Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh: Định giá đất là “yếu điểm” của Luật Đất đai sửa đổi

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhận định nếu muốn cho thuê đất một cách hiệu quả, chúng ta cần phải giải quyết được 2 vấn đề, đó là định giá đất và điều chỉnh giá thuê đất. Đồng thời, ông cũng cho rằng định giá đất là một trong những yếu điểm” của Luật Đất đai sửa đổi.

“Chúng ta đang tư duy một cách lạ lùng về quyền sở hữu đất”

“Ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng Luật Đất đai sửa đổi lần này mang đến nhiều cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những rủi ro pháp lý, những “cái bẫy” mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải chú ý”, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Theo ông Ánh, những vướng mắc chưa được giải quyết trong Luật Đất đai sửa đổi gồm: Quyền sở hữu cá nhân, đấu thầu, cho thuê đất, quy hoạch đất ở, thu hồi đất và tài chính đất đai.

Về quyền sở hữu đất đai, ông Ánh bày tỏ sự lo ngại về tư duy trong việc sử dụng quyền sở hữu đất đai (chuyển quyền sở hữu từ một người sang một nhóm người). “Lấy ví dụ khi tôi mua nhà, thay vì tự đứng tên, tôi lại phải ghi tên vợ mình. Điều đó cho rằng chúng ta đang tư duy một cách lạ lùng về quyền sở hữu đất, chuyển từ sở hữu của một cá nhân sang sở hữu của một nhóm người”, ông Ánh nói.

Về đấu thầu, theo TS. Vũ Đình Ánh, cần phải siết chặt thêm các quy định về đấu thầu và tiêu chuẩn doanh nghiệp tham gia đấu thầu, từ đó mới tạo ra thêm nguồn cung thật cho phân khúc nhà ở thương mại.

Liên quan đến vấn đề cho thuê đất, ông Ánh nhận định: “Việc trả tiền thuê đất một lần không phải là quá tệ nhưng lại bất cập ở góc độ chúng ta định giá đất quá rẻ mạt. Trong nhiều năm qua, chúng ta gần như là cho không tiền thuê đất”. Nếu muốn cho thuê đất một cách hiệu quả, chúng ta cần phải giải quyết được 2 vấn đề, đó là định giá đất và điều chỉnh giá thuê đất, theo chuyên gia, đồng thời cho rằng định giá đất là một trong những “yếu điểm” của Luật Đất đai sửa đổi.

Duy trì cơ chế thu hồi đất là điều bắt buộc

Tại Tọa đàm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, hiện đang có quá nhiều kỳ vọng về Luật Đất đai và xung đột giữa các chủ thể là không thể tránh khỏi khi lợi ích của mỗi chủ thể khác nhau. Người dân thì muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thị trường trong khi doanh nghiệp bất động sản lại muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thu hồi đất, đấu thầu đất.

“Đối với Luật Đất đai, rất khó để làm hài lòng tất cả các chủ thể. Chúng ta chỉ có thể tương đối hài hòa, cân bằng các mối quan hệ giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân và khó có thể làm hoàn hảo hơn được nữa”, chuyên gia khẳng định.

Nhận định về tác động của các luật sửa đổi, ông Đỉnh cho hay: “Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này tạo ra cơ chế công khai, minh bạch. Khi các luật được đồng bộ với nhau, các dự án sẽ được tiến hành nhanh hơn, bệnh sợ trách nhiệm của cán bộ liên quan cũng giảm đi, các quyết định cho thuê đất, giao đất sẽ sớm hơn, từ đó tạo ra thêm nhiều nguồn cung hơn. Khi nguồn cung dồi dào, câu chuyện đẩy giá vô tội vạ sẽ không còn, những méo mó đang tồn đọng của thị trường bất động sản hiện nay cũng sẽ giảm bớt”.

Tuy vậy, ông Đỉnh cũng nhấn mạnh dù Luật Đất đai sửa đổi tạo cơ hội cho các doanh nghiệp tiếp cận đất đai nhưng “cơ hội luôn gắn liền với thách thức và không có chuyện chỉ hưởng quyền lợi mà không có nghĩa vụ”.

Liên quan đến cơ chế thu hồi đất, theo ông Đỉnh, việc duy trì cơ chế này là điều không thể nào làm khác trong bối cảnh kinh tế hạ tầng vẫn còn nhiều yếu kém. Có hai vấn đề không thể tách bạch là phát triển kinh tế, ổn định xã hội và lợi ích của người dân.

“Trong Luật Đất đai, chúng ta cần làm rõ về việc bồi thường thỏa đáng cho người dân, giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường. Chính phủ cần hỗ trợ cho người dân một cách thực chất thay vì hình thức và phải có sự chủ động từ sớm, từ xa, từ trước khi thu hồi đất. Nếu làm được những điều này, việc thu hồi đất sẽ trở nên thực chất, quan hệ đất đai mới trở nên lành mạnh”, ông Đỉnh khẳng định.

Bên cạnh đó, ông Đỉnh cũng cho rằng bất động sản là lĩnh vực đặc thù và đòi hỏi rất lớn về năng lực tài chính, hiểu biết pháp lý… nên những doanh nghiệp vừa và nhỏ không nên tham gia thị trường với vai trò chủ đầu tư mà nên tham gia với vai trò trung gian. “Đây sẽ là cơ chế giúp thanh lọc thị trường và sàng lọc thị trường bất động sản rất nhanh, giúp thị trường trở nên đồng bộ hơn”.

Cần sớm xử lý để tránh phân khúc chung cư “nổ bong bóng”

Cho ý kiến về Luật Đất đai sửa đổi tại Tọa đàm, TS. Lê Xuân Nghĩa nêu ra 1 vấn đề đang tồn tại là “người sở hữu một đằng, người sử dụng một nẻo”, điều này cho thấy những tồn tại cần được làm rõ và sửa đổi. Tuy nhiên, cũng theo ông Nghĩa, vì luật đã ra rồi nên không thể cầu toàn quá, thay vào đó nên góp ý, sửa đổi dần dần.

TS. Lê Xuân Nghĩa cũng nêu lên tình trạng thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam là “khủng hoảng phân khúc”. Theo đó, từ 2 năm trước, Thủ tướng Chính phủ đã nêu lên hiện trạng này và đưa ra 2 phương án để “cứu” phân khúc nhà ở giá rẻ là đẩy qua ngân sách và đẩy qua ngân hàng Trung ương.

Tuy nhiên, ông Nghĩa đánh giá: “Không thể dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên. Cho tới nay, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ”. Ông Nghĩa cho rằng thực trạng này cho thấy “một bước lùi về chiến lược của Chính phủ về xử lý thị trường nhà ở”.

Vị chuyên gia này nhắc lại lời cảnh báo về thị trường bất động sản Việt Nam là “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”, do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm.

Do đó, ông Nghĩa cho rằng nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, khiến chính sách chiến lược của Chính phủ cũng bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, TS. Lê Xuân Nghĩa đánh giá Luật Đất đai mới tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Lê Trang

Theo

Link gốc: