Chung cư không còn sở hữu vĩnh viễn?

Đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng đang thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường. Nếu được thông qua, quy định mới có thể tác động đến tâm lý người mua, định giá tài sản và chiến lược phát triển của các doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi Bộ Xây dựng cho rằng quy định mới phản ánh đúng bản chất tuổi thọ công trình, nhiều ý kiến lo ngại việc giới hạn thời hạn sở hữu có thể ảnh hưởng đến niềm tin của người mua và thanh khoản phân khúc căn hộ.

Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ theo quy định pháp luật. Khi chung cư xuất hiện dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng hoặc hết thời hạn khai thác, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Trên cơ sở đánh giá, cơ quan có thẩm quyền quyết định kéo dài thời hạn nếu công trình vẫn đáp ứng tiêu chuẩn an toàn.

Cơ chế xử lý quyền lợi sau phá dỡ

Nếu chủ sở hữu thống nhất cải tạo hoặc xây dựng lại, họ tiếp tục sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu. Trong trường hợp không tham gia xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích chung. Đối với khu đất không được quy hoạch xây dựng lại chung cư, cư dân cũng được nhận bồi thường theo quy định hiện hành.

Quan điểm của Bộ Xây dựng

Bộ Xây dựng cho rằng quy định mới giúp thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư không phải tài sản vĩnh viễn mà là công trình có thời hạn sử dụng nhất định. Theo bộ, điều này phù hợp với thực tế rằng theo thời gian, công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp và cần được cải tạo hoặc xây dựng lại.

Quan điểm phản đối của ngành bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị sửa đổi dự thảo, cho rằng gắn thời hạn sở hữu với tuổi thọ công trình có thể gây tâm lý bất an cho cư dân và chưa bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật. HoREA đề xuất giữ quyền sở hữu chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành.

Đề xuất thay thế

HoREA cũng đề xuất duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.