Chủ tịch HOREA: Cần bổ sung phương pháp định giá đất hàng loạt vào sửa đổi Nghị định 44

Tại buổi Hội thảo Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án do Báo Đầu tư tổ chức, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) nêu ý kiến về các phương pháp định giá đất hiện nay. Đồng thời, đại diện HOREA cũng đưa ra một số đề xuất liên quan sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên - Môi trường lấy ý kiến hiện nay.

Theo ông Châu, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất được ban hành và có hiệu lực đến nay đã hơn 8 năm, TPHCM cũng như cả nước đã áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu để tính tiền thu đất, tiền sử dụng đất các dự án. TPHCM có tất cả 320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trong đó 280 dự án được áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền thu đất của dự án, chiếm 87.5%, còn lại là áp dụng các phương pháp khác.

Ông Châu cho rằng, nguyên nhân phương pháp thặng dư được sử dụng nhiều là do đối với các dự án bất động sản, rất khó để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp này thường được sử dụng chủ yếu tại các dự án riêng lẻ. Còn đối với các dự án bất động sản được thực hiện trên một khu đất có triển vọng phát triển thì không áp dụng được.

Bên cạnh đó, phương pháp điều chỉnh giá đất theo tại Điều 18 của Nghị định 44 chỉ quy định áp dụng với các dự án có khu đất giá trị dưới 30 tỷ đồng nếu là khu vực đô thị, dưới 10 tỷ đồng nếu là khu vực miền núi, các khu vực còn lại là dưới 20 tỷ đồng. Điều này có nghĩa là giá trị bất động sản tính theo bảng giá đất rất thấp. Do đó, hầu như các địa phương trên cả nước đều phải áp dụng phương pháp thặng dư.

Phương pháp thặng dư trong 8 năm qua đều căn cứ theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT và được áp dụng cho các khu đất có tiềm năng phát triển như nhà ở thương mại, khu đô thị. Phương pháp này đặt cơ sở trên hai ước đoán, một là ước đoán tổng chi phí đầu tư giả định, hai là ước đoán tổng doanh thu giả định của dự án. Thông tư 36 cũng đã có định lượng, có công thức tuy nhiên ông Châu đánh giá vẫn chưa đầy đủ.

Cụ thể, ông Châu cho biết các phương pháp định giá đất đều phải căn cứ vào cơ sở dữ liệu đầu vào, tuy nhiên dữ liệu hiện nay một là thu thập không chính xác, hai là không được cập nhật theo thời gian thực.

Ví dụ, trước đây thu thập cơ sở dữ liệu đầu vào thực hiện theo phiếu thu thập thông tin nhưng không ai dám ký vào phiếu này. Sau đó, Thông tư 36 lại không yêu cầu chữ ký xác nhận của người cung cấp thông tin, tuy nhiên điều này đã khiến phương pháp này không đảm bảo được tính chính xác.

Với những bất tiện trên, HOREA tán thành với Bộ Tài nguyên Môi trường về việc tích hợp phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh do làm giảm được một phương pháp; tán thành áp dụng quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án có thể sử dụng được hai yếu tố là bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, HOREA không tán thành mức trần 200 tỷ đồng tiền sử dụng đất để áp dụng phương pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất do nếu như vậy, các dự án có giá trị tiền sử dụng đất lớn hơn sẽ không biết phải sử dụng phương pháp nào. Mặt khác, về lâu dài, các chủ đầu tư sẽ chỉ làm các dự án có quy mô nhỏ, dẫn đến sự thiếu vắng các dự án quy mô lớn trên cả nước. Do đó, HOREA đề nghị nên sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất mà không quy định giá trần.

Dù vậy, với những khu đất có tiềm năng phát triển, có thể tiếp tục sử dụng phương pháp thặng dư khi các phương pháp còn lại không áp dụng được. Việc dự thảo sửa đổi Nghị định 44 mà không tính đến phương pháp thặng dư sẽ là chưa đầy đủ. Theo đó, cần bổ sung phương án thặng dư nhưng phải xây dựng lại Thông tư 36 để có thể ước đoán được tổng chi phí và doanh thu giả định của dự án xác thực hơn.

Mặt khác, HOREA đề nghị bổ sung phương pháp định giá đất hàng loạt vào sửa đổi Nghị định 44 do đây là phương pháp tích hợp tất cả phương pháp định giá đất, sử dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo, từ cơ sở dữ liệu đầu vào có thể tính được giá đất trung bình của một khu vực hoặc của một tuyến đường, một đoạn đường.

Bên cạnh sửa đổi các quy định trên, HOREA đề xuất sửa đổi một số quy định về luật thuế để dần có được cơ sở dữ liệu đầu vào minh bạch.

Cuối cùng là về dự thảo Luật Đất đai, ông Châu cho rằng không nên quy định phương pháp định giá đất trong luật mà vẫn giữ cơ chế giao cho Chính phủ quy định và hướng dẫn chi tiết thi hành quy định các phương pháp định giá đất, như vậy sẽ linh hoạt và hiệu quả hơn.