Chuyên gia: BĐS không "ảo" như nhiều kênh đầu tư

Tại talkshow “Giải mã vĩ mô: Động lực và Thách thức Bất động sản Quý II/2026” diễn ra ngày 21/4/2026, TS. Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện Tư vấn Phát triển đã đưa ra những nhận định sâu sắc về vai trò chiến lược của thị trường bất động sản.

Ông khẳng định đây là thị trường của những tài sản hữu hình, gắn liền với nhu cầu thiết yếu và không hề mang tính “ảo” như nhiều kênh đầu tư tài chính khác. Với quy mô vốn hóa ước tính khoảng 1.400 tỷ USD trên nền GDP 500 tỷ USD, bất động sản đang nắm giữ vị thế khổng lồ trong nền kinh tế Việt Nam. Chuyên gia cho rằng những định kiến coi đây là lĩnh vực đầu cơ thiếu lành mạnh là chưa phù hợp, bởi bản chất bất động sản tạo ra giá trị gia tăng gần như hoàn toàn trong nội địa, ít chịu áp lực cạnh tranh quốc tế và luôn có nhu cầu thực tế ở mức rất cao.

Phân tích về mối quan hệ giữa chính sách và thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ ra một nghịch lý trong điều hành khi Việt Nam đang ưu tiên quá mức cho sản xuất kinh doanh mà chưa nhìn nhận đúng mức vai trò của bất động sản. Ông dẫn chứng tại châu Âu, tín dụng tiêu dùng (bao gồm cho vay mua nhà) chiếm tới 70%, trong khi con số này tại Việt Nam còn khá hạn chế. Theo ông, nếu Chính phủ đầu tư mạnh vào hạ tầng nhưng lại siết chặt tín dụng bất động sản thì sẽ triệt tiêu hiệu ứng lan tỏa của đầu tư công, khiến các đô thị mới không thể hình thành. Việc dòng vốn tư nhân tập trung vào lĩnh vực này là có cơ sở vì nó giải quyết bài toán đầu ra cho nhiều ngành công nghiệp phụ trợ như vật liệu xây dựng, nội thất và điện gia dụng.

Để khơi thông nguồn lực, vị chuyên gia đề xuất các giải pháp cấp thiết về mặt chính sách. Trước hết, cần tháo gỡ điểm nghẽn cho gói tín dụng nhà ở xã hội 145.000 tỷ đồng vốn đang có tốc độ giải ngân rất chậm. Đồng thời, cần nới lỏng tín dụng một cách hợp lý và rà soát chính sách thuế đối với khu vực kinh tế hộ gia đình để kích hoạt lại dòng vốn đầu tư. Ông nhấn mạnh rằng nếu không khôi phục được niềm tin và khơi thông thị trường bất động sản, dòng vốn đầu tư tư nhân sẽ tiếp tục bị đóng băng, gây ảnh hưởng dây chuyền đến toàn bộ nền kinh tế.

Nhìn nhận về tương lai, TS. Lê Xuân Nghĩa đưa ra góc nhìn lạc quan dựa trên các tiền lệ quốc tế. Ông cho biết giá bất động sản thế giới, tiêu biểu như tại New York, chưa từng giảm trong xu hướng dài hạn và thường tăng trưởng tương ứng với tổng mức tăng GDP, lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Tại Việt Nam, mức tăng trưởng giá bất động sản hàng năm đạt khoảng 12%, tương đương với các thị trường phát triển như Đức. Vị chuyên gia dự báo thị trường sẽ tiếp tục phục hồi và duy trì chu kỳ tăng trưởng bền vững cho đến năm 2033 trước khi có thể đối mặt với những thách thức mới liên quan đến nguồn cung.