Cuộc chơi tiền tỷ và tham vọng phục hồi của ngành địa ốc

Bất chấp những thận trọng về nợ xấu, dòng vốn tín dụng đang chảy vào bất động sản với tốc độ "chóng mặt" ngay từ đầu năm 2026. Với tổng dư nợ chạm mốc 2,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng 43% so với cùng kỳ, thị trường địa ốc đang đứng trước một cuộc đại phục hồi nhưng cũng đầy rẫy những rủi ro về sự lệch pha cung - cầu.

Khi nhà ở và đô thị trở thành "thỏi nam châm" hút hơn 780.000 tỷ đồng, bài toán đặt ra không chỉ là bơm vốn, mà là làm sao để dòng tiền khổng lồ này chảy đúng vào giá trị thực thay vì nuôi dưỡng những cơn sốt ảo.

Cuộc chơi tiền tỷ và tham vọng phục hồi của ngành địa ốc

Tín dụng dành cho khu đô thị và nhà ở chiếm khoảng 35% tổng dư nợ toàn ngành.

Dòng vốn tín dụng đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng. Tính đến cuối tháng 2/2026, tổng dư nợ lĩnh vực này đạt khoảng 2,2 triệu tỷ đồng, tăng gần 12% so với cuối năm trước và vọt 43% so với cùng kỳ – mức tăng cho thấy tốc độ phục hồi đáng kể.

Dòng tiền tiếp tục ưu tiên phân khúc có khả năng hấp thụ tốt. Các dự án khu đô thị và nhà ở dẫn đầu với dư nợ gần 784.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất. Đây là nhóm được đánh giá có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai nhanh và dễ tạo dòng tiền, phù hợp với khẩu vị thận trọng của ngân hàng.

Các phân khúc khác ghi nhận mức phân bổ phân tán hơn. Bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì sức hút nhờ dòng vốn FDI, trong khi mảng du lịch – nghỉ dưỡng và khách sạn hồi phục chậm, phản ánh sự thận trọng của thị trường dịch vụ. Một phần đáng kể tín dụng cũng chảy vào các hoạt động liên quan như mua đất, xây dựng – sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê.

Đáng chú ý, nhóm “đầu tư kinh doanh bất động sản khác” chiếm quy mô lớn, cho thấy dòng vốn không chỉ tập trung vào dự án truyền thống mà còn lan sang nhiều cấu phần phụ trợ của thị trường.

Về cơ cấu, tín dụng cho khu đô thị và nhà ở chiếm khoảng 35% tổng dư nợ toàn ngành và tăng mạnh theo quý. Diễn biến này cho thấy hệ thống ngân hàng đang chọn lọc kỹ hơn, ưu tiên các dự án có tính thanh khoản và nhu cầu ở thực.

Song song với đà tăng, yêu cầu kiểm soát rủi ro tiếp tục được đặt lên hàng đầu. Cơ quan quản lý định hướng thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, đồng thời mở rộng tiếp cận cho người trẻ – nhóm có nhu cầu lớn nhưng hạn chế về tài chính.

Chính sách điều hành vẫn giữ nguyên nguyên tắc: không “khóa van” tín dụng bất động sản, nhưng kiểm soát theo mức độ rủi ro từng phân khúc. Dòng vốn được khuyến khích vào nhà ở phục vụ nhu cầu thực, thay vì các hoạt động mang tính đầu cơ.

Giới chuyên gia cho rằng tăng trưởng tín dụng mạnh là tín hiệu tích cực, nhưng không thể tách rời yếu tố pháp lý và sức cầu thực. Nếu dòng tiền tiếp tục chảy vào các phân khúc kém hiệu quả, nguy cơ lệch pha cung – cầu và áp lực nợ xấu có thể quay trở lại trong trung hạn.

Bức tranh hiện tại cho thấy thị trường đang ấm lên, nhưng vẫn cần một “bàn tay điều tiết” đủ chặt để tránh lặp lại chu kỳ tăng nóng. Tăng trưởng là cần thiết, song chất lượng dòng vốn mới là yếu tố quyết định sự bền vững.