Chung cư có còn là tài sản tích lũy?

Đề xuất quy định sở hữu chung cư theo niên hạn công trình tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, yếu tố quyết định căn hộ là "tích sản" hay "tiêu sản" không nằm ở số năm sử dụng, mà ở việc quyền sở hữu của người mua sau khi công trình hết niên hạn được pháp luật bảo vệ đến đâu.

Chuyên gia cho rằng diễn biến giá chung cư sẽ phụ thuộc vào khung pháp lý, đặc biệt là cơ chế tái thiết, gia hạn và bảo đảm quyền tài sản. Nếu các quy định này chưa rõ ràng, tâm lý thị trường khó tránh khỏi những băn khoăn.

Nhiều người đồng nhất khái niệm sở hữu căn hộ với tích lũy tài sản, nhưng dưới góc độ tài chính, hai khái niệm này khác nhau. Giá trị cốt lõi của tài sản nằm ở phần vốn chủ sở hữu mà người mua thực sự nắm giữ. Nếu người mua từng bước trả hết khoản vay ngân hàng, phần vốn chủ sở hữu tăng dần theo thời gian. Khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, toàn bộ giá trị tài sản thuộc về chủ sở hữu - đó là tích sản. Ngược lại, nếu người mua chỉ có quyền sử dụng trong khoảng thời gian xác định và không còn quyền sau hết hạn, khoản tiền bỏ ra mang bản chất chi tiêu hơn là tích lũy.

Theo Nghị quyết 21-NQ/TW, các chung cư mới sẽ quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, bản thân việc công trình có tuổi thọ không mới vì tất cả nhà ở đều có niên hạn kỹ thuật. Điều thị trường quan tâm là sau khi công trình hết niên hạn, quyền của người sở hữu sẽ được xử lý như thế nào. Cần làm rõ: niên hạn được xác định theo tiêu chí nào; thời điểm bắt đầu tính; trường hợp công trình cải tạo hoặc gia cố có được gia hạn; nếu phải phá dỡ thì chủ sở hữu còn những quyền gì đối với phần đất và xây dựng lại theo cơ chế nào.

Từ góc độ tài chính, giá trị tài sản luôn phụ thuộc vào kỳ vọng của người mua. Bất kỳ thay đổi nào về khung pháp lý cũng tác động đến cách thị trường định giá căn hộ. Diễn biến giá trong thời gian tới phụ thuộc vào nhiều yếu tố: quy định pháp luật cụ thể, nhu cầu thị trường, nguồn vốn và cách người mua đánh giá giá trị căn hộ sau khi chính sách được luật hóa. Theo phân tích của GS. Đặng Hùng Võ, nếu quy định niên hạn được luật hóa đầy đủ, giá căn hộ có thể thấp hơn vì người mua sẽ tính thêm chi phí xây dựng lại trong tương lai.

Luật hóa Nghị quyết 21 vào Luật Nhà ở là cần thiết để tạo tính ổn định và lâu dài. Tuy nhiên, quá trình này cần đi kèm quy định cụ thể về gia hạn, cải tạo, xây dựng lại công trình và bảo đảm quyền tài sản. Người dân cần biết: sau khi công trình kết thúc vòng đời, quyền lợi sẽ được bảo vệ ra sao; nghĩa vụ tài chính được xác định thế nào; cơ chế thực hiện vận hành theo nguyên tắc nào. Một tài sản chỉ thực sự là tích sản khi quyền sở hữu ròng được bảo đảm, không bị triệt tiêu vì khoảng trống pháp lý.