Sở TN&MT, Sở Tài chính, Cơ quan thẩm định giá. Phức tạp hơn, các ý kiến tại 3 cửa này phải được chấp thuận của Văn phòng UBND TP. Do đó, thực tế chủ đầu tư phải chạy lui chạy tới 4 cửa.

Do sự rối rắm trong thủ tục, nên riêng bước làm nghĩa vụ tài chính đối với dự án nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh thường bị kéo dài có khi từ 2 - 3 năm. Cộng thêm bước đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích đất hết sức chậm nên dự án bị kéo dài nhiều năm là điều dễ hiểu.

Nút thắt đó phần lớn do khâu tác nghiệp của các đơn vị chức năng gây ra chứ đâu phải hạn chế của luật pháp. Đương nhiên, từ năm 2018 đến nay TP Hồ Chí Minh là địa phương có hàng loạt dự án BĐS bị thanh tra, khởi tố do có dấu hiệu sai phạm. Điều này cũng làm cho cán bộ, công chức TP “nhụt chí” xử lý năng động, như phát biểu của Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh.

Cũng như các lĩnh vực khác, lĩnh vực BĐS cũng chịu ảnh hưởng bởi dịch covid-19. Tác động nặng nề nhất là các DN dịch vụ môi giới BĐS. Tuy nhiên không thể căn vào việc hàng trăm Sàn giao dịch BĐS khó khăn để vận động một cuộc giải cứu riêng cho TTBĐS từ Chính phủ. Các động thái trên TTBĐS tại TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội đang cho thấy TTBĐS chưa cần phải cứu.

Nên cứu ở đâu?

Thực tế cho thấy, TTBĐS chỉ bị đóng băng khi nguồn cung vượt quá mức cầu, chẳng hạn giai đoạn 2010 - 2012. Biểu hiện lúc này là nhà đầu tư thứ cấp sẽ ồ ạt bán cắt lỗ, thậm chí bán tháo. Trong khi các Chủ đầu tư sẽ giảm sâu giá sản phẩm kèm theo nhiều khuyến mại. Giờ đây TTBĐS đang thiếu hụt nguồn cung, thậm chí trầm trọng, thì sao lại cho rằng nó đang đóng băng?

Không thể dựa vào con số tồn kho 223.474 tỷ đồng của 65 công ty BĐS đang niêm yết trên 3 sàn giao dịch chứng khoán để cho rằng TTBĐS đang bị đóng băng. Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đề cập con số này để hàm ý giải thích TTBĐS đang bị đóng băng là điều cần lưu ý. Bởi trong số tồn kho này nếu có tỷ lệ lớn là BĐS căn hộ thành phẩm thì nhận định mới thuyết phục được.

Tồn kho BĐS bao gồm giá trị đất tồn kho, chi phí các dự án dở dang (chờ phân bổ), thậm chí giá trị BĐS nhiều nghìn tỷ đồng thuộc diện chờ ngân hàng xử lý nợ xấu, đâu phải chỉ tồn kho thành phẩm. Giá nhà tăng chóng mặt từ năm 2018, hiện nay ảnh hưởng dịch Covid-19 giá nhà đang tạm chững lại, không chịu giảm, cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Không ít dự đoán cho rằng giá nhà đang bị nén và sẽ bật tăng khi khống chế hết dịch sắp tới. Chỉ điều này đủ cho rằng TTBĐS chưa gặp khó khăn và chưa cần có gói cứu trợ riêng.

Việc vận động cứu TTBĐS lúc này là để cứu người giàu chứ không phải cứu người nghèo. Tệ hơn, chỉ cần có tin TTBĐS sẽ được cứu là giá nhà trên thị trường có cơ hội bơm lên, giấc mơ nhà ở của người có thu nhập trung bình trở xuống càng xa vời. Bởi vậy, nếu cứu TTBĐS trước hết nên cứu người có thu nhập trung bình trở xuống sớm có nhà ở để an cư lạc nghiệp.

Muốn vậy trước hết phải có quy định kiểm soát mức tăng giá nhà hàng năm ở tất cả các dự án nhà ở thương mại được phép bán. Không thể cho rằng giá nhà tăng là do cung cầu thị trường và cũng không chấp nhận cách giải thích chung chung của chủ đầu tư, rằng giá nhà tăng do chi phí tăng được. Các chủ đầu tư nên và chỉ được phép xác định giá căn hộ trong phạm vi biên lợi nhuận tối đa cho phép.

Thứ hai, phải có quy định khống chế tỷ lệ tối đa số lượng căn hộ bán cho nhà đầu tư hoặc nhóm nhà đầu tư của một dự án nhà ở thương mại để tránh nạn đầu cơ lũng đoạn giá. Trong điều kiện nguồn cung sụt giảm mà để tệ đầu cơ lũng đoạn hoành hành thì người có thu nhập khá cũng không mua nổi nhà ở huống chi người có thu nhập thấp.

Thứ ba, phải có quy định khống chế tỷ lệ tối thiểu số lượng căn hộ có giá trung bình và thấp của một dự án. Thực tế, nếu không có quy định đó các chủ đầu tư hoàn toàn không muốn xây dựng căn hộ giá trung bình trở xuống vì biên lợi nhuận thấp.

Thứ tư, để người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có nhà ở đương nhiên phải tính đến các gói tín dụng hỗ trợ của Chính phủ thông qua Ngân hàng chính sách xã hội và các Ngân hàng thương mại.