Cổ phiếu bất động sản: Không phải rẻ là ngon

Khi đầu tư cổ phiếu thì nhà đầu tư cần phải tìm hiểu tình hình tài chính, năng lực của doanh nghiệp. Nếu mua cổ phiếu chỉ vì thấy giá rẻ quá mà chẳng may rơi đúng vào doanh nghiệp tình hình tài chính xấu thì gom cổ phiếu đó không khác gì… hốt rác.

Khó khăn chỉ là ngắn hạn

Tại Hội thảo về cổ phiếu bất động sản với chủ đề “Chiến lược đầu tư thời COVID-19” được tổ chức mới đây, ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng Trưởng cơ quan đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tại TPHCM cho biết, trong năm 2020, đại dịch COVID-19 là thách thức chung với nền kinh tế và thị trường bất động sản. Hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều đang đối diện với khó khăn khi các dự án vẫn đang bị tắc nghẽn, nguồn cung bị sụt giảm, thị trường trầm lắng do tâm lý e dè của các nhà đầu tư…

Những khó khăn của thị trường đã phản ánh ngay vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp niêm yết khi doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 giảm 26%, lợi nhuận giảm 13% so với cùng kỳ. Trong đó, 20 doanh nghiệp báo lỗ, 35 doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận.

Tuy nhiên, ông Năng vẫn lạc quan khi cho rằng khó khăn của thị trường chỉ là ngắn hạn. Bởi hiện nay, số lượng công ty niêm yết có mức vốn hóa trên 1 tỷ USD đã có 30 doanh nghiệp trên cả hai sàn, chủ yếu thuộc nhóm tài chính ngân hàng và bất động sản. Riêng cổ phiếu bất động sản tính chung trên toàn thị trường thì giá trị vốn hóa lên đến hơn 1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 23%.

Về lâu dài, nhu cầu mua bất động sản để ở và đầu tư vẫn còn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng đang có xu hướng giảm. Do đó, cổ phiếu bất động sản vẫn là nhóm được các nhà đầu tư quan tâm và có tiềm năng tốt để đầu tư.

“Đây là nhóm cổ phiếu có sự phân hóa mạnh mẽ với nhiều cổ phiếu tăng mạnh song vẫn có cổ phiếu giảm sâu. Vì thế, các nhà đầu tư cần sàng lọc, đãi cát tìm vàng, lựa chọn những cổ phiếu tốt để xuống tiền”, ông Năng nói.

Đồng quan điểm, ông Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cũng đồng quan điểm khi nói, trong số nhiều kênh đầu tư thì cần phải ưu tiên lựa chọn bất động sản, chứng khoán. Thực tế là cho dù kinh tế chịu tác động rất nhiều từ dịch COVID-19 nhưng theo số liệu thống kê trong năm 2020, số tài khoản cá nhân tăng rất mạnh, tính thanh khoản của thị trường khá cao, chỉ số VN-Index từ “đáy” vào tháng 3 đã bật tăng tốt.

Làm sao tránh cổ phiếu rác?

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng, thời gian khó khăn của thị trường đã qua và sắp tới mở ra cơ hội trung và dài hạn cho nhà đầu tư chứng khoán, trong đó có cổ phiếu của nhóm ngành bất động sản. Đối với chứng khoán, dù đã phân tích và chọn lựa mã tiềm năng nhưng không phải cứ đổ tiền ra mua là có lợi nhuận. Bởi thị trường luôn có những phiên tăng giảm đan xen. Do đó, chọn cổ phiếu chiếm tỷ lệ thành công 50%-50% còn lại phải do nhà đầu tư biết tính toán thời điểm nào đề giải ngân hoặc chốt lời.

“Khi chọn cổ phiếu, nhà đầu tư cần phải xem xét đến nhiều yếu tố như định hướng phát triển của doanh nghiệp có cổ phiếu niêm yết mà mình định đầu tư như thế nào, các sản phẩm mà họ sắp tung ra có phù hợp với đa số nhu cầu của người tiêu dùng không, doanh nghiệp đó có quỹ đất để liên tục phát triển dự án hay không, lợi nhuận hàng năm của doanh nghiệp tốt không, chi phí tài chính không quá cao…”, ông Phương tư vấn.

Tương tự, ông Lại Đức Dương, Trưởng bộ phận phân tích ngành bất động sản Công ty Chứng khoán Rồng Việt nhận định, có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản hiện nay. Đặc biệt là cơ hội đầu tư ngắn hạn, tuy nhiên trước khi ra tiền hãy tập trung vào một số yếu tố quan trọng hàng đầu như quỹ đất sạch, pháp lý dự án… của doanh nghiệp đó. Thực tế có những cổ phiếu chỉ số tốt, định giá rẻ nhưng giá tăng hay không có thể đánh giá qua yếu tố doanh nghiệp có khai thác quỹ đất hay không.

Để chọn lựa đầu tư dài hạn đối với cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần soi của để dành của doanh nghiệp. Công ty nào có quỹ đất càng lớn, pháp lý càng rõ ràng thì doanh nghiệp đó rất tốt để đầu tư. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp chỉ đưa những dự án nào có tính pháp lý đầy đủ lên báo cáo tài chính, dự án nào còn vướng thì sẽ không cập nhật. Điều đó có nghĩa là nhà đầu tư chỉ nhìn được một phần của bức tranh chứ chưa nhìn thấy tổng thể.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Netland cũng nói, khi đầu tư cổ phiếu thì nhà đầu tư cần phải tìm hiểu tình hình tài chính, năng lực của doanh nghiệp. Nếu mua cổ phiếu chỉ vì thấy giá rẻ quá mà chẳng may rơi đúng vào doanh nghiệp tình hình tài chính xấu thì gom cổ phiếu đó không khác gì… hốt rác.

Trong khi đó, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty LDG cho rằng, với nhà đầu tư lướt sóng thì mới cần quan tâm đến những yếu tố liên quan đến định hướng phát triển của doanh nghiệp, kế hoạch kinh doanh… Còn nhà đầu tư với xu hướng trung, dài hạn thì cứ thấy mã cổ phiếu nào dưới mệnh giá (tức là giá dưới 10.000 đồng/cổ phiếu) thì nên mua.

Còn ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng giám đốc Thủ Đức House phân tích, cho dù lướt sóng hay dài hạn thì rõ ràng chiến thắng không bao giờ dành cho số đông.

“Ai cũng biết đầu tư là để kiếm lợi nhuận cao hơn so với lãi suất tiền gửi nên cũng xác định rủi ro sẽ cao hơn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải cân nhắc xem năng lực tài chính của mình ra sao, tiền nhàn rỗi hay là vốn đi vay… rồi mới tiến hành đầu tư. Nếu không xác định được các bước cơ bản kể tên thì tốt nhất nên chọn kênh đầu tư khác để khỏi nhức đầu”, ông Chinh nói.

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, viễn cảnh của ngành bất động sản cho trong thời gian tới rất là tốt, Chính phủ đang tháo gỡ chính sách cho các doanh nghiệp bất động sản, lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức hấp dẫn. Còn ở góc độ chỉ số tài chính, nhóm cổ phiếu bất động sản được các nhà đầu tư đánh giá cao hơn mỗi đồng cổ tức nhận được. Theo đó, trung bình ngành trong nước có chỉ số P/E của các ngành bất động sản thấp hơn so với toàn thị trường. Cụ thể, chỉ số P/E của ngành bất động sản, TTM (11.1)/2020F (16.4)/2021F (9.8); chỉ số P/B, TTM (2.0)/2020F (3.3)/2021F (2.6).