Cổ phiếu bất động sản - Những vụ sập sàn đình đám?

Đầu tư mua đất đai được xem là an toàn nhất. Hiển nhiên, đó là khi bạn đánh giá cẩn trọng về quy hoạch và hồ sơ pháp lý. Tuy nhiên, dường như cổ phiếu bất động sản nguy hiểm nhất. Chúng ta có thể so sánh bức ảnh của bà Loan trước và sau khi bị bắt. Nó sẽ giúp bạn dễ hình dung trước và sau khi hiểu về doanh nghiệp và cổ phiếu bất động sản (dù không phải tất cả).

Những vụ “sập sàn đình đám”

Bạn đang được đề cập về những vụ bê bối gây ảnh hưởng nặng nề nhất cho thị trường chứng khoán. Không thể khác, đó chính là lĩnh vực bất động sản.

Chúng ta sẽ cùng điểm lại hai vụ “sập sàn đình đám” của năm 2022. Trong năm này, ảnh hưởng của chứng khoán thế giới làm một phần quan trọng. Tuy nhiên, những vi phạm của lĩnh vực bất động sản khiến tình hình thị trường trở nên trầm trọng hơn. Đó là lý do tại sao VN-Index giảm điểm tới 40% nếu so sánh giữa đáy và đỉnh cùng năm. Vì vậy, Việt Nam được xem là một trong những thị trường giảm điểm mạnh nhất thế giới.

Vụ “sập sàn” tháng 4 đến tháng 5

Thị trường bắt đầu đầy sóng gió kể từ khi Chủ tịch FLC – Trịnh Văn Quyết bị bắt vào cuối tháng 3. Tiếp theo là một loạt vi phạm hình sự và bắt giữ khác:

– Ngày 5/4: Bắt tạm giam ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh;

– Ngày 20/4: Bắt ông Đỗ Thành Nhân, Chủ tịch Louis Holdings;

Hậu quả trực tiếp nhất là “hệ sinh thái” FLC liên tục nằm sàn và dư bán. Cuối cùng, cả FLC, AMD, HAI, ART đều bị đình chỉ giao dịch.

Điều này đã được cảnh báo liên tục và nhiều lần trên Diễn đàn F247. Hy vọng nhiều nhà đầu tư tránh được. Nhưng chắc chắn nhiều nhà đầu tư đã thiệt hại lớn.

Đồng thời, có thể tin rằng những vấn đề trên đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường chứng khoán giai đoạn này. Chỉ tính riêng từ đầu tháng 4 đến giữa tháng 5, chỉ số VN-Index đã mất tới 23%.

Vụ “sập sàn” tháng 8 đến tháng 11

Khoảng cuối tháng 8 đến giữa tháng 11, thị trường tiếp tục trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn. Nhà đầu tư một lần nữa chứng kiến những vụ việc đình đám thuộc, hoặc có liên quan đến lĩnh vực bất động sản:

– Ngày 8/10: Bắt Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát;

– Ngày 18/10: Bắt cựu lãnh đạo Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch;

– Ngày 4/11: Bắt Chủ tịch Địa ốc Sài Gòn.

Sóng gió trong lĩnh vực bất động sản đã khiến chỉ số VN-Index giai đoạn này mất khoảng 30%. Đó là khi so sánh đáy giữa tháng 11 và đỉnh của VN-Index cuối tháng 8.

Tuy nhiên, vẫn còn những vụ đình đám khác thuộc lĩnh vực bất động sản còn chưa được đề cập. Mặc dù vậy, có thể kết luận rằng cổ phiếu bất động sản gây nguy hiểm lớn nhất cho nhà đầu tư.

Tại sao bất động sản nguy hiểm?

Có nhiều nguyên nhân khiến cổ phiếu bất động sản nguy hiểm cho nhà đầu tư. Dưới đây, chúng ta sẽ đưa ra một vài nguyên nhân chủ yếu:

Phong cách của nhà lãnh đạo

Tham vọng, thậm chí ảo vọng, về “giàu nhất” cũng chính là nguyên nhân gây nguy hiểm lớn nhất. Những “tiềm năng” của lĩnh vực này giúp họ dễ hiện thực hoá tham vọng. Chúng ta sẽ xem xét kỹ hơn ở phần sau.

Nhìn chung, việc phân tích tâm lý và hành vi của lãnh đạo công ty có thể đi đến kết luận về tính nguy hiểm. Tất nhiên, tâm lý học luôn là đề tài phức tạp.

