“Của để dành” của các doanh nghiệp địa ốc đang teo tóp dần

Khoản “người mua trả tiền trước” được nhà đầu tư ví von rằng, đây là “của để dành” của doanh nghiệp, bởi nó sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán.

Khoản mục “người mua trả tiền trước” của nhiều doanh nghiệp đao teo tóp dần... Ảnh: Q.H

Theo các chuyên gia bất động sản, khoản mục "của để dành" này càng tăng là tín hiệu cho thấy, khả năng bán hàng của các doanh nghiệp phục hồi khá tốt sau dịch. Đặc biệt là khả năng tăng doanh thu và lợi nhuận cho doanh nghiệp trong tương lai.

Theo dữ liệu từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp công bố, Vingroup đang là doanh nghiệp nắm giữ lượng tiền lớn nhất từ việc người mua trả tiền trước, lên tới trên 62.648 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý 2/2022, tăng 68% so với cùng kỳ 2021 và gấp gần 3 lần so với cuối năm 2021.

Kế đến, Novaland cũng là đơn vị có khoản mục "của để dành" khá lớn. Cụ thể, tính đến cuối quý 2/2022, số tiền người mua trả trước của doanh nghiệp ở mức gần 12.600 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi cùng kỳ 2021.

Tính đến cuối quý 2 năm nay, FLC đang nắm giữ gần 7.000 tỷ đồng từ việc người mua trả tiền trước, tăng 37,7% so với cùng kỳ 2021.

Tập đoàn Nam Long cũng nằm trong số ít các doanh nghiệp địa ốc có khoản 'của để dành' tăng. Cụ thể, khoản mục khách hàng trả trước của Nam Long tăng gần 1.080 tỷ đồng, lên mức 3.542,9 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2022, tăng khoảng 43%.

Trái ngược với các doanh nghiệp trên, tính đến cuối quý 2/2022 cũng có khá nhiều "ông lớn" địa ốc của "của để dành" sụt giảm mạnh.

Nguyên nhân là do những tác động tiêu cực từ việc siết thị trường trái phiếu doanh nghiệp, khiến việc phát hành mới để đảo vốn cũng như bổ sung vốn cho hoạt động đầu tư phát triển dự án gặp khó khăn. Cùng với đó là chủ trương kiểm soát chặt chính sách tiền tệ để kìm chế lạm phát… dẫn đến dòng tiền bán hàng của doanh nghiệp xuống thấp.

Tại TTC Land, khoản mục "người mua trả tiền trước" giảm từ mức 1.355,6 tỷ đồng hồi đầu năm xuống còn 986,34 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tương đương giảm hơn 27%.

Theo Thông tư 200/2014 của Bộ Tài chính, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu khi dự án đã hoàn thành và bàn giao cho khách hàng.

Nói cách khác, doanh nghiệp là chủ đầu tư không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo tiến độ xây dựng hoặc theo số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ khi công trình chưa hoàn thành…

Tương tự, khoản mục này tại DIC Corp cũng giảm khoảng 97 tỷ đồng, từ mức 1.741 tỷ đồng xuống mức 1.644 tỷ đồng vào thời điểm cuối tháng 6/2022, giảm khoảng gần 6%.

Với Tập đoàn Hà Đô, khoản "người mua trả tiền trước" giảm hơn 75 tỷ đồng (giảm khoảng 12%) xuống mức hơn 1.050 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022, nguyên nhân là do triển khai bán hàng không thuận lợi ở một số dự án trọng điểm.

"Ông lớn" Vinaconex cũng là một trong những doanh nghiệp ghi nhận khoản "người mua trả tiền trước" giảm mạnh nhất sau 6 tháng đầu năm 2022. Cụ thể, tính đến hết quý 2/2022, khoản mục "của để dành" của doanh nghiệp này chỉ còn 2.609,2 tỷ đồng, giảm gần 3.991 tỷ đồng so với hồi đầu năm, tương ứng với mức giảm tới 61%.

Còn tại Công ty CP Đầu tư Văn Phú, khoản mục này giảm rất mạnh, từ mức 623 tỷ đồng hồi đầu năm giảm chỉ còn gần 130 tỷ đồng vào cuối quý 2/2022.

Có thể thấy, vốn, tài chính vẫn là bài toán thách thức với các doanh nghiệp sau 2 năm chống chọi với Covid-19. Tới nay, câu chuyện này tiếp tục là bài toán chưa có lời giải đáp dành cho nhiều doanh nghiệp.

Tại hội nghị Thủ tướng đối thoại với doanh nghiệp diễn ra mới đây, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, chia sẻ, các ngân hàng thương mại đã tạm dừng cho vay, bao gồm cả người mua nhà dù hồ sơ vay vốn đầy đủ với lý do "kẹt" room. Từ đó dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp và người tiêu dùng, bởi đây là "bà đỡ" trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án để đến giai đoạn thu hút vốn khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề nghị Bộ Tài chính sớm sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP một cách hợp lý để nắn lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn.

Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn trong những tháng cuối năm... Ảnh: Q.H

Trong khi đó, theo các chuyên gia của SSI Research, với thị trường bất động sản, các động thái mang tính thanh lọc, lành mạnh hóa thị trường bất động sản từ phía Chính phủ được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, việc thiếu vắng những hướng dẫn cụ thể trong triển khai có thể dẫn tới khó khăn cho thị trường bất động sản, do trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng và nếu không có các biện pháp xử lý kịp thời, có thể ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư khi môi trường kinh doanh chuyển từ quá nóng sang quá lạnh.

Theo SSI Research, vẫn còn 4 rủi ro lớn với thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm.

Thứ nhất, tín dụng ngân hàng trở nên khó khăn hơn đối với cả chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà (do lãi suất tăng, và ít có khả năng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng).

Thứ hai, kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp không còn sôi động như trước.

Thứ ba, nhu cầu đối với bất động sản nhà ở có thể suy yếu khi lãi suất cho vay tăng.

Thứ tư, tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản (tỷ suất lợi nhuận gộp năm 2023) có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn.

"Chi phí huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang tăng lên, trong khi các khoản vay mua nhà có thời gian ân hạn 2020-2022 sẽ hết thời gian ưu đãi và có rủi ro trở thành nợ xấu vào năm 2023 khi các khoản thanh toán gốc và lãi đến hạn trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản bị thắt chặt", chuyên gia phân tích SSI, nhận định.