Cổ phiếu của các cty BĐS thời gian tới sẽ ra sao?

I. Các mạch máu tài chính quan trọng bậc nhất của DN BĐS đang bị thắt lại vô cùng chặt.

Khi xét đến các nguồn vốn mà DN BĐS có thể huy động, mình chia làm mấy nguồn như sau:

Thứ nhất, nguồn vốn chủ: Huy động vốn cổ phần với các DN trên sàn Ck. Thời điểm này cũng rất khó khăn, một phần vì thị trường không thuận lợi, một phần là UBCK đang làm chặt nên khó tăng vốn ảo, mà tiền thật thì đang cạn nên cách này cũng kém khả thi. Mới đây, DIG là một key điển hình khi tổ chức ĐHCĐ biểu quyết phát hành cho CĐHH nhưng không đủ đk để tổ chức do tỷ lệ cổ phần biểu quyết < 50%, nhỏ lẻ thì lấy đâu ra tiền mà bỏ vào. Vậy là mạch máu tài chính thứ nhất bị siết.

Thứ hai, nguồn vốn tín dụng Bank : Cái này thì ban căng rồi, room 14% thôi đã làm thị trường giãy nảy lên, huống chi mấy ông BĐS đói vốn. Mà NHNN cũng nắn dòng vốn mạnh tay, muốn nó chảy vào các DN sản xuất, chứ không muốn để chảy vào các lĩnh vực mang tính đầu cơ rủi ro như BĐS. Vậy nên, ở phía mấy ông BĐS đi vay giờ khó quá, trừ khi có mối quan hệ "thân thiết" thì may chăng còn được ngậm sâm sống qua ngày.

Thứ ba: Nguồn vốn đến từ phát hành trái phiếu. Cái này mình sẽ bàn phía dưới, thuộc phần sau.

Thứ tư, nguồn vốn đến từ việc bán hàng/thanh lý dự án. Thời kỳ trước khi thu nhập còn vừa miếng với nhiều phân khúc BĐS, làm phát sinh nhu cầu thực cao, DN bđs dễ đẩy dự bán và bán hàng. Nhưng 2 năm qua, đất đai bị đầu cơ khiếp quá, lương lậu của bà con làm sao tăng nhanh bằng giá trị BĐS bị đầu cơ thổi giá. Và kết quả là, thị trường tồn kho cả đống, trong khi người không có nhà ngày càng đông. Trung Quốc là thị trường bên cạnh có quả bóng kiểu này phình rất to. Chính vì điều này, các dự án BĐS bây giờ rất khó bán, kể cả việc tìm đối tác có tiềm lực để chuyển nhượng lại cũng vô cùng khó khăn. giờ ai chẳng thiếu tiền, tiền đâu ra để thâu tóm nữa, có tiền chỉ cố gắng triển khai, thi công cho xong rồi bán thôi. Đến mấy ông lớn cũng còn đang phải bán các tài sản xịn nhất của mình đi đây này.

Cạnh Cty mình, có dự án của BRG, mỗi ngày có đến mấy chục cậu sale vẫy khách nhiệt tình mà chưa rõ có bán được căn nào không, nhưng vẫy mấy tháng nay rồi chưa thấy nghỉ và dự án vẫn chậm hơn rùa bò.

Thứ năm, Nguồn vốn đến từ lãnh đạo DN. Trò này khá hay, nhiều DN trước kia lâm vào đói vốn thì lãnh đạo họ bỏ tiền túi mình ra cho DN vay có trả lãi. Nhưng giờ họ khôn lắm, có 10đ tài sản riêng thì họ chỉ cho DN vay 2-3đ thôi, còn lại cất kỹ lắm. Nhưng năm nay có vẻ khó khăn, lãnh đạo đk mua cp trên sàn mà còn chẳng mua được cổ nào huống cho có tiền cho DN vay. Nhưng có điều, vì các nguồn trên đều tắc tịt nên kiểu gì họ cũng phải "vay nóng, vay lạnh" để đỡ - xả giá cổ phiếu. Bán bớt mới có tiền cứu DN chứ. Nên có rất nhiều cp BĐS sẽ vào tình trạng lùi 5 hồi 3, rồi lại lùi 5 hồi 3...cứ thế cứ thế bào mòn. Nói chung nguồn vốn thứ tư này cũng khó, không phải dễ. TH lãnh đạo như anh Q, thì DN toang luôn. Sức cùng lực kiệt không thể cứu vãn rồi.

