Chuyên gia CBRE: Dự báo cung cầu nhà ở TP HCM sẽ tiếp tục mất cân đối đến đầu năm 2023

Trong quý I, thị trường nhìn chung vẫn còn ảm đảm, sang quý II, thị trường trở nên sôi động, đón nhận số lượng sản phẩm tăng cao đột biến so với cùng kỳ, lãnh đạo CBRE chia sẻ.

Sáng 28/6, tại hội thảo "Dòng tiền và xu hướng bất động sản cuối năm 2022" do CafeLand tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam nhận định thị trường bất động sản năm 2022 đang trong đà hồi phục và sẽ khôi phục hoàn toàn vào năm 2023.

Chênh lệch nguồn cung thị trường nhà ở

Tại thị trường nhà ở TP HCM, ông Kiệt cho biết quý I, theo các báo cáo của CBRE thị trường nhìn chung vẫn còn ảm đảm sau một thời gian đại dịch Covid, sự phục hồi còn chậm. Quý II, thị trường trở nên sôi động, đón nhận số lượng sản phẩm tăng đột biến so với cùng kỳ, đạt gần 13.000 căn. Tổng nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 gần bằng cả năm 2021. Điều này cho thấy thị trường có sức bật, dù nguồn cung căn hộ quý II hiện vẫn thấp hơn so với tổng nguồn trong quý III/2019.

Tuy nhiên, số lượng sản phẩm trong quý II chủ yếu tập trung ở các dự án lớn ở phân khúc hạng sang và cao cấp, gần như không xuất hiện nguồn cung mới phân khúc bình dân.

Ông Kiệt cho rằng sự mất cân đối về nguồn cung tại TP HCM ngày càng rõ, hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Lãnh đạo CBRE dự báo cuối năm nay và đầu năm 2023, thị trường sẽ tiếp tục mất cân đối cung cầu, người ít tiền sẽ không đủ tiềm lực để mua nhà ở phân khúc trung cấp, còn phân khúc giao dịch sôi động nhất sẽ là phân khúc cao cấp, hoạt động diễn ra giữa các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính.

Vị lãnh đạo CBRE nhận định giá bán có xu hướng tăng, ngay cả trong thời gian dịch bệnh năm 2020, 2021 thị trường sơ cấp vẫn ghi nhận sự tăng giá. Hiện tại TP HCM gần như không có căn hộ bình dân và trung cấp, hoặc số lượng ít, nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP HCM tăng.

Theo ông Kiệt, giá bất động sản liền thổ tăng khi các dự án mới xác lập giá kỷ lục. Nhu cầu nhà đầu tư ở phân khúc này lớn trong khi số lượng sản phẩm có giới hạn đã đẩy giá bán nhà liền thổ tăng. Giá sản phẩm trung bình 200-400 triệu đồng/m2, đặc biệt có những sản phẩm biệt thự lên đến 700 tỷ đồng/căn, tạo ra mức giá mới trên thị trường biệt thự TP HCM.

Giai đoạn 2020-2021, thị trường chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi đại dịch, không thể triển khai đúng tiến độ. Tuy nhiên, nguồn cung mới và doanh số bán dự kiến dần hồi phục trong năm nay và phục hồi hoàn toàn vào năm 2023.

CBRE dự báo trong năm nay nguồn cung căn hộ dự kiến chào bán ra thị trường ở mức 22.000-24000 căn. Giai đoạn 2023-2024, thị trường sẽ đón nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn khi có nhiều sản phẩm được chào bán.

Về tỷ lệ hấp thụ, ông Kiệt cho biết nếu so sánh với các năm trước, năm 2022 tốc độ hấp thụ giảm do giá bình quân trên thị trường tăng cao, thêm vào đó các phân khúc chào bán mới đều thuộc phân khúc hạng sang, cao cấp. Trong khi đó, khách hàng có nhu cầu ở thực đa phần quan tâm đến giá thị trường sơ cấp ở phân khúc tầm trung và bình dân, phân khúc gần như không có trên thị trường TP HCM.

Sự bùng nổ của các khu vực lân cận TP HCM

Trong bối cảnh thị trường TP HCM khan hiếm nguồn cung, các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai phát triển rất sôi động trong khoảng 3 năm trở lại đây, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết.

Trong năm 2020-2021, thị trường TP HCM giảm, đặc biệt phân khúc tầm trung gần như không có dự án mới. Trong khi đó, Bình Dương lại bổ sung cho thị trường đến 8.000 sản phẩm. Hiện nay, Bình Dương vẫn được xem là thị trường bổ sung nguồn cung lớn về căn hộ cho thị trường TP HCM, dù hiện nay độ nóng của thị trường giảm nhiệt.

Thị trường Đồng Nai vẫn rất sôi động do liên quan đến sân bay Long Thành và nhiều dự án hình thành xung quanh. Long An vẫn là thị trường với sản phẩm chủ yếu là đất nền, hiện có khá nhiều sản phẩm tầm trung ở đây, hứa hẹn tạo nên thị trường thay thế về dòng sản phẩm mà các nhà đầu tư đang tìm kiếm.

Sự phục hồi về nguồn cung tạo đà cho thị trường nửa cuối năm 2022

Về thị trường 6 tháng cuối năm, ông Kiệt cho biết có một xu hướng đang nổi lên ở khu vực châu Á Thái Bình Dương là khách hàng sở hữu bất động sản đang giảm về độ tuổi, ngày càng nhiều người mua có độ tuổi từ 25-35. Tâm lý mua nhà và nhu cầu sản phẩm có sự thay đổi so với trước đây. Đây là lượng khách hàng tiềm năng lớn trong vòng 5 năm tới.

Sự phục hồi về nguồn cung tạo đà cho thị trường 6 tháng cuối năm. Hạ tầng khu Đông và Thủ Đức tại TP HCM tạo ra sự ổn định cho thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Bất động sản hạng sang và siêu sang đang là xu hướng trên thị trường. Nhiều chủ đầu tư đang có kế hoạch đưa các căn hộ hạng sang và siêu sang có thể xác lập mốc mặt bằng giá mới trong tương lai.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư nước ngoài quay lại thị trường sau thời gian dịch bệnh đang bắt đầu tìm hiểu thêm các sản phẩm mới.

Hai năm dịch bệnh, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nhiều, nhưng nay đang có những diễn biến khác biệt so với trước đây.

Lãnh đạo CBRE cho rằng sự hồi phục của du lịch cũng góp phần làm bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều diễn biến tích cực hơn. Theo đó, khách nội địa tăng tần suất du lịch trở lại từ cuối 2021 và vẫn duy trì trên đà tăng trưởng trong 2022. Do vậy, CBRE nhận định thị trường bất động sản nghỉ dưỡng từ nay đến hai năm tới sẽ phát triển nhờ lượng khách du lịch ổn định và sự đa dạng trong các sản phẩm, nguồn cung thị trường nghỉ dưỡng.