Vì vậy, nhiều người trong số họ đã mạo hiểm cả về trách nhiệm hình sự để đạt tham vọng. Nói cách khác, đây là nguyên nhân chính khiến hàng loạt lãnh đạo công ty, tập đoàn thuộc lĩnh vực, hoặc có liên quan đến bất động sản bị bắt. Dường như trong năm 2022, chưa có lĩnh vực nào khác mà lãnh đạo các doanh nghiệp bị bắt nhiều như vậy. Họ chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, hoặc có liên quan đến bất động sản.

Tính hấp dẫn khiến bất động sản nguy hiểm

Tương tự, dường như khó có lĩnh vực nào tạo siêu lợi nhuận như lĩnh vực bất động sản. Với đa số người Việt, bất động sản còn là lĩnh vực an toàn. Và vì vậy, nhiều nhà đầu tư rất khó cưỡng. Đó là lý do chúng ta dễ dàng xa vào những cạm bẫy chứng khoán đã được giăng sẵn.

Cụ thể hơn, lãnh đạo doanh nghiệp, “tổ lái” có nhiều cơ hội để “tô vẽ”. Họ có thể hô hào rằng “tiền không đếm xuể” từ dự án. Nhưng nhà đầu tư rất ít ngờ đến …

Trong danh sách 10 người giàu nhất, thì 5 người liên quan đến bất động sản. Riêng điều này cũng đã chứng tỏ bất động sản là lĩnh vực đầy tiềm năng. Hiển nhiên, câu hỏi quan trọng còn lại: Tiềm năng cho ai?

Hai vấn đề lớn của bất động sản

Rõ ràng, người ta nên tin rằng trong năm qua, đầu tư cổ phiếu bất động sản phải trả giá đắt nhất. Gần như không có lĩnh vực nào mà số lượng đáng kể cổ phiếu lại giảm giá đến trên dưới 90% như lĩnh vực này.

Chúng ta sẽ xem xét rằng, ngay cả khi không xảy ra các vụ bắt giữ, lĩnh vực bất động sản cũng không tiềm năng chút nào. Có hai vấn đề rất lớn của lĩnh vực này mà nhà đầu tư nên biết. Chúng gồm sự khác biệt về giá bán và “rút ruột công trình” từ dự án.

Hai vấn đề lớn này thường chỉ những người đã mua nhà, đất dự án hoặc từng làm việc trong lĩnh vực bất động sản sẽ biết rõ hơn.

Khác biệt về giá bán bất động sản

Trên hợp đồng, giá bạn mua là 30 triệu một mét vuông. Nhưng bạn sẽ phải trả tiền thật là 50 triệu? Số chênh lệch 20 triệu (50 triệu – 30 triệu) sẽ được thu ngoài? Chúng không bao giờ được tính vào doanh thu và lợi nhuận. Phần là để trả tiền “xin dự án”, phần là “vào túi” lãnh đạo doanh nghiệp.

“Rút ruột công trình” trong dự án

“Rút ruột công trình” là điều bạn vẫn được nghe. Trong lĩnh vực bất động sản cũng vậy. Thực trạng này dường như khá phổ biến. Số tiền “rút ruột” cũng có “cách đi” giống như khác biệt về giá đã nêu trên.

Liệu đó có phải là lý do mà một số lãnh đạo doanh nghiệp giàu lên, thành “đại gia”? Nhưng theo đó, không ít nhà đầu tư phá sản hoặc “ra đê”?

Và vì vậy, nếu nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận công ty bất động sản tăng vọt. Đa phần, đây đơn giản chỉ là ảo vọng. Đó là chưa kể đến những lời hô hào khiến nhà đầu tư nhầm lẫn giữa bất động sản du lịch và bất động sản dành cho dân cư.

Chúng ta không nên kết luận rằng mọi cổ phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản đều nguy hiểm. Tuy nhiên, một số lượng đáng kể cổ phiếu bất động sản rất nguy hiểm. Đành rằng tôi đồng ý với một số bạn về tình trạng chung của doanh nghiệp Việt Nam. Nhưng dù sao, chúng ta không thể thay đổi được thực tế là thị trường chứng khoán vẫn đang tồn tại và phát triển. Hơn nữa, hàng triệu nhà đầu tư vẫn đang tham gia. Như nhà đầu tư ở bất kỳ nơi đâu, họ luôn mong muốn trở nên hiệu quả và tránh được rủi ro tốt hơn.

Bạn đã được chi tiết về tính nguy hiểm của các cổ phiếu như cổ phiếu NVL, “cái lò gạch” của cổ phiếu L14, và ma quái cổ phiếu PDR. Chúng ta sẽ còn những cơ hội khác để phân tích thêm về dòng cổ phiếu này.