01/09/2021 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Cổ phiếu VHM và câu chuyện 2021-2022

Cổ phiếu VHM là một mã bất động sản lớn nhất Việt Nam, với quỹ đất lớn, khả năng triển khai nhanh, chạy dự án tốt. Nhưng câu hỏi liệu giá cổ phiếu đã phản ánh hết tiềm năng của VHM hay chưa? Liệu cơ hội đầu tư mã cổ phiếu VHM trong năm tới thế nào?

Giá BĐS tăng trong Quý 2.2021 có thể là chất xúc tác cho giá cổ phiếu VHM?

Xu hướng 1: giá nhà tăng mạnh do nguồn cung thấp

Theo báo cáo từ Savills, trong quý II / 2021, với một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án, khoảng 1.600 căn hộ đã được cung cấp ra thị trường căn hộ tại Hà Nội. Theo Savills, nguồn cung căn hộ mới trong quý II tại Hà Nội giảm 75% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Cũng theo Savills, nguồn cung hạn chế đã khiến giá căn hộ tại Hà Nội tăng chóng mặt. Giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II là 1.625 USD / m2 (tương đương hơn 37 triệu đồng / m2). Mức giá này tăng 7% so với quý trước và tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, các dự án hạng B tăng mạnh nhất 13% theo năm.

Theo báo cáo CBRE cũng đưa ra kết luận tương tự. Vài tháng qua, phần lớn các sản phẩm đều đến từ các đợt tiếp theo của các dự án đã mở bán. Trong khi đó, giá thép và các loại vật liệu xây dựng tăng vọt từ đầu năm đến nay khiến các nhà thầu xây dựng đứng trước nguy cơ thua lỗ, nhiều dự án ngừng trệ. Các chuyên gia cho rằng, điều này có thể khiến giá thành căn hộ tăng thêm khoảng 15 – 20%.

Qua câu chuyện này, Chúng tôi nhận thấy những công ty nào có khả năng triển khai dự án nhanh, tiềm lực tài chính mạnh sẽ vượt trội trong điều kiện kinh tế biến động. Điều đặc biệt đúng trong bối cảnh giá thép tăng phi mã. Và rõ ràng VHM đang có lợi thế.

Xu hướng 2: sự chuyển dịch xa trung tâm với các dự án bất động sản mới

Theo Savills, cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh chiếm 32% thị phần. Và Từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung căn hộ tại Hà Nội.

Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao sẽ khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng được cải thiện đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh. Sự phát triển của các trung tâm loại hai được cho là sẽ tiếp diễn.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại các thành phố lớn khác như Hồ Chí minh. Cơ sở hạ tầng phát triển, thu nhập người dân cao hơn cũng là một phần nguyên nhân cho sự dịch chuyển này. Đặc biệt trong bối cảnh việc di chuyển từ ngoại ô vào nội thành tốn ít thời gian hơn.

Nhận thấy xu hướng lớn trong bất động sản nhà ở hiện nay chính là xu hướng trong việc xây khu dân cư ngoại ô. VHM cũng đi theo xu hướng này với các dự án như Vinhomes Ocean park, Vinhomes Smart city, Vinhomes Grand Park … Ngoài ra, 3 đại dự án Dream City Hưng Yên, Vinhomes Đan Phượng & Vinhomes Cổ Loa có kế hoạch triển khai các thủ tục mở bán vào cuối năm 2021.

Bất động sản khu công nghiệp: giá cũng tăng

Việt Nam đang được đánh giá là một trong những nền kinh tế mở nhất trên thế giới. Tính đến nay, nền kinh tế Việt Nam hiện đang có quan hệ thương mại với hơn 200 quốc gia trên thế giới thông qua việc tham gia các tổ chức thương mại như WTO, CPTPP cùng với 12 hiệp định thương mại tự do (FTA). Kể từ khi bắt đầu là thành viên của WTO (2006).

Chình vì vậy tình hình giải ngân vốn FDI vẫn tăng qua các năm với tốc độ tăng trưởng hàng năm giai đoạn 2015-2020 đạt 9%/năm. Quy hoạch Khu công nghiệp mới của Việt Nam trong giai đoạn 2021-2025 có thể gia tăng diện tích đất khu công nghiệp mới trong tương lai, đặc biệt đối với các khu công nghiệp lớn với tổng diện tích đất trên 1,000 ha đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp có vốn đầu tư.

Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực, cụ thể thấp hơn khoảng 25-30% so với Indonesia và Thái Lan, là các quốc gia hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Trong khi đó, giá thuê đất vẫn tiếp tục tăng. Giá thuê trung bình tăng mạnh so với dự báo của các công ty vào đầu năm 2020. Cụ thể, giá thuê các KCN tại khu vực phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu đều tăng từ 15.3% đến 23% so với cùng kỳ trong năm 2020. Trong khi đó, giá thuê của các KCN ở miền Bắc tăng từ 14% đến 18% so với cùng kỳ.

Đánh giá cổ phiếu VHM: có gì?

VHM là một trong những doanh nghiệp nổi tiếng nhất, không chỉ trên sàn mà còn có sự hiện diện ở khắp Việt Nam. Chúng tôi sẽ điểm qua lại những lợi thế của công ty này:

Câu chuyện VHM 2021-2022:

Với KQKD đột phá, Vinhomes hiện sở hữu mức LNST Quý II cao nhất trên thị trường chứng khoán, vị thế dẫn đầu tiếp tục được củng cố. Triển vọng ngành BĐS khả quan nhờ vào môi trường lãi suất duy trì thấp, nhu cầu nhà ở và thu nhập bình quân của người dân tăng cao – có lợi cho phân khúc sản phẩm của Vinhomes. Đồng thời, đẩy mạnh đầu tư công vào cuối năm là chất xúc tác mạnh mẽ cho toàn ngành bất động sản nói chung. Giá cổ phiếu VHM đã giảm từ vùng 120 xuống 107, về mức chiết khấu hấp dẫn.

Với dự phóng LNST năm 2021 đặt khoảng 35.000 tỷ đồng, Chúng tôi khuyến nghị MUA cổ phiếu VHM với mức giả mục tiêu 140.000d/cp – tương ứng P/Bv khoảng 4x cho doanh nghiệp đầu ngành BDS, thời gian nằm giữ dài hạn.