“Cổ đất” chờ vào sóng

Ngày 1/8 tới, ba sắc luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Thông tin được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp cũng như nhóm cổ phiếu ngành này.

Kỳ vọng chính sách

Việc thực thi các sắc luật mới này được nhiều doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý cho doanh nghiệp. Đặc biệt, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ xóa bỏ tình trạng hai giá, làm cơ sở hợp lý cho việc thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí, hiệu quả đầu tư dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Quang Tín, Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã DIG) cho biết, việc sớm thi hành các sắc luật sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản theo hướng minh bạch về mặt cơ sở pháp lý. Tuy nhiên, hiện vẫn còn chờ Chính phủ, các bộ, ngành ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn thực hiện luật. Thông thường, mỗi một chính sách khi đưa vào áp dụng trong thực tế thì phải có thêm thời gian mới đánh giá được một cách cụ thể và dựa trên thực tiễn sẽ có những thay đổi, chỉnh sửa cho phù hợp. Về phía doanh nghiệp, cũng sẽ có thêm cơ sở pháp lý trong việc định giá đất và tương lai sẽ hình thành thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững hơn.

Tuy nhiên, như chia sẻ của phó tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội, Luật Kinh doanh bất động sản mới chưa hẳn “nới” thủ tục phát triển các dự án mới, mà tăng cường sàng lọc các chủ đầu tư hoạt động không hiệu quả, thông qua việc nâng cao tiêu chuẩn về năng lực với các nhà phát triển dự án, đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ cam kết, đặc biệt là siết chặt quy định thu tiền đặt cọc và các đợt thanh toán cho bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, trong giai đoạn mở bán, nhà đầu tư không được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trong khi mức đặt cọc phổ biến trước đây là khoảng 20 - 30%. Các luật mới góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà (nhất là về tiến độ hoàn thành dự án và chính sách thanh toán hợp lý hơn). Đồng thời, luật mới cũng tạo điều kiện cho người Việt Nam ở nước ngoài được sở hữu bất động sản trong nước. Một cách gián tiếp, các quy định này sẽ tạo tâm lý tích cực tới nhu cầu mua bất động sản, giúp thị trường địa ốc bước vào quá trình phục hồi theo hướng bền vững.

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) nhìn nhận, Luật Đất đai 2024 tuy có làm tăng chi phí phát triển dự án, tăng giá thành sản phẩm nhưng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, buộc các nhà phát triển phải chuyên nghiệp, có đầy đủ năng lực.

Chủ tịch Novaland cũng kỳ vọng, khi các sắc luật có hiệu lực, các dự án bị vướng mắc pháp lý của Tập đoàn sẽ được tháo gỡ, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc.

Trong khi đó, theo ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Chi nhánh TP.HCM, Công ty Chứng khoán DSC, các điều luật mới sẽ khắt khe và chặt chẽ hơn đối với hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Từ đó, các doanh nghiệp bắt buộc phải thay đổi, hướng tới hoạt động kinh doanh lành mạnh, tuân thủ pháp luật, tình hình tài chính an toàn thì mới có thể tồn tại lâu dài.

Chuyển động từ các doanh nghiệp

Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua một giai đoạn khó khăn chưa từng có, bắt đầu từ khủng hoảng nợ trái phiếu và lãi suất ngân hàng tăng vọt. Ngay cả một số nhà phát triển bất động sản hàng đầu cũng lâm vào tình trạng “đóng băng” thanh khoản trong một thời gian dài. Hiệu quả kinh doanh suy giảm nặng nề khi lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Nguồn cung sơ cấp năm 2023 giảm tới 40% so với năm trước, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Quý I/2024, theo thống kê sơ bộ của Đầu tư Chứng khoán, tổng doanh thu toàn ngành bất động sản (các doanh nghiệp trên sàn chứng khoán, với hơn 90 doanh nghiệp - PV) tiếp tục giảm trên 40% so với cùng kỳ năm trước và giảm trên 20% so với quý liền trước. Nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành báo lỗ. Chẳng hạn, Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã DIG) báo lỗ 121 tỷ đồng trong quý I/2024. Đây cũng là mức lỗ kỷ lục trong lịch sử hoạt động của doanh nghiệp này. Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) cũng gây bất ngờ với khoản lỗ 77 tỷ đồng trong quý đầu năm nay, ghi nhận quý lỗ lớn nhất kể từ khi đưa cổ phiếu lên niêm yết vào năm 2013. Tập đoàn Novaland còn ghi nhận lỗ ròng 567 tỷ đồng trong quý đầu năm 2024…

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp địa ốc đã có những chuyển động tích cực hơn trong quý II/2024. Thông tin từ DIG cho biết, ước tính doanh thu hợp nhất quý II/2024 của Công ty đạt 874 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 160 tỷ đồng, lần lượt tăng 439% và 815% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận năm 2024 của DIG chủ yếu đến từ việc hạch toán chuyển nhượng sản phẩm tại các dự án: Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai), Khu nhà ở Lam Hạ Center Point (Hà Nam), Khu đô thị mới DIC Nam Vĩnh Yên City Vĩnh Phúc, Khu đô thị DIC Victory City Hậu Giang, Dự án Khu dân cư Hiệp Phước…

