"Chóng mặt" với đà tăng giá căn hộ chung cư

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao, khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là tại hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Hy vọng các dự án nhà ở xã hội (NOXH) sớm hoàn thành, tăng nguồn cung, kéo giảm giá căn hộ chung cư trên thị trường.

“Đua" mặt bằng giá mới

Theo rà soát của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS - Hiệp hội BĐS Việt Nam - VNREA), quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng tại các đô thị lớn đang kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm do tình trạng dự án chậm triển khai bởi các chính sách liên quan đến nguồn vốn, cùng các quyết định của các cơ quan hữu quan trong việc kiểm soát thị trường BĐS. Cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng, dịch vụ công cộng được nâng cấp, đã và đang thúc đẩy giá căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP Hồ Chí Minh là 16 điểm phần trăm. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, còn giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng, với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc, học tập, nhất là tại Hà Nội, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư liên tục tăng từ sau dịch COVID-19 và trong bối cảnh thị trường đang phục hồi nhanh.

Thống kê từ Batdongsan.com.vn (Kênh thông tin dịch vụ BĐS số 1 Việt Nam) cho thấy, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 1/2024 tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng 59%. Xu hướng này diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác.

Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới hết năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án BĐS được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án đang triển khai “chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trở lại trong năm 2023 tăng mạnh, nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp BĐS.

Kỳ vọng vào các dự án NOXH

Sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ ở cả hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TP Hồ Chí Minh được dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực tháo gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi hoàn thành đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.

VARS dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi, giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

VARS kỳ vọng, cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến giữa năm 2025, khi các bộ luật liên quan đến lĩnh vực BĐS mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua NOXH, nhà ở cho công nhân có hiệu lực. Nguồn cung NOXH sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thật.

Qua tìm hiểu, để đảm bảo mục tiêu hoàn thành các dự án NOXH năm 2024, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các chủ đầu tư dự án NOXH lập tiến độ, chuẩn bị nguồn lực, tài chính, áp dụng công nghệ mới rút ngắn thời gian thi công. Với những dự án NOXH đã lựa chọn chủ đầu tư, đề nghị các chủ đầu tư khẩn trương lập hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở, kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, lựa chọn nhà thầu tư vấn, thi công... để khởi công theo quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư đã được phê duyệt của các địa phương.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp, công bố công khai thông tin liên quan đến dự án để người dân biết, đăng ký, giám sát; đồng thời, cùng với việc khẩn trương khởi công, đảm bảo tiến độ hoàn thành các dự án trên quỹ đất 20% NOXH theo quy định về bố trí quỹ đất. Các doanh nghiệp chủ động rà soát đối tượng, điều kiện, đăng ký với UBND cấp tỉnh, thành phố để công bố trong danh mục vay vốn ưu đãi từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng.

Đến đầu năm 2024, 6 địa phương trong cả nước có nhiều dự án NOXH được khởi công xây dựng nhất là: Bắc Ninh 15 dự án, 10.500 căn; Bắc Giang 5 dự án, 12.475 căn; Thanh Hóa 9 dự án, 4.948 căn; Đồng Nai 8 dự án 9.074 căn; Bình Dương 7 dự án, 6.557 căn; Hải Phòng 7 dự án, 11.678 căn.