Chung cư hết niên hạn, quyền sở hữu đất vẫn còn?

Định hướng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình đang đặt ra câu hỏi lớn về quyền tài sản, quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng lại. Điểm quan trọng là hết niên hạn công trình không đồng nghĩa chủ căn hộ đương nhiên mất quyền tài sản.

Khi một tòa nhà đi hết vòng đời, giá trị căn hộ sẽ được quyết định không chỉ bởi diện tích và vị trí mà còn bởi cơ chế tái thiết phía sau.

Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế dựa trên kết luận kiểm định. Khi hết thời hạn theo thiết kế, công trình không mặc nhiên bị phá dỡ mà phải được kiểm định, đánh giá chất lượng; tùy kết quả có thể tiếp tục sử dụng hoặc phải cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, định hướng chính sách mới đang đưa câu chuyện đi xa hơn. Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu làm rõ thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết vòng đời, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại và nghĩa vụ tài chính tương ứng.

Đây là điểm cần phân biệt rõ: thời hạn sử dụng công trình không đồng nhất với thời hạn sở hữu tài sản. Khi tòa nhà phải phá dỡ, vấn đề chuyển sang cách xử lý quyền sử dụng đất, phần sở hữu chung, quyền của từng chủ căn hộ và phương án tái thiết.

Một đề xuất của HoREA đưa ra cơ chế chủ sở hữu đóng góp chi phí xây dựng lại theo tỷ lệ diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m² sàn tại thời điểm phá dỡ. Nếu không có khả năng hoặc không lựa chọn phương án đóng góp, đề xuất này tính đến phương án giao lại đất để triển khai dự án khác, đi kèm bồi thường quyền sử dụng đất và hỗ trợ tái định cư.

Với doanh nghiệp bất động sản, đây có thể trở thành một phân khúc dự án đặc thù. Nhưng khác với phát triển dự án mới, cải tạo chung cư cũ phải giải đồng thời bài toán pháp lý, đồng thuận cư dân, giải phóng mặt bằng, tài chính xây dựng và hiệu quả kinh tế của dự án.

Thị trường thứ cấp cũng có thể thay đổi cách định giá căn hộ. Tuổi đời công trình sẽ trở thành một biến số rõ hơn, nhưng vị trí, quyền sử dụng đất, khả năng tái thiết và cơ chế tái định cư mới là những yếu tố quyết định phần giá trị còn lại của tài sản.

Hiện các cơ chế chi tiết vẫn đang được hoàn thiện trong quá trình sửa Luật Nhà ở. Vì vậy, tác động thực tế đến các chung cư hiện hữu và chung cư xây mới sẽ còn phụ thuộc vào quy định chuyển tiếp, nghĩa vụ tài chính và phương án xử lý từng nhóm công trình.