Chính phủ cải cách mạnh tay: Bất động sản sắp vào sóng lớn?

Thị trường bất động sản tổng thể đang có dấu hiệu hồi phục so với cùng kỳ nhưng chưa thực sự bùng nổ hoặc lan tỏa rộng khắp. Sự hồi phục này chủ yếu tập trung cục bộ ở Hà Nội.

Tổng quan Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025

• Tại Hà Nội:

◦ Nguồn cung: Nguồn cung căn hộ chung cư và nhà thấp tầng trong Quý 1 năm 2025 cải thiện rõ rệt so với cùng kỳ năm 2024, thậm chí là tăng trưởng đột biến.

◦ Giá bán: Giá bán chung cư liên tục tăng và đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm qua. Giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp đều tăng đều từ đầu năm đến hiện tại, tạo nền cao mới.

◦ Tỷ lệ hấp thụ: Tỷ lệ hấp thụ căn hộ cũng tiếp tục tăng trưởng tốt.

• Tại Thành phố Hồ Chí Minh:

◦ Nguồn cung: Nguồn cung căn hộ trong Quý 1 năm 2025 giảm so với cùng kỳ 2024, trong khi nguồn cung thấp tầng lại tăng trưởng nhẹ.

◦ Tỷ lệ hấp thụ: Tỷ lệ hấp thụ căn hộ cũng giảm so với cùng kỳ.

◦ Giá bán: Giá bán chung cư sơ cấp đi đều so với quý trước (tăng trưởng so với cùng kỳ nhưng chững lại so với quý trước), còn giá bán thứ cấp thì nhích tăng nhẹ, nhìn chung là ổn định.

◦ Đánh giá chung: Tổng quan thị trường bất động sản phía Nam có vẻ ảm đạm hơn so với Hà Nội và chưa có sự hồi phục rõ rệt.

Chính sách Cải cách và Cơ chế Tác động đến Ngành Bất động sản

Chính phủ đã và đang nỗ lực cải cách, hoàn thiện pháp lý để hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, tránh tình trạng tăng trưởng quá nóng gây ra bong bóng.

1. Sáp nhập Tỉnh/Thành:

◦ Kế hoạch: Kế hoạch sáp nhập tỉnh/thành đã được thông qua bằng Nghị quyết vào ngày 12 tháng 6, và các tỉnh thành mới dự kiến đã chính thức hoạt động từ ngày 1 tháng 7. Hoạt động vận hành các đơn vị hành chính cấp tỉnh mới sẽ bắt đầu từ ngày 1 tháng 9.

◦ Ý nghĩa và Kỳ vọng: Việc sáp nhập nhằm hình thành các "siêu tỉnh" với diện tích rộng và dân số đông, từ đó tăng cường năng lực tài chính và khả năng quản lý của địa phương. Điều này giúp thu gọn thủ tục hành chính, mở rộng không gian phát triển đô thị và công nghiệp, đồng thời thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế.

◦ Thu hút Đầu tư: Sáp nhập tạo điều kiện thuận lợi để thu hút nguồn đầu tư và các dự án hạ tầng liên vùng như cao tốc, sân bay, cảng biển, giúp kết nối các khu vực tốt hơn và rút ngắn thời gian di chuyển.

◦ Tác động đến Bất động sản: Việc này không chỉ giúp tăng giá trị bất động sản mà còn tạo động lực phát triển kinh tế xã hội cho các địa phương. Trong quá khứ, việc sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008 đã thúc đẩy nhiều dự án hạ tầng, làm tăng trưởng vùng ven và GDP bình quân đầu người, khiến giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 đến 15 lần trong giai đoạn 2016-2025. Mặc dù sáp nhập có thể tạo ra các cơn sốt giá ngắn hạn mang yếu tố đầu cơ, nhưng về lâu dài, nó kỳ vọng tạo ra sự tăng trưởng kinh tế và làn sóng tăng giá bất động sản bền vững.

2. Hoàn thiện Pháp lý:

◦ Các Bộ Luật Quan trọng: Các bộ luật như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2024, và Luật Nhà ở 2024 đã có hiệu lực từ năm 2024.

◦ Tác động của Luật Đất đai 2024: Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 với quy định xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường sẽ giúp đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian triển khai dự án.

◦ Mục tiêu: Các luật này được ban hành để giải quyết các vướng mắc pháp lý đã tồn đọng, khơi thông nguồn cung và thúc đẩy thị trường bất động sản. Chúng buộc các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tái cơ cấu, hướng tới phát triển bền vững và lành mạnh, giúp thị trường tăng trưởng chậm nhưng bền vững, tránh hiện tượng đổ vỡ hay bong bóng.

