Chung cư có "hạn dùng": Ai hưởng lợi?

Định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình tại Nghị quyết 21 được giới chuyên gia đánh giá là bước đi phù hợp với bản chất kỹ thuật của tài sản. Tuy nhiên, áp lực tâm lý trong ngắn hạn hoàn toàn có thể tạo ra đợt nắn dòng tiền trên thị trường bất động sản.

Việc làm rõ ranh giới giữa "sở hữu đất lâu dài" và "niên hạn công trình" cùng cơ chế đóng góp tài chính khi tái thiết sẽ là chìa khóa tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ.

Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV thay thế Nghị quyết 18 năm 2022, đưa ra định hướng giao đất có thời hạn lâu dài cho đất xây dựng nhà ở thương mại, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Đối với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định. Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, chính sách này cơ bản duy trì định hướng hiện hành, chỉ nâng một số quy định lên Nghị quyết để thiết lập căn cứ chính trị vững chắc.

Dù có quy định thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế chỉ là khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn mà công trình vẫn đảm bảo chất lượng, tiếp tục sử dụng được mà không phải đóng thêm tiền hay bị cưỡng chế phá dỡ. Điểm thay đổi tích cực của Nghị quyết 21 là việc đặt quyền của chủ sở hữu chung cư bên cạnh nghĩa vụ, làm rõ rằng chủ sở hữu phải tham gia thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư, thay vì chủ yếu do nhà nước bảo trợ như quy định trước đây.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là định hướng quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý và giải quyết tồn tại trong cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, tâm lý của người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và giá trị truyền đời. Do đó, chỉ cần thông tin liên quan đến giới hạn thời gian sở hữu có thể khiến người dân lo lắng, cảm giác "trả tiền cục nhưng chỉ được thuê dài hạn". Điều này có nguy cơ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, đặc biệt là phân khúc chung cư, và có thể khiến một bộ phận người mua chuyển hướng sang nhà thấp tầng hoặc đất nền.

Để chính sách khả thi, cần tiếp tục cụ thể hóa nhiều nội dung: xác định niên hạn sử dụng công trình dựa trên tiêu chuẩn kỹ thuật, điều kiện và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn. Cần cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản khi công trình hết niên hạn, quyền tham gia tái thiết và phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, cần xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp để hạn chế tâm lý bất ổn. Truyền thông rõ ràng rằng quy định thời hạn sử dụng không làm mất quyền sử dụng lâu dài, mà hướng tới quản lý vòng đời công trình và bảo vệ quyền lợi người dân là yếu tố then chốt.