Lãnh đạo DIG cũng cho biết, Công ty sẽ nỗ lực hơn trong 6 tháng cuối năm 2024 để có thể đạt được mục tiêu lợi nhuận hợp nhất cả năm là 1.010 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản là thị trường duy nhất vẫn đang ở vùng đáy khi các thị trường khác đều tăng mạnh. Kỳ vọng chính sách mới sẽ giúp thị trường hoạt động ổn định, bền vững hơn và cổ phiếu bất động sản sẽ được hưởng lợi - Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank

Hay chia sẻ từ đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã HDG), quý II/2024, Công ty ghi nhận lợi nhuận cao hơn so với quý I/2024 và tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ năm 2023.

Theo Hà Đô, từ giữa năm 2024, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM sẽ ấm dần lên, nhất là với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý để Tập đoàn có thể hoàn thiện thủ tục đầu tư và khai thác các dự án như Hado Charm Villas, CC3 Dịch Vọng, Linh Trung… Trong năm 2024, Hà Đô sẽ đẩy mạnh M&A dự án bất động sản, chuẩn bị kỹ thủ tục đầu tư các dự án năng lượng mới để tạo đà tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận trong giai đoạn tiếp theo. Ở thời điểm hiện tại, Hà Đô đã bán và bàn giao 420 căn trong tổng số 528 căn của dự án Hado Charm Villas và Công ty cũng đặt mục tiêu mở bán giai đoạn 3 của dự án này trong nửa cuối năm 2024 với 108 căn.

Nhìn nhận về tình hình kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán, ông Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng phòng Phân tích cổ phiếu, Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, trong quý II/2024, nhóm ngành bất động sản phục hồi nhưng phân hóa. Kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở chưa chứng kiến sự đột phá trong quý II do thiếu dự án để bàn giao và tình trạng pháp lý của các dự án vẫn chưa thay đổi nhiều trước thời điểm các luật liên quan có hiệu lực thi hành. Các yếu tố như lãi suất, chi phí bán hàng giảm sẽ hỗ trợ phần nào cho lợi nhuận quý II này.

Còn theo dự phóng của Công ty Chứng khoán MB (MBS), một số doanh nghiệp có thể ghi nhận tăng trưởng tốt trong quý II/2024 ngoài DIG, HDG, còn có NLG. Chẳng hạn Nam Long, với tiến độ các dự án hiện nay, dự kiến điểm rơi lợi nhuận giai đoạn cuối năm 2024 của Công ty sẽ tốt hơn giai đoạn đầu năm.

Hay lãnh đạo Vinhomes kỳ vọng việc bàn giao cho khách hàng các đại dự án trọng điểm như Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Royal Island, Vinhomes Golden Avenue và hoàn tất một số thủ tục của các giao dịch bán lô lớn trong thời gian tới sẽ giúp kết quả kinh doanh của Công ty tích cực hơn.

Theo các chuyên gia, nhìn ở bình diện chung, thị trường bất động sản đang có bệ phóng mạnh mẽ để sẵn sàng trở lại sau thời gian dài khó khăn. Hầu hết các báo cáo ngành từ các công ty chứng khoán và các đơn vị nghiên cứu thị trường gần đây đều cho rằng doanh số của các doanh nghiệp ngành này sẽ có sự cải thiện mạnh mẽ trong hai quý cuối năm nhờ doanh số bán nhà đã phục hồi từ giai đoạn cuối năm trước; đồng thời, nhiều công ty bất động sản có động thái đặt mục tiêu tăng trưởng tại kỳ đại hội cổ đông thường niên vừa diễn ra.

Dự báo được Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) đưa ra, nhóm 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất sẽ ghi nhận doanh thu tăng 41% và lợi nhuận sau thuế tăng 8% trong năm nay. Đáng chú ý, triển vọng của dòng vốn FDI là tín hiệu tích cực cho một năm phục hồi kinh tế, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài dường như đang lên cao. YSVN kỳ vọng dòng vốn FDI mạnh mẽ sẽ giúp rút ngắn thời gian phục hồi của lĩnh vực bất động sản từ 5 năm của chu kỳ trước (2008 - 2013) xuống chỉ còn 3 năm ở chu kỳ này (2022 - 2025).

Để có thêm dẫn chứng cho sự hồi phục của ngành bất động sản rõ nét hơn kể từ quý II/2024, có thể nhìn sang số liệu của ngành thép xây dựng - thường hưởng lợi đầu tiên khi bất động sản phục hồi. Số liệu của Hiệp hội Thép Việt Nam cho thấy, riêng tháng 5 năm nay, tổng tiêu thụ thép toàn hệ thống đạt 351.700 tấn, tăng 1% so với tháng 4 và tăng 59% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, tiêu thụ thép xây dựng tháng 5/2024 tăng tới 42% so với cùng kỳ năm 2023.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc các luật mới đi vào thực tiễn, đồng thời với việc đồng bộ các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết để xử lý vướng mắc của các dự án vừa đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp, vừa khắc phục tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm tại một bộ phận cán bộ, công chức hiện nay.