II. Nghị định 65/2022/NĐ - CP, cú tát trời giáng cho các DN BĐS làm ăn bát nháo (nói riêng) và DN khác nói chung.

Khó khăn chồng chất khó khăn - đó sẽ là câu cửa miệng của các DN BĐS trong giai đoạn sắp tới, và "thập tử nhất sinh" sẽ là trạng thái phản ánh đúng nhất những gì DN BĐS "LÀM ĂN BÁT NHÁO, SỬ DỤNG ĐÒN BẨY CAO, ĐẦU CƠ HÒNG ĐẨY GIÁ ĐẤT KIẾM LỜI, SỬ DỤNG VỐN SAI MỤC ĐÍCH" phải đối mặt.

Vậy NĐ 65 này có điểm gì mà khiến các DN BĐS "có vết đen" khiếp sợ đến vậy.

1. Siết quy định NĐT chuyên nghiệp, giờ ông nào đòi chuyên nghiệp thì NAV phải đạt 2 tỷ/trung bình 180 ngày (6 tháng), và chỉ có giá trị chứng nhận trong vòng 3 tháng kể từ thời điểm xác nhận. Quy định mới này có lẽ sẽ sàng lọc đến phân nửa số lượng NĐT chuyên nghiệp xác định theo cách trước kia.

2. Để phát hành được riêng lẻ, DN BĐS phải trải qua một thủ tục vô cùng nghiêm ngặt và phức tạp. Và chế độ báo cáo, giám sát, quy kết trách nhiệm các bên tham gia chặt chẽ (nđt, tổ chức phát hành, CTCK tư vấn/bảo lãnh/đấu thầu, đơn vị kiểm toán, định giá đều có thể bị truy cứu trách nhiệm hành chính or hình sự) và thêm các yêu cầu kiểm soát chặt chẽ về mục đích sử dụng vốn/dòng tiền. Làm thế này thì hết đường sống của các DN làm ăn bát nháo, mang tính thanh lọc thị trường rất cao.

Với bối cảnh bây giờ, đừng nói là quy định chặt chẽ, mà cho dù "thông thoáng hơn" nhưng ai dám vào mua lúc này, sau vụ Tân hoàng Minh thì DN BĐS bát nháo giờ phát hành rất khó, kể cả các DN lớn cũng củ khoai. Việc đáp ứng nghĩa vụ nợ sắp tới sẽ khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suất kỳ vọng sẽ tiếp tục leo thang, làm gia tăng gánh nặng chi phí lãi vay của nhiều DN, nhất là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực thâm dụng vốn nhưng gặp trở ngại tiếp cận dòng vốn tín dụng như BĐS.

= Nói chung sau NGHỊ ĐỊNH 65 này, mạch máu tài chính thông qua con đường trái phiếu sẽ hẹp lại (nguồn vốn thứ ba). Cửa tử cao đối với các DN đang sử dụng đòn bẩy lớn, sử dụng vốn sai mục đích và áp lực đảo nợ đang đến gần.

Nhìn về dài hạn, nếu làm chặt thì chúng ta sẽ có một thị trường BĐS lành mạnh, đem lại giá trị cho người dân, những người đang có nhu cầu thực chứ không phải một thị trường sinh ra để đầu cơ. Rồi để tây họ gọi mình là một xã hội phát triển với core lõi là phân lô bán nền.