Cú sốc giá ảo và bóng ma "chết lâm sàng" của thị trường địa ốc

Tại hội thảo "Thị trường Bất động sản 2026", TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS đã đưa ra lời cảnh báo đanh thép về tình trạng "đẩy giá ảo" đang biến nhiều khu vực triển vọng thành những "vùng đất chết". Trong bối cảnh thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ, việc đầu tư lệch pha và trục lợi hạ tầng không chỉ chặn đứng cơ hội của người có nhu cầu thực mà còn đẩy chính các nhà đầu tư vào nguy cơ phá sản, vỡ nợ ngay trên đống tài sản ảo của mình.

Chủ tịch VARS khẳng định, giai đoạn "ăn xổi" đã chấm dứt, nhường chỗ cho kỷ nguyên bất động sản giá trị thật, nơi hạ tầng phải tạo ra xung lực kinh tế trước khi kích biên độ giá đất.

Cú sốc giá ảo và bóng ma "chết lâm sàng" của thị trường địa ốc

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện một nghịch lý: giá đất tăng cao nhưng giá trị sử dụng không theo kịp. Hệ quả là nhiều khu vực rơi vào trạng thái “đứng hình”, nơi giá bị đẩy lên quá mức nhưng thiếu vắng hoạt động kinh tế thực.

Theo nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường từng có nền tảng tăng trưởng tốt trong suốt nhiều năm nhờ nhu cầu đầu tư và phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, giai đoạn 2020–2024 đã bộc lộ những vấn đề mang tính hệ thống, khi thị trường rơi vào trạng thái mất cân đối và chịu tác động từ cả yếu tố bên ngoài lẫn nội tại.

Dù đã có dấu hiệu phục hồi nhờ các chính sách tháo gỡ và dòng vốn đầu tư công, sức khỏe thực sự của thị trường vẫn là dấu hỏi lớn. Những điểm nghẽn cốt lõi chưa được xử lý triệt để.

Trước hết là sự lệch pha giữa cung và cầu. Nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và sản phẩm mang tính đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực – đặc biệt ở phân khúc bình dân – lại chưa được đáp ứng. Điều này dẫn tới tình trạng dư thừa cục bộ nhưng vẫn thiếu hụt ở những phân khúc thiết yếu.

Ở phía cầu, dòng tiền đầu tư ngắn hạn vẫn chiếm tỷ trọng lớn, tạo ra các cơn sốt mang tính chu kỳ nhưng thiếu bền vững. Nhu cầu thực không đủ lực dẫn dắt thị trường, khiến biến động giá dễ bị đẩy lên bởi tâm lý hơn là giá trị.

Trong khi đó, dòng vốn cũng không còn chảy vào bất động sản một cách dễ dàng như trước. Việc kiểm soát tín dụng và định hướng vốn sang các lĩnh vực ưu tiên khiến những doanh nghiệp thiếu nền tảng tài chính gặp khó khăn, đồng thời buộc thị trường phải tự điều chỉnh.

Điểm đáng chú ý nhất nằm ở tư duy đầu tư hạ tầng. Thay vì đóng vai trò kích hoạt phát triển kinh tế, nhiều nơi lại trở thành công cụ để đẩy giá đất. Khi hạ tầng chưa tạo ra dòng chảy kinh tế nhưng giá đã bị đẩy lên cao, thị trường rơi vào trạng thái “treo”, nơi cả nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu thực đều không thể tham gia.

Hệ quả là sự xuất hiện của những “vùng đất chết” – nơi giá cao nhưng thanh khoản thấp, thiếu vắng hoạt động kinh tế và không tạo ra giá trị gia tăng. Đây được xem là cái giá phải trả cho giai đoạn phát triển nóng và thiếu kiểm soát.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang bước vào chu kỳ thanh lọc. Những mô hình đầu cơ ngắn hạn dần mất đất, nhường chỗ cho các dự án có khả năng tạo ra giá trị thực.

Xu hướng nổi bật là phát triển các khu đô thị tích hợp, nơi hạ tầng gắn với sản xuất, dịch vụ và việc làm. Khi dòng tiền gắn với hoạt động kinh tế thực, bất động sản mới có nền tảng tăng trưởng bền vững và đủ sức thu hút dòng vốn dài hạn.

Nhìn tổng thể, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang giai đoạn chọn lọc. Cơ hội vẫn còn, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư đi cùng giá trị thực, thay vì chạy theo những cơn sóng giá ngắn hạn.