Chung cư lâu dài hay có thời hạn?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị giữ song song hai hình thức sở hữu nhà chung cư gồm sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn, thay vì áp dụng cứng thời hạn theo tuổi thọ công trình. Đề xuất được kỳ vọng góp phần ổn định tâm lý người mua, đồng thời tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ căn hộ nửa đầu năm 2026 đạt khoảng 90%, việc hoàn thiện khung pháp lý được đánh giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung, giá bán và chiến lược phát triển của doanh nghiệp bất động sản.

Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư theo tuổi thọ công trình nhằm thay đổi nhận thức người dân về bất động sản. Tuy nhiên, HoREA cho rằng đề xuất này chưa bảo đảm tính đồng bộ pháp luật và có thể gây lo lắng cho người mua. Dùng mệnh lệnh hành chính cắt bỏ quyền sở hữu lâu dài là chưa phù hợp với tinh thần lấy người dân làm trung tâm. Năm 2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV đã kết luận không tán thành quy định này vì lo ngại can thiệp quyền sở hữu tài sản.

Giải pháp song hành hai hình thức sở hữu

HoREA kiến nghị duy trì sở hữu chung cư không xác định thời hạn gắn liền với đất ở sử dụng ổn định lâu dài, đảm bảo giá trị tài sản tích lũy truyền đời phù hợp tâm lý người dân. Đồng thời, cho phép sở hữu có thời hạn gắn liền với đất ở có thời hạn hoặc theo thỏa thuận dân sự. Mô hình này tương tự Singapore, nơi HDB bán chung cư sở hữu 99 năm. Loại đất ở có thời hạn giúp Nhà nước linh hoạt giao đất công, kéo giảm giá thành và đa dạng hóa lựa chọn thị trường.

Hoàn thiện quy trình xử lý khi công trình hết niên hạn

HoREA đề xuất khi công trình hư hỏng hoặc có nguy cơ sập đổ, UBND cấp tỉnh phải kiểm định và quyết định gia hạn hoặc cải tạo xây dựng lại. Hiệp hội cũng kiến nghị thay thế từ "chấm dứt" bằng "Giấy chứng nhận không còn giá trị pháp lý" khi công trình bị phá dỡ. Điều này chuẩn hóa pháp lý và làm rõ: dù công trình xây dựng bị tháo dỡ, người dân vẫn giữ quyền lợi đối với phần giá trị quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

Cơ chế bàn giao tài sản có thời hạn

Với các giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn, HoREA đề xuất bổ sung quy định chi tiết: khi hết thời hạn thỏa thuận, sổ hồng tự động mất giá trị pháp lý và quyền sở hữu chuyển lại cho bên bán ban đầu hoặc người thừa kế hợp pháp. HoREA nhấn mạnh chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện nay hoàn toàn có thể hoàn thiện để vừa đảm bảo người dân có nơi ở tái định cư tốt hơn, vừa thu hút nhà đầu tư mà không cần áp đặt thời hạn sở hữu.