Cuộc đua hạ tầng mới của bất động sản công nghiệp

Kho vận – bán dẫn – trung tâm dữ liệu đang trở thành ba động lực tăng trưởng chủ đạo của bất động sản công nghiệp Việt Nam, khi nhu cầu thuê đất và hạ tầng ngày càng gắn chặt với yêu cầu vận hành của các ngành công nghệ và logistics hiện đại.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển mới, khi nhu cầu không còn chỉ tập trung vào mở rộng diện tích mà gắn chặt với yêu cầu vận hành của từng ngành.

Một trong những động lực rõ rệt nhất đến từ thương mại điện tử. Quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam năm 2025 ước đạt 26–28 tỷ USD, kéo theo nhu cầu lớn về kho vận và logistics.

Savills ghi nhận hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm 2025. Khi cạnh tranh ngày càng gay gắt, các nền tảng chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu vận hành, khiến hệ thống kho vận, trung tâm hoàn tất đơn hàng và hạ tầng giao nhận trở thành mắt xích quan trọng.

Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình kho vận hiện đại, đặc biệt tại những khu công nghiệp gần Hà Nội, TP.HCM và các hành lang công nghiệp lớn – nơi doanh nghiệp có thể rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí logistics.

Bán dẫn và xe điện mở rộng chuỗi sản xuất

Một trụ cột tăng trưởng khác đến từ ngành bán dẫn, khi Việt Nam đang từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Chiến lược quốc gia về bán dẫn được phê duyệt cuối năm 2024 đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi giá trị, từ lắp ráp – kiểm định đến đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các phân khúc sản xuất chọn lọc.

Trong giai đoạn 2023–2025, Việt Nam thu hút khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn ghi nhận khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký, với sự tham gia của nhiều tập đoàn lớn.

Chính phủ cũng dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024–2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một cột mốc đáng chú ý là nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam dự kiến vận hành trong năm nay.

Sự mở rộng của ngành này tạo ra nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp: không chỉ nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn quỹ đất lớn, hạ tầng điện ổn định và không gian nghiên cứu – phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt.

Song song đó, ngành xe điện cũng nổi lên như một động lực mới khi yêu cầu tích hợp chuỗi cung ứng từ linh kiện, sản xuất đến logistics, giúp những khu công nghiệp gần cảng biển và trung tâm sản xuất hưởng lợi rõ rệt.

Trung tâm dữ liệu: lớp nhu cầu hoàn toàn mới

Một xu hướng khác đang tạo ra nhu cầu lớn cho bất động sản công nghiệp là hạ tầng dữ liệu.

Theo Savills, Việt Nam đang đẩy mạnh phát triển hạ tầng số để phục vụ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đây là yếu tố tạo ra lớp khách thuê mới cho các khu công nghiệp có hạ tầng kỹ thuật mạnh.

Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất khoảng 524,7 MW, và con số này có thể tăng lên 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào hoạt động cũng giúp nâng đáng kể năng lực kết nối quốc tế.

Khác với nhà xưởng truyền thống, trung tâm dữ liệu đòi hỏi nguồn điện ổn định, hạ tầng chuyên biệt và khả năng mở rộng dài hạn. Vì vậy, chỉ một số khu công nghiệp đáp ứng đủ điều kiện mới có thể thu hút loại hình đầu tư này, khiến thị trường ngày càng phân hóa.

Savills nhận định trong giai đoạn tới, những khu công nghiệp có hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng phục vụ các ngành công nghệ cao sẽ có lợi thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.