Chung cư Hà Nội "nguội" sau Tết

Sau Tết Nguyên đán 2026, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu hạ nhiệt. Nhiều căn hộ được rao giảm từ 200–400 triệu đồng so với cuối năm ngoái nhưng thanh khoản vẫn yếu, khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất tăng và nguồn cung lớn.

Chung cư Hà Nội giảm giá 200-400 triệu đồng sau Tết

Sau giai đoạn sôi động cuối năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội đang ghi nhận dấu hiệu chững lại, đặc biệt ở phân khúc chuyển nhượng.

Nhiều chủ nhà đã chủ động giảm giá từ 200–400 triệu đồng mỗi căn để tìm người mua, song giao dịch vẫn diễn ra chậm.

Chị Minh Thư (33 tuổi) cho biết cuối năm 2025 đã rao bán căn studio 28 m² tại khu vực phía Tây Hà Nội với giá 3 tỷ đồng nhưng gần hai tháng không có khách hỏi mua. Sau Tết, chị phải giảm xuống 2,8 tỷ đồng mới có người đặt cọc.

Theo chị Thư, căn hộ được mua vào năm 2024 bằng vốn vay ngân hàng. Khi gói lãi suất ưu đãi sắp hết hiệu lực và lãi suất thả nổi có xu hướng tăng, chị quyết định bán sớm để giảm áp lực tài chính.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra với nhiều chủ nhà khác.

Anh Nguyễn Đăng (36 tuổi) đang rao bán căn hộ 66 m² tại một khu chung cư ở Hoài Đức. Nếu cuối năm 2025 các căn tương tự được chào khoảng 4,4 tỷ đồng thì hiện anh phải giảm xuống còn 4 tỷ đồng, song vẫn chưa tìm được người mua.

Trong khi đó, anh Long (35 tuổi) cho biết căn hộ 64 m² tại khu vực Mễ Trì từng rao 9 tỷ đồng trước Tết nhưng gần như không có khách hỏi. Sau Tết, giá giảm xuống 8,8 tỷ đồng nhưng giao dịch vẫn chưa có tiến triển.

Theo anh Long, giá chung cư đã tăng mạnh trong thời gian dài và có dấu hiệu chạm đỉnh, khiến người mua trở nên thận trọng hơn.

Một căn hộ studio 28m2 tại phía Tây Hà Nội.

Giá bắt đầu điều chỉnh tại nhiều dự án

Khảo sát tại một số khu căn hộ tầm trung và cao cấp cho thấy mặt bằng giá chào bán đã bắt đầu điều chỉnh so với năm ngoái.

Tại khu vực Tây Hồ, một căn hộ 83 m² từng được rao khoảng 11 tỷ đồng nay giảm còn 10,8 tỷ đồng. Căn 109 m² trước đây chào giá 16 tỷ đồng cũng giảm xuống khoảng 15,5 tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm khách.

Ở khu Ngoại Giao Đoàn, giá chào bán tại nhiều tòa nhà giảm khoảng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Một căn hộ 110 m² trước đây được rao khoảng 120 triệu đồng/m² hiện còn khoảng 115 triệu đồng/m², tương đương giảm 400–500 triệu đồng mỗi căn.

Tại khu Nam Trung Yên (Cầu Giấy), căn hộ 2 phòng ngủ hiện được chào quanh mức 89–91 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 98 triệu đồng/m² hồi cuối năm 2025.

Tương tự, một số dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội cũng ghi nhận mức giảm khoảng 200 triệu đồng mỗi căn so với cuối năm ngoái, song lượng khách quan tâm vẫn khá hạn chế.

Lãi suất tăng, dòng tiền đầu tư chững lại

Theo các môi giới bất động sản, lượng khách tìm mua căn hộ sau Tết giảm rõ rệt so với giai đoạn cuối năm 2025.

Một môi giới tại khu vực phía Tây Hà Nội cho biết nhiều chủ nhà đã chủ động giảm giá để kích cầu, nhưng phần lớn người mua vẫn có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm trước khi xuống tiền.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc chi phí tài chính tăng nhanh.

Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng nhanh, từ mức phổ biến khoảng 6-8%/năm lên 12-14%/năm

Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng từ khoảng 6–8%/năm lên mức 12–14%/năm. Đồng thời, nhiều khoản vay mua nhà từ giai đoạn 2023–2024 cũng bắt đầu hết thời gian ưu đãi, khiến nghĩa vụ trả nợ của người vay tăng đáng kể.

Áp lực lãi suất vì vậy tạo ra tác động kép lên thị trường: nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải bán ra, trong khi người mua ở thực trở nên thận trọng hơn.

Nguồn cung lớn khiến thị trường thêm áp lực

Bên cạnh yếu tố lãi suất, nguồn cung mới gia tăng cũng khiến thị trường chịu áp lực.

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý IV/2025 tăng mạnh, trong đó tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng hơn 120% so với quý trước.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung hiện tại và sắp mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy hơn 75% người mua nhà trong năm 2025 đã sở hữu ít nhất một bất động sản, cho thấy phần lớn sức cầu đến từ hoạt động đầu tư.

Trong khi đó, khoảng 35.000–40.000 căn hộ dự kiến mở bán trong năm 2026 có thể làm dịu đà tăng giá và khiến tâm lý “lướt sóng” trên thị trường suy giảm.

Dự báo giai đoạn 2026–2028, Hà Nội có thể đón thêm hơn 68.000 căn hộ mới, với xu hướng dịch chuyển mạnh ra các khu vực vệ tinh khi không gian đô thị tiếp tục mở rộng.