20/02/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Chiến dịch giải cứu ngành bất động sản của Trung Quốc

Chính phủ, địa phương, các ngân hàng và cả hãng địa ốc Trung Quốc đã nghĩ ra nhiều cách chưa từng có để chấm dứt khủng hoảng trong ngành này.

Tháng trước, Viện Nghiên cứu Beike (Trung Quốc) cho biết 30 thành phố nước này đã hạ lãi suất cho vay mua nhà với người mua lần đầu xuống 4,1% hoặc thấp hơn. 4,1% được coi là mức lãi suất rất thấp tại nước này. Tháng 9/2021, lãi vay mua nhà tại 100 thành phố Trung Quốc đạt đỉnh là 5,74%, theo SCMP.

Các số liệu trên cho thấy nỗ lực của giới chức địa phương trong việc nới lỏng hạn chế với hoạt động vay mua nhà, trong bối cảnh Chính phủ Trung Quốc cố gắng vực dậy ngành bất động sản. Ngày 5/1, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc thậm chí cho biết nếu giá nhà xây mới giảm 3 tháng liên tiếp năm nay, các địa phương có thể chọn giữ nguyên, hạ thấp hoặc thậm chí bỏ lãi suất cho vay tối thiểu với người mua nhà lần đầu.

Thông báo này được đưa ra cùng ngày với phát biểu của Bộ trưởng Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn. Đó là nước này cam kết "hỗ trợ mạnh tay" cho người mua nhà lần đầu, thông qua giảm lãi suất cho vay và tỷ lệ tiền trả trước mua nhà.

Cũng trong tháng 1, Xinhua đưa tin giới chức Trung Quốc đang soạn thảo kế hoạch hành động gồm 21 điểm, nhằm hỗ trợ thanh khoản cho "các hãng xây dựng chất lượng tốt" đang gặp khó. Kế hoạch này nhằm đẩy nhanh gói cho vay trị giá 150 tỷ nhân dân tệ (21,8 tỷ USD) đã công bố trước đó dành cho việc bàn giao nhà. Họ dự định lập thêm quỹ hỗ trợ đặc biệt trị giá 200 tỷ nhân dân tệ cho việc này. Chính phủ cũng sẽ sớm công bố gói vay trị giá 100 tỷ nhân dân tệ với nhà cho thuê.

Kế hoạch này còn đề cập đến thỏa thuận giữa các tổ chức tài chính và hãng bất động sản để "gia hạn nợ ở mức hợp lý". Theo Xinhua, giới chức sẽ thử nghiệm nới chính sách "ba lằn ranh đỏ" với 30 công ty bất động sản.

Thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng từ giữa năm 2021. Khi đó, hàng loạt doanh nghiệp, từ các hãng tư nhân lớn như China Evergrande Group đến các công ty được chính phủ hậu thuẫn như CIFI Holdings, đều gặp khó về dòng tiền và trả nợ.

Nguyên nhân được cho là chính sách "ba lằn ranh đỏ" của Bắc Kinh, được tung ra nhằm giảm rủi ro hệ thống bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các hãng bất động sản. Đây được coi là nguyên nhân chính khiến nhiều hãng địa ốc nước này vỡ nợ. Khoảng 50 hãng đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài trong 2 năm qua, với quy mô 100 tỷ USD, theo JPMorgan. Những doanh nghiệp thoát vỡ nợ thì luôn trong tình trạng bấp bênh và khó vay vốn mới.

Đến giữa năm ngoái, tình hình càng nghiêm trọng. Giá nhà tại Trung Quốc liên tiếp lao dốc. Nhiều dự án đình trệ vì thiếu vốn. Làn sóng ngừng trả nợ mua nhà bùng lên khắp nơi. Chiến dịch chống Covid-19 cứng rắn của Trung Quốc càng giáng đòn lên niềm tin trên thị trường.

Trong khi đó, bất động sản lại là ngành quan trọng của kinh tế Trung Quốc, với quy mô 18.200 tỷ nhân dân tệ (hơn 2.500 tỷ USD). Hơn hai phần ba tài sản của các hộ gia đình ở thành thị gắn liền với bất động sản.

Bắc Kinh vì thế phải thay đổi chính sách, tìm cách vực dậy ngành này. Tháng 3/2022, chính phủ Trung Quốc ngừng chương trình thử nghiệm áp thuế bất động sản. Họ cũng liên tiếp thúc giục các tổ chức tài chính hỗ trợ ngành này.

Đến tháng 11/2022, Bắc Kinh tung Kế hoạch 16 điểm nhằm cứu thị trường bất động sản đã được Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) và Ủy ban Quản lý Ngân hàng - Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đưa ra hồi giữa tháng. Kế hoạch này cung cấp hướng dẫn cho giới chức tài chính trên cả nước, tập trung giải quyết cuộc khủng hoảng thanh khoản của các doanh nghiệp và sẽ nới lỏng tạm thời hạn chế về vay ngân hàng.

Việc này đánh dấu nỗ lực toàn diện của giới chức Trung Quốc nhằm giải cứu thị trường mà Thống đốc Yi Gang từng kỳ vọng sẽ "hạ cánh mềm". Vài tuần sau đó, hàng loạt ngân hàng Trung Quốc thông báo sẽ bơm hàng trăm tỷ USD vào bất động sản. Đây được coi là thành công bước đầu của kế hoạch này.

Cụ thể, sáu ngân hàng quốc doanh lớn của nước này sẽ bơm 140 tỷ USD vào thị trường bất động sản. Số vốn trên chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp cho khách hàng, mua bán – sáp nhập, cung cấp tài chính cho chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu.

Trước đó, Ngân hàng Bank of China cho biết dự kiến hỗ trợ thêm nhiều hãng bất động sản nữa, sau khi đã ký thỏa thuận cung cấp 100 tỷ nhân dân tệ (14 tỷ USD) cho China Vanke - hãng địa ốc lớn thứ ba Trung Quốc về doanh số. Country Garden - hãng bất động sản lớn nhất Trung Quốc - cũng tiết lộ trên SCMP rằng đã ký thỏa thuận chiến lược lâu dài với Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện Trung Quốc.

Ngân hàng Công Thương Trung Quốc thì tuyên bố cho vay 655 tỷ nhân dân tệ với 12 doanh nghiệp. Còn Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc đã ký hợp đồng với 8 hãng địa ốc.

Các nhà băng cũng nghĩ ra những cách chưa từng có để khuyến khích vay mua nhà. Mới đây, một số ngân hàng tại Nam Ninh, Hàng Châu, Ninh Ba và Bắc Kinh nâng giới hạn tuổi của việc vay mua nhà lên 80-95 tuổi. Điều này đồng nghĩa người 70 tuổi cũng có thể vay với kỳ hạn 10-25 năm. Đây là công cụ kích cầu, do nó có thể giảm được gánh nặng trả nợ hàng tháng.

Chính quyền địa phương cũng tham gia công cuộc giải cứu. Tháng 6/2022, Meishan - thành phố tại Tứ Xuyên - cho biết trợ giá cho việc mua nhà mới trong năm. Ôn Châu - một thành phố ở Chiết Giang - cho phép chỉ trả lãi trong 3 năm đầu với người mua nhà lần đầu. Huainan - thành phố tại An Huy - đã đề nghị các ngân hàng tăng cho vay và giảm thời gian chấp thuận vay với người mua nhà lần đầu.

Bản thân các công ty địa ốc cũng tung nhiều ưu đãi để hút khách hàng. Tháng 6/2022, để thu hút nông dân mua nhà, hãng địa ốc Central China Real Estate nhận thanh toán bằng lúa mỳ, trả các nông dân tối đa 160.000 nhân dân tệ (24.000 USD) để bù vào khoản trả trước mua nhà trong dự án chung cư River Mansion của công ty này ở Thương Khâu (Hà Nam). Vài tuần trước đó, họ cũng đề nghị lấy tỏi từ những người đang tìm mua nhà ở một dự án khác tại thành phố Khai Phong.

Ở Vu Hồ (An Huy), thay vì bám sát giá sàn được chính phủ quy định, Golden Scale House - một dự án chung cư ở ngoại ô thành phố - đã chào mời khoản hỗ trợ sửa chữa lên tới 230.000 nhân dân tệ trong vòng một tháng sau khi giao dịch hoàn tất.

Doanh số bán nhà của 100 hãng địa ốc hàng đầu Trung Quốc năm ngoái chỉ bằng 60% năm 2021. Số nhà xây mới được bán ra tại 30 thành phố lớn giảm 31% trong năm ngoái và tiếp tục đi xuống tháng trước, theo hãng cung cấp dữ liệu tài chính Wind.

Số liệu chính thức cũng cho thấy diện tích mặt sàn nhà ở được bán tại Trung Quốc giảm gần 27% năm ngoái. Trong khi đó, đầu tư vào bất động sản giảm 10%.

Các nhà phân tích cho rằng bất chấp các biện pháp kích thích được tung ra, không phải tất cả hãng bất động sản đều có thể tồn tại qua khủng hoảng. "Những thông báo hỗ trợ trong vài tháng qua cho thấy rõ ràng rằng Bắc Kinh sẽ chỉ củng cố tài sản cho một số hãng họ coi là tốt, và kỳ vọng những công ty này tiếp quản dự án chậm tiến độ từ các hãng đang gặp khó", Janz Chiang – nhà phân tích tại Trivium China nhận định trên SCMP.

Trong báo cáo hồi đầu tháng này, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc vẫn chưa kết thúc. "Các chính sách gần đây của giới chức Trung Quốc rất đáng hoan nghênh. Nhưng theo quan điểm của chúng tôi, họ cần hành động thêm nữa để chấm dứt cuộc khủng hoảng bất động sản này", Thomas Helbling – Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu châu Á – Thái Bình Dương tại IMF cho biết.

Ông cho rằng các chính sách hiện tại chủ yếu giải quyết vấn đề tài chính cho các hãng vẫn đang trong tình trạng tốt. Trong khi đó, vấn đề với các hãng địa ốc gặp khó khăn và tình trạng lượng lớn nhà chưa hoàn thiện thì vẫn tồn tại.

Tuy nhiên, Zhengxin Zhang – đại diện của Trung Quốc trong ban giám đốc IMF lại phản đối điều này. Zhang cho rằng thị trường bất động sản của họ vẫn hoạt động tương đối suôn sẻ và "không trong tình trạng khủng hoảng". Zhang nói đây chỉ là "diễn biến tự nhiên của quá trình giảm đòn bẩy trong vài năm qua".

"Những rủi ro liên quan chỉ mang tính cục bộ và là vấn đề của riêng các công ty. Tác động lên phần còn lại của thế giới sẽ là tương đối nhỏ", người này khẳng định.