Tới thời điểm này, theo ghi nhận của Đầu tư Chứng khoán, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố chiến lược phát triển mới; trong đó, tập trung hoàn thiện pháp lý để tái khởi động các dự án, ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở thực, có thanh khoản cao. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chờ ngày “vào bờ”.

Chờ cổ đất “vào sóng”

Thông thường, từ chuyển động chính sách đến kết quả thực tiễn thường tính bằng đơn vị năm. Tuy nhiên, thị trường chứng khoán thường phản ánh trước thực tế. Do vậy, việc sớm triển khai các sắc luật liên quan đến thị trường bất động sản có thể sẽ tác động tích cực lên nhóm cổ phiếu ngành này trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng, hiện nhóm cổ phiếu bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,2 lần, gần như là mức thấp nhất kể từ năm 2020 đến nay. Nhiều cổ phiếu có mức P/B dưới 1 lần, cho thấy mức định giá hiện nay của nhóm bất động sản là rất thấp.

“Việc ba luật liên quan đến bất động sản sớm đi vào áp dụng là thông tin tích cực, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và các nút thắt thanh khoản trong lĩnh vực bất động sản nói chung. Tôi kỳ vọng đây là yếu tố củng cố cho đà hồi phục của nhóm cổ phiếu này trong thời gian tới”, ông Minh nói.

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), hiện nhiều cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch ở mức P/B 2024 foward thấp hơn so với mức P/B trung bình trong vòng 5 năm qua. Theo đó, các nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành này khi giá cổ phiếu có sự điều chỉnh và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn có đầy đủ pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán, cơ cấu tài chính an toàn như VHM, KDH, NLG, DXG…

Nhận định được ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích, Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) đưa ra, việc áp dụng sớm các sắc luật sẽ củng cố được niềm tin của nhà đầu tư và thị trường bất động sản ấm dần lên. Các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn, có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án sẽ được hưởng lợi.

Theo ông Khoa, nhóm cổ phiếu bất động sản sau một thời gian dài diễn biến khá ảm đạm sẽ thu hút dòng tiền quay trở lại. Để nói về một cổ phiếu điển hình trong nhóm này, chuyên gia Agriseco cho rằng chính là VHM (của Công ty cổ phần Vinhomes). Doanh số bán hàng tốt sẽ là động lực giúp Vinhomes hồi phục tích cực về lợi nhuận trong quý II/2024 cũng như giai đoạn nửa cuối năm 2024. Các dự án mới mở bán như Vinhomes Vũ Yên Hải Phòng và tòa tháp The Canopy thuộc Vinhomes Smart City đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao trên 80% trong các lần mở bán đầu tiên. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội với giá bán hợp lý, phù hợp nhu cầu của đông đảo người dân đã khởi công, dự kiến đi vào kinh doanh cuối năm 2024 và 2025 sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của Vinhomes giai đoạn tới. Bên cạnh đó, cổ phiếu VHM cũng đang ở mức định giá hấp dẫn khi doanh nghiệp có vị thế đầu ngành trong nhiều tiêu chí như quỹ đất, năng lực triển khai dự án, quy mô tổng tài sản, nguồn vốn cùng tình hình tài chính an toàn.

Từ góc nhìn của ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank, thị trường bất động sản vốn trầm lắng những năm qua, đầu năm nay bắt đầu ấm lại và là thị trường duy nhất vẫn còn đang ở vùng đáy khi các thị trường khác đều tăng mạnh. Ông Khánh kỳ vọng chính sách mới sẽ giúp thị trường hoạt động ổn định, bền vững hơn và cổ phiếu bất động sản sẽ được hưởng lợi.

Cũng theo Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank, bất động sản có các yếu tố thúc đẩy lâu dài, bao gồm cơ cấu dân số trẻ, sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và đô thị hóa. Các yếu tố này vẫn đủ mạnh để hỗ trợ ngành bất động sản quay trở lại đà tăng trưởng trong chu kỳ 5 năm tới. Đặc biệt, việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ hợp lý hóa quy trình cấp phép dự án, nhất là về lựa chọn nhà đầu tư và làm rõ các nguyên tắc định giá đất, giá thị trường, phương pháp định giá. Tác động của các luật mới đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc dự kiến không đáng kể, có khả năng dao động trong khoảng 5-10%, nhưng sự thay đổi này có thể tạo lập một quỹ đạo tích cực cho thị trường bất động sản. Đây cũng là cơ sở giúp cổ phiếu bất động sản có nhiều dư địa tăng trong giai đoạn tới, khi nhóm này đang giao dịch ở vùng giá thấp so với nhiều năm.

Dù thông tin này mang yếu tố tích cực cho các cổ phiếu nhóm bất động sản nhưng nhà đầu tư cũng cần lưu ý chỉ giải ngân vào các doanh nghiệp có nguồn lực tài chính mạnh, các dự án đảm bảo đầy đủ pháp lý và có chính sách bán hàng phù hợp với nhu cầu của thị trường.