Cho thuê khu công nghiệp hái ra tiền

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp gặt hái được mức lợi nhuận cao trong năm qua. Tiềm năng phát triển của phân khúc này còn rất lớn, khi vốn FDI được dự báo tiếp tục tăng trưởng.

Lợi nhuận 2023 khởi sắc, vượt kế hoạch

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong năm 2023.

Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã chứng khoán: NTC) đạt gần 300 tỷ đồng lợi nhuận trong năm vừa qua, tăng 17% so với năm trước dù doanh thu giảm. Mức lợi nhuận này cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Nam Tân Uyên đang quản lý 3 khu công nghiệp tại thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương với diện tích gần 970ha.

Công ty cổ phần Long Hậu (mã chứng khoán: LHG) có một quý cuối năm 2023 kinh doanh khả quan với doanh thu tăng 40% cùng kỳ năm trước nhờ cho thuê đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn. Cùng với lãi tiền gửi, doanh nghiệp thu lời gần 62 tỷ đồng trong quý, tăng 90% cùng kỳ. Nhờ quý cuối năm khởi sắc mà cả năm, Long Hậu lãi gần 167 tỷ đồng, vượt 31% kế hoạch đã đề ra.

Hay Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành (mã chứng khoán: SZL) cũng vượt 15% mục tiêu lợi nhuận đề ra. Theo đó, cả năm 2023, công ty đạt doanh thu thuần 441 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 104 tỷ đồng, tăng lần lượt 7% và 4% so với năm trước.

Sonadezi Long Thành là chủ nhiều khu công nghiệp có tiếng tại Long Thành, Đồng Nai. Trong quý IV/2023, doanh thu cho thuê nhà xưởng khu công nghiệp Long Thành tăng 40% so với cùng kỳ khiến lợi nhuận doanh nghiệp tăng.

Một đơn vị khác thuộc "họ Sonadezi" là Công ty cổ phần Sonadezi Giang Điền (mã chứng khoán: SZG) cũng lãi quý IV/2023 gấp 4 lần cùng kỳ, đạt hơn 48 tỷ đồng. Doanh thu công ty đến chủ yếu từ kinh doanh đất, hạ tầng trong khu công nghiệp Giang Điền (Biên Hòa, Đồng Nai).

Tính chung cả năm, Sonadezi Giang Điền lãi gần 190 tỷ đồng, tăng 72% so với năm trước và đạt mức cao nhất từ khi giao dịch UPCoM (năm 2021). Công ty cũng vượt 68% chỉ tiêu lợi nhuận năm.

Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã chứng khoán: D2D) cũng có kết quả kinh doanh tốt trong quý IV/2023 với doanh thu tăng 56% so với cùng kỳ, lợi nhuận hơn 23 tỷ đồng, tăng 69%. Tính chung cả năm, công ty lãi hơn 25 tỷ đồng, tăng 48% so với năm trước.

Khu công nghiệp có tiềm năng phát triển.

Triển vọng tươi sáng

Báo cáo của Cushman & Wakefield đánh giá giai đoạn 2024-2026, nguồn cung mới đất khu công nghiệp tương lai sẽ không ngừng gia tăng và dự báo sẽ đạt khoảng 6.100ha, giải quyết được tình trạng hạn chế về quỹ đất sẵn sàng bàn giao ở khu vực miền Nam.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn sẽ đón nguồn cung tương lai vào khoảng 2,2 triệu m2 trong giai đoạn 2024-2026. Nhu cầu thuê xưởng trong tương lai sẽ được duy trì bởi cả các công ty sản xuất lớn và doanh nghiệp vừa và nhỏ, theo sau làn sóng FDI sản xuất đổ vào Việt Nam. Thị trường nhà kho xây sẵn dự kiến sẽ có khoảng 1,4 triệu m2 gia nhập thị trường, trong đó 70% tập trung ở tỉnh Đồng Nai.

Bộ phận phân tích của Công ty chứng khoán SSI (SSI Research) cũng đánh giá cao triển vọng năm 2024 của ngành bất động sản khu công nghiệp. Nguồn vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm 2024, tập trung vào lĩnh vực sản xuất như các doanh nghiệp sản xuất và chất bán dẫn, năng lượng tái tạo.

SSI Research chỉ ra rằng nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023. Do đó, nhiều khả năng các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Đối với các khu công nghiệp ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn. Các khu công nghiệp ở miền Nam có thể phục hồi kỹ thuật từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống.

Trong năm 2024, SSI Research cho rằng nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn.

Nguồn cung mới ở phía Bắc dự báo sẽ đạt 528ha tại 3 khu công nghiệp ở tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung mới tại miền Nam đạt 1.506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An như khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3, khu công nghiệp Cây Trường, VSIP 3 giai đoạn 2, khu công nghiệp Phú Thuận.

Quy hoạch đất khu công nghiệp cấp tỉnh giai đoạn 2021-2030 đang được trình Chính phủ và một số địa phương đã được phê duyệt quy hoạch. Tuy nhiên, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng chậm và việc nộp tiền sử dụng đất kéo dài, SSI Research dự báo nguồn cung mới nói trên có thể đi vào hoạt động trong năm 2026 sau khi các chủ đầu tư khu công nghiệp hoàn tất thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng.

Giá cho thuê bình quân trong năm 2024 của các khu công nghiệp có thể tăng 5% so với cùng kỳ sau khi giá thuê tăng mạnh trong năm 2023. Các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động sẽ có giá cho thuê thấp hơn cùng khu vực nhằm thu hút lượng khách thuê lớn.

Bên cạnh đó, công ty chứng khoán này cũng chỉ ra một số khó khăn mà ngành phải đối mặt trong năm 2024. Thuế tối thiểu toàn cầu (áp dụng từ ngày 1/1/2024) sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong khu công nghiệp (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo).

Lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các khu công nghiệp Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần; chi phí đầu tư cho các dự án mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.

Bên cạnh đó, một số rủi ro khác như dòng vốn FDI có thể chững lại do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới, đặc biệt ở lĩnh vực sản xuất chiếm trên 65% tổng vốn FDI. Tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đã đạt trên 85%. Tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất còn lại tại các khu công nghiệp hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn.