Chung cư hết niên hạn, quyền tài sản vẫn còn

Việc Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình đang đặt lại cách hiểu về quyền sở hữu căn hộ. Điểm đáng chú ý: hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa người dân đương nhiên mất quyền sở hữu.

Quy định về niên hạn đất ở 50 năm cho chung cư không làm cư dân mất quyền sở hữu. Việc làm rõ các quy định gia hạn đang ảnh hưởng đến cách nhà đầu tư đánh giá giá trị tài sản dài hạn.

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời làm rõ việc xử lý chung cư hết thời hạn sử dụng và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu.

Điểm quan trọng là cần phân biệt niên hạn công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, hai khái niệm này không đồng nhất. Khi tòa nhà hết vòng đời và phải phá dỡ, quyền của chủ sở hữu đối với phần tài sản và quyền sử dụng đất cần được xử lý theo cơ chế pháp luật tương ứng.

Với thị trường bất động sản, thay đổi này có thể tác động trực tiếp tới cách người mua đánh giá một căn hộ. Giá trị tài sản không chỉ nằm ở tuổi đời của tòa nhà mà còn phụ thuộc vị trí, quyền sử dụng đất, khả năng cải tạo và phương án xây dựng lại.

Ở chiều doanh nghiệp, quá trình tái thiết các chung cư cũ có thể mở thêm một phân khúc dự án đặc thù. Doanh nghiệp tham gia phải giải quyết đồng thời bài toán pháp lý, đồng thuận cư dân, tài chính xây dựng và hiệu quả dự án. Chính phủ cũng yêu cầu làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính khi xây mới.

Tuy nhiên, đây chưa phải một cơ chế hoàn chỉnh có thể áp dụng ngay cho toàn bộ thị trường. Các quy định chi tiết về thời hạn, chuyển tiếp và phương án xử lý chung cư hiện hữu vẫn là những nội dung cần được cụ thể hóa trong quá trình sửa Luật Nhà ở.