Chung cư Hà Nội bước vào cuộc “định giá lại”

Sau nhiều quý tăng liên tục, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu xuất hiện những nhịp điều chỉnh rõ hơn. Giá rao bán bình quân giảm khoảng 2% trong quý II/2026, trong khi một số căn hộ thứ cấp được chủ nhà giảm hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng để tìm người mua.

Sự lệch pha giữa nguồn cung sơ cấp đắt đỏ và thị trường chuyển nhượng suy giảm thanh khoản đang định hình lại toàn bộ cấu trúc thị trường bất động sản thủ đô.

Chung cư Hà Nội bước vào cuộc “định giá lại”

Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện những đợt điều chỉnh đáng kể, đặc biệt trên thị trường thứ cấp. Tại khu vực phía Tây và Tây Nam Hà Nội, một số căn hộ được hạ giá hàng trăm triệu đồng. Ví dụ, một căn hộ khoảng 70m² tại khu 19T Kiến Hưng được điều chỉnh từ 4,4 tỷ đồng xuống khoảng 2,8 tỷ đồng, trong khi tại khu đô thị Dương Nội, căn hộ 55m² được rao quanh 2,7 tỷ đồng, thấp hơn 1,2 tỷ đồng so với mức trước. Tại Ngoại Giao Đoàn, những căn hộ từng chào bán ở mức trên 100 triệu đồng/m² cũng được điều chỉnh đáng kể.

Một điểm đáng chú ý là sự trái chiều giữa giá sơ cấp và thứ cấp. Trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 9.300 căn, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, với phân khúc cao cấp chiếm 69% nguồn cung. Giá bán bình quân căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội lên tới khoảng 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, người bán căn hộ đã qua sử dụng bắt đầu phải hạ kỳ vọng để tìm người mua.

Thanh khoản cũng đang tạo sức ép lên thị trường thứ cấp. Theo One Mount Group, trong quý I/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng chung cư, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Khi người mua chậm quyết định xuống tiền, khoảng cách giữa giá chào bán và mức giá người mua sẵn sàng trả ngày càng lớn. Người bán thường dựa trên mặt bằng giá từng tăng mạnh để đưa ra kỳ vọng, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi và tham khảo các căn tương đồng được rao thấp hơn.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mặt bằng giá chung cư tăng nhanh đã tạo ra khoảng cách lớn so với khả năng chi trả và nhu cầu ở thực. Khi giá bị đẩy lên quá cao, thanh khoản chịu tác động. Ông cho rằng việc giá căn hộ điều chỉnh là hệ quả của quá trình tăng giá thiếu bền vững, và khi thị trường bước vào giai đoạn cân bằng lại, một bộ phận nhà đầu tư có thể phải chấp nhận bán thấp hơn mức kỳ vọng để thu hồi vốn.