Chạy theo giá thuê nhà

Sau 1 năm nhiều khó khăn cho cả nền kinh tế lẫn thị trường bất động sản, tiền lương tăng không tương xứng với giá nhiều mặt hàng, trong đó có giá nhà, khiến việc thuê nhà hiện nay gần như thành điều bắt buộc chứ không còn là lựa chọn đối với người dân.

Giá nhà và CPI

Anh Hưng (nhân viên văn phòng ở TP.HCM) cho biết, cả năm nay, thuê nhà là việc khiến anh vô cùng đau đầu khi giá thuê ở những chỗ gần nơi làm việc đều tăng. Giữa năm 2022, anh tìm căn hộ studio ở Phú Nhuận, có mức thuê 3 - 3.2 triệu đồng/tháng (chưa tính điện nước), nhưng nay đã lên 4 - 4.5 triệu đồng/tháng. Nếu tính thêm chi phí điện, nước, quản lý thì giá thuê có thể lên 5 - 5.5 triệu đồng/tháng.

Gia đình chị Hà chuyển đến ở căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, quận Gò Vấp để thuận tiện việc đi làm của vợ chồng và học hành của con cái. Chị cho thuê