“Cò đất” – Nguyên nhân đẩy giá bất động sản

Thời gian gần đây, nhiều địa phương trên cả nước xuất hiện tình trạng “sốt đất”, "sốt nhà" khiến giá đất, giá nhà tăng gấp nhiều lần chỉ trong vài tháng, tiềm ẩn nguy cơ hình thành "bong bóng bất động sản". Việc giá bất động sản tăng bất thường có nhiều nguyên nhân, nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng được cho là xuất phát từ việc “cò đất" và môi giới bất động sản liên kết “kích sóng”, “làm giá” để trục lợi.

Giá đất liên tục thiết lập ở mức cao

Các báo cáo thống kê cho thấy, khoảng 2 năm trở lại đây, giá bất động sản tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước, đặc biệt là các tỉnh, thành phố ven Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh liên tục thiết lập ở mức cao.

Bùng nổ giao dịch đất nền mạnh nhất trong những tháng cuối năm 2021 đầu 2022 là các tỉnh phía Bắc với tâm điểm là Hà Nội, Hà Nam, Bắc Giang và Hưng Yên. Theo số liệu từ batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm đất nền và đất nền dự án tại các địa phương này đều tăng hơn 2 con số. Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền ở Hà Nội tăng 19% so với cùng kỳ 2020 trong khi Hà Nam tăng đến hơn 36% so với tháng 11/2021. Hòa Bình, Hưng Yên và Bắc Giang cũng ghi nhận lượt quan tâm tìm mua đất nền tăng 18-22% trong khi các điểm nóng từ giai đoạn trước là Bắc Ninh, Hải Dương cũng tiếp tục tăng thêm 8-13% so với 1 tháng trước đó.

Tại khu vực phía Nam, ghi nhận từ cuối năm 2021, đầu năm 2022, giá đất tăng cũng như sốt đất xảy ra diện rộng so với thời gian trước đây. Điển hình, khu vực lân cận Thành phố Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai đã xảy ra sốt đất. Sau đó đã lan rộng ra Bình Phước, Tây Ninh và cả khu vực miền tây như Đức Hòa, Bến Lức của Long An. Hiện nay, khu vực Phan Thiết, La Gi, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc của Bình Thuận đã xảy ra những cơn sốt cục bộ. Xa hơn, vùng Tây Nguyên như Bảo Lộc, Lâm Đồng và bây giờ là Đắk Lắk, Buôn Ma Thuột cũng xảy ra tình trạng tương tự.

“Cò” thổi giá, người mua chịu thiệt!

Một trong những nguyên nhân gây nên hiện tượng sốt đất, theo các chuyên gia bất động sản là do giới đầu nậu, đầu cơ, “cò đất” thổi giá. Hàng loạt thông tin đón đầu quy hoạch, dự án mới đi kèm các thông tin rao bán "có cánh" được tung ra để thu hút nhà đầu tư xuống tiền mua. Chẳng hiếm những thông tin đồn thổi trên mạng xã hội, có mảnh đất giá 500 triệu đồng sau một đêm đã được rao giá lên đến 1-2 tỷ đồng.

Rất nhiều trường hợp một số đơn vị kinh doanh bất động sản hay các đối tượng là "cò" đất tự làm giá với nhau. Họ bơm, thổi về chuyện làm đường, mở khu công nghiệp, chuyển đổi trung tâm hành chính từ huyện, thị lên thành phố để trục lợi từ việc "lướt sóng" mua bán bất động sản. Chính những thông tin đó khiến thị trường đất bị "chao đảo", không ít hộ dân bán tháo nhà, đất nông nghiệp vì thấy lợi trước mắt.

Khảo sát tại một số dự án bất động sản tại các huyện: Tiên Du, Thuận Thành, Yên Phong, Quế Võ (tỉnh Bắc Ninh) cho thấy, hiện tượng “cò đất” nâng giá, “thổi giá” cũng rất phổ biến. Có những dự án, giá mà chủ đầu tư bán ra chỉ khoảng 14-15 triệu/m2 cho một lô đất từ 80-100m2. Tuy nhiên, khi người mua tìm hiểu để mua thì được “cò” báo giá lên tới 21-22 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn nếu vị trí đẹp. Khoản tiền chênh lệch, người mua sẽ phải nộp trực tiếp cho “cò”. Việc mua đi bán lại, đẩy giá lên cao có sự hợp sức, thống nhất của cả “mạng lưới cò”. Thực tế, có những lô đất đã được mua đi bán lại, qua tay 4-5 lần. Người hứng chịu rủi lớn nhất chính là người mua sau cùng. Bên cạnh đó, việc thổi giá cũng khiến giá đất tăng cao bất thường, gây nhiễu loạn thị trường, bất lợi cho những người có nhu cầu mua đất để ở.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc tăng giá đất tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người có nhu cầu mua đất thật có thể không mua được hoặc phải mua với giá quá cao so với thực tế. Các nhà đầu tư thì có nguy cơ gặp phải nợ xấu, lỗ nặng khi giá đất có thể quay về giá trị ban đầu. Người bán thì không bán được nhưng vẫn đưa ra giá trên trời mong kiếm được lời nhanh ngay trong cơn sốt đất.

Một thực tế khác là hiện nay tại Bắc Ninh có nhiều dự án đã qua nhiều chủ đầu tư. Việc xác định giá đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật có những kẽ hở gây bất lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại dự án. Ví dụ, giá đất tính tiền sử dụng đất tại dự án ban đầu chỉ 3-4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên vì một lý do nào đó, chủ đầu tư chưa thể hoàn thiện nghĩa vụ tài chính này. Vài năm sau, dự án được chuyển nhượng cho một chủ đầu tư khác và cơ quan chức năng phải tính lại giá để thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Trong khi, giá đất lúc này lại bị lực lượng “cò” thổi lên quá cao, không đúng với giá thực tế. Việc cơ quan thuế áp giá tính tiền sử dụng đất với giá này là không chính xác và gây thiệt hại rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Tăng cường xử lý vi phạm

Trước thực trạng sốt đất đang hoành hành trong đó có hiện tượng cò đất thổi giá, tạo sóng ảo về giá bất động sản, khiến thị trường nhiễu loạn, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản gửi các địa phương đề nghị tăng cường kiểm tra giám sát xử lý. Các môi giới thường lợi dụng thông tin chưa rõ ràng, chưa chính xác để kích giá. Vì vậy, cần đẩy nhanh cung cấp thông tin công khai, đảm bảo cho người dân, khách hàng tiếp cận được thông tin chính xác, biết được chỗ nào làm đúng, chỗ nào có cơ sở pháp lý.

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 117 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó có những quy định cho các địa phương cung cấp thông tin để làm sao liên thông từ địa phương lên Bộ, từ đó có những cung cấp thông tin kịp thời hơn, chính xác hơn. "Quan trọng nhất là thông tin phải nhanh chóng. Trong đó tối thiểu có những thông tin về quy hoạch dự án, dự án đủ điều kiện được bán. Cùng với đó sẽ có những quy định quản lý chặt chẽ hơn các nhà môi giới", ông Nguyễn Mạnh Khởi nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng cũng quy định hàng loạt hành vi vi phạm của môi giới bất động sản sẽ bị xử phạt hành chính. Cụ thể, tại Điều 59 quy định, xử phạt 40-60 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết thời hạn sử dụng theo quy định; tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ; cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản.

Phạt 120-160 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định…