3. Đề xuất và Quyết định Quan trọng khác:

◦ Nghị quyết 68: Đề xuất phát triển kinh tế tư nhân, cắt giảm đáng kể thời gian xử lý thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ pháp luật và điều kiện kinh doanh để hỗ trợ doanh nghiệp. Kinh tế tư nhân được xem là trụ cột của nền kinh tế.

◦ Loại bỏ Giấy phép Xây dựng: Đề xuất loại bỏ giấy phép xây dựng đối với các dự án đã được phê duyệt kế hoạch 1/500 nhằm hỗ trợ thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.

◦ Thuế Bất động sản: Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai và thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, với các mức thuế cụ thể tùy thuộc thời gian nắm giữ (4% cho 5-10 năm, 6% cho 2-5 năm, 10% cho dưới 2 năm). Chính sách này nhằm hạn chế đầu cơ, tăng thu ngân sách và hướng dòng tiền vào đầu tư dài hạn, chung-dài hạn để thị trường tăng trưởng bền vững.

◦ Nhà ở Xã hội: Đẩy mạnh triển khai các dự án nhà ở xã hội và xây dựng khung pháp lý đặc biệt để bổ sung, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các dự án bất động sản dân cư.

◦ Đặc khu Kinh tế: Đề xuất khởi động lại các đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong.

◦ Mở rộng mục đích sử dụng đất: Hà Nội đã chấp thuận 148 khu đất thí điểm dự án nhà ở thông qua thỏa thuận, cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ để làm dự án nhà thương mại (trước đây chỉ đất ở mới được làm). TP.HCM cũng có 303 dự án nhà thương mại đang được đề xuất theo cơ chế này. Điều này kỳ vọng gia tăng nguồn cung trong tương lai và đưa giá nhà ở về mức hợp lý hơn.

◦ Siết chặt hành lang pháp lý: Từ cuối Quý 2 năm 2022, chính phủ đã liên tục siết chặt các luật và hành lang pháp lý, đặc biệt sau vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, khiến thị trường bất động sản trầm lắng. Việc này đã giúp các doanh nghiệp phải tái cơ cấu, phát triển lành mạnh hơn, tạo nền móng cho thị trường bền vững trong tương lai.

Kênh Huy động Vốn

• Lãi suất Thấp: Lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện vẫn ở mức thấp, là yếu tố hỗ trợ tăng trưởng dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Chính phủ vẫn đang rất hỗ trợ về kênh tín dụng cho cả doanh nghiệp và người mua bất động sản.

• Kênh khác: Ngoài tín dụng, các doanh nghiệp còn có thể huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu và phát hành cổ phiếu, ví dụ như Đất Xanh (DXG) và DIG gần đây đã phát hành cổ phiếu.

Triển vọng và Kết luận

Nhìn chung, các chính sách cải cách và cơ chế tác động đến ngành bất động sản đều cho thấy việc tạo ra các hành lang pháp lý vững chắc và chắc chắn sẽ có tác động tích cực đến cả doanh nghiệp phát triển bất động sản trong trung và dài hạn.

Hiện tại, mới chỉ là giai đoạn đầu của năm 2025, một loạt các bộ luật mới bắt đầu được đưa vào thực tiễn và việc sáp nhập tỉnh thành cũng mới diễn ra từ tháng 7. Mặc dù thị trường đã ghi nhận một chút sự hồi phục so với cùng kỳ, nhưng chưa thực sự rõ rệt hay bùng nổ.

Team Nau Stock kỳ vọng rằng thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung sẽ bắt đầu khởi động cho một kỷ nguyên mới với những kỳ vọng lớn. Do đó, nhịp tăng ngắn hạn của nhóm cổ phiếu bất động sản gần đây được đánh giá chỉ là sự khởi đầu của một con sóng lớn. Nhiều cổ phiếu bất động sản đang có dấu hiệu dòng tiền vào mới, ở "chân sóng", cho thấy vẫn còn nhiều cơ hội mua trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý phân biệt nhóm dẫn dắt (tài chính, bất động sản) với nhóm "ăn theo" hoặc chạy sau (như du lịch, hóa chất, viễn thông, v.v.), vì những nhóm này dễ bị kẹp hàng khi thị trường điều chỉnh do dòng tiền đầu cơ có thể rút rất nhanh. Định hướng dòng tiền vẫn rõ ràng ở nhóm tài chính và bất động sản, và team Nau Stock vẫn tập trung vào hai nhóm này để lọc ra các cổ phiếu khỏe và bám trend

Chi tiết kính mời nhà đầu tư theo dõi video: