Cú trượt của thị trường bất động sản Hồng Kông

Hồng Kông từng chứng kiến ​​thị trường bất động sản sụp đổ trước đây, nhưng họ luôn phục hồi trở lại một cách ngoạn mục.

Ở giữa khu thương mại của Hồng Kông, trên khu vực bãi đậu xe cũ, Henderson là tòa nhà văn phòng 36 tầng do Zaha Hadid Architects thiết kế và được đặt tên theo Henderson Land Development, một trong bốn triều đại bất động sản lớn của Hồng Kông.

Cấu trúc cong của nó được mô phỏng theo biểu tượng của thành phố, nụ hoa dương tử. Chỉ riêng chi phí để có được lô đất đã là 3 tỉ USD. Những người thuê nhà được công bố cho đến nay bao gồm nhà đấu giá Christie's, nhà sản xuất đồng hồ Thụy Sĩ Audemars Piguet và công ty cổ phần tư nhân Carlyle.

Nhưng theo ba đại lý bất động sản quen thuộc với dự án, hiện tại dự án chỉ có khoảng 60% diện tích cho thuê. Tại tòa nhà 41 tầng Cheung Kong Center II, đang được xây dựng cách đó một dãy nhà, tính tới tháng 3 mới chỉ khoảng 10% diện tích được đăng ký thuê.

Theo Cushman & Wakefield, giá thuê văn phòng chính trên khắp Hồng Kông đã giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2019 và số liệu của chính phủ cho thấy tỉ lệ văn phòng trống ở mức cao kỷ lục 16%.

Trong khi đó, nguồn cung văn phòng được dự báo tiếp tục tăng lên trong thời gian tới. C&W dự báo thị trường bất động sản văn phòng Hồng Kông sẽ có thêm hơn 620.000 m2, gấp 14 lần diện tích sàn của tòa nhà The Henderson, trong vòng 5 năm tới.

Bà Fiona Ngan, Giám đốc dịch vụ cho thuê văn phòng tại Colliers Hong Kong cho biết: "Thị trường cho thuê văn phòng cao cấp của thành phố chưa chạm đáy, nhiều công ty đa quốc gia đang thu hẹp quy mô do nền kinh tế yếu kém. Các công ty Trung Quốc đại lục không mở rộng tốc độ nhanh chóng như mong đợi trước đây do hạn chế về ngân sách.”

Dữ liệu của chính phủ cho thấy số lượng căn hộ đã hoàn thiện nhưng chưa bán được đã tăng 134% so với năm 2018 và giá đã giảm khoảng 1/4 so với mức đỉnh vào năm 2021. Năm ngoái, giá bất động sản trung bình ở Singapore đã vượt xa Hồng Kông, bất động sản vẫn còn rất quan trọng ở Hồng Kông. Đó là cách mà nhiều gia đình kinh doanh nổi tiếng trên lãnh thổ đã xây dựng vận may của mình.

Hồng Kông từng chứng kiến ​​thị trường bất động sản sụp đổ trước đây, nhưng họ luôn phục hồi trở lại một cách ngoạn mục. Một số chuyên gia bất động sản lo ngại lần này mọi thứ có thể khác. Việc Mỹ duy trì lãi suất cao trong thời gian dài trong khi đô la Hồng Kông được neo vào USD, cùng với 3 năm áp đặt các biện pháp hà khắc để phòng chống dịch COVID ở Hồng Kông khiến nhiều công ty đa quốc gia và người bản địa cân nhắc rời khỏi đây. Nhà phân tích Mark Leung của UBS dự đoán: “Cả giá nhà ở và giá thuê văn phòng sẽ khó tăng như trước đây”.

Mật độ dân số rất cao, địa hình đầy thách thức và sự năng động về kinh tế từ lâu đã khiến nơi đây trở thành một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới. Sự bùng nổ bất động sản gần đây nhất của nước này, do lãi suất thấp và nhu cầu ngày càng tăng từ các công ty và cá nhân từ Trung Quốc đại lục, cũng là một trong những đợt bùng nổ lâu dài nhất.

Các thành viên trong gia đình ông trùm, các đại lý bất động sản và các nhà kinh tế nói về một kỷ nguyên “điên rồ” trong những năm 2010 khi giá nhà và giá thuê văn phòng cao cấp tăng vọt nhờ thị trường vốn mạnh mẽ của thành phố và các nhà đầu tư chi tiêu lớn.

Theo dữ liệu của C&W, giá thuê thương mại tại khu trung tâm của Hồng Kông đã tăng lên mức cao kỷ lục 21 USD/m2/tháng vào cuối năm 2018, theo dữ liệu của C&W sau khi tăng gần 20% trong ba năm. Trong khi đó, giai đoạn từ 2003-2021, giá nhà ở tại Hồng kông tăng 500%, theo Centaline.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Hồng Kông đang chứng kiến sự điều chỉnh khi giá thuê bất động sản thương mại giảm bình quân 37% so với mức đỉnh.

“Khác với các thành phố là trung tâm kinh doanh khác trên thế giới, văn hóa làm việc từ xa không phải là yếu tố ảnh hưởng tới giá thuê văn phòng ở Hồng Kông. Một trong những nguyên nhân lớn nhất của xu hướng này ở Hồng Kông là niềm tin của doanh nghiệp suy yếu”, bà Ada Fung, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và giao dịch tại CBRE Hồng Kông, cho biết.

Vào thời điểm tháng 12/2022, khi Hồng Kông chấm dức chính sách phòng dịch hà khắc zero-Covid, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng tăng lãi suất 7 lần, làm tăng lãi suất cho vay đối với cả các công ty bất động sản lẫn người mua nhà.

Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan tới chính trị ở Hồng Kông cũng khiến nhiều doanh nghiệp đa quốc gia vốn đang tìm cách cắt giảm chi phí phải cân nhắc lại hoạt động ở Hồng Kông. Bên cạnh đó, suy giảm tăng trưởng kinh tế ở Trung Quốc đại lục khiến dòng tiền đầu tư từ các cá nhân giàu có và doanh nghiệp vào Hồng Kông sụt giảm.

Theo bà Ngan của Colliers, nhiều doanh nghiệp Trung Quốc giờ đây không còn muốn thực hiện IPO (chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng) ở Hồng Kông nữa. Điều này làm gia tăng áp lực với các công ty chuyên môn như công ty luật, khiến họ buộc phải tìm cách giảm quy mô hoạt động.

Theo UBS, hiện tại, giá thuê văn phòng ở khu trung tâm Hồng Kông vẫn cao hơn khoảng 35% so với Vịnh Marina của Singapore. Trên thị trường dân cư, giá nhà giảm liên tục trong 10 tháng từ tháng 5 năm 2023 đến tháng 2 năm 2024. Vào thời điểm đó, Hồng Kông đã bãi bỏ tất cả các khoản thuế trước bạ bổ sung, mà lúc cao điểm là 30% đối với người không cư trú. Giá tăng 1% so với tháng trước trong tháng 3.

Theo các nhà phân tích và giới đại lý bất động sản, bất động sản Hồng Kông chỉ có thể hút đầu tư trở lại khi lãi suất giảm hoặc lợi nhuận từ đầu tư bất động sản phải tăng lên. “Liệu sẽ có ai đầu tư bất động sản chỉ thu về lợi nhuận 3%, trong khi họ có thể dễ dàng kiếm được 5% khi gửi tiết kiệm tại ngân hàng?”, Nhà kinh tế cấp cao Gary Ng của Natixis đặt câu hỏi.

Thời gian qua, nhiều công ty bất động sản Hồng Kông hạ giá căn hộ mới tới hơn 15% để bán hàng trong bối cảnh tồn kho căn hộ đang tăng lên, gây áp lực cho thị trường chuyển nhượng.

Trong giai đoạn 2021-2022, có khoảng 140.000 cư dân rời khỏi Hồng Kông, khiến lượng khách hàng mua nhà ở thành phố này sụt giảm. Trong khi đó, người giàu Trung Quốc đang có xu hướng xem các thành phố như Tokyo (Nhật Bản) là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh căng thẳng chính trị ở Hồng Kông.

UBS dự báo giá nhà tại thành phố này sẽ giảm thêm 5% trong năm nay. Điều này khiến lợi nhuận của các công ty bất động sản đang tồn nhiều căn hộ giảm mạnh. Các công ty bất động sản tin rằng nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà ở Hồng Kông sẽ sớm phục hồi nhờ chính sách thu hút nhân tài và người giàu của chính quyền thành phố. Tuy nhiên, giới tài phiệt tỏ ra thiếu chắc chắn khi dự báo về thị trường thập kỷ tới và sau đó, Financial Times cho biết.

“Vị thế là một trung tâm tài chính toàn cầu sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế Hồng Kông phục hồi. Thành phố phải duy trì vị thế đó, nhưng điều này không dễ”, ông Victor Li, Chủ tịch công ty CK Asset, con trai cả của người giàu nhất Hồng Kông Li Ka-shing, nhận xét.

Câu hỏi đặt ra lúc này là thành phố cần gì để giá bất động sản nhanh chóng phục hồi. Bà Poman Lo, Giáo sư Đại học Khoa học và Công nghệ Hồng Kông nhận định: “Tôi phải nói rằng tôi không dám chắc là chúng ta sẽ chứng kiến các thương vụ giá chót vót nữa. Tôi cho rằng những thương vụ như thế này là không lành mạnh, bởi chúng phát đi tín hiệu đáng lo ngại từ quan điểm chung của xã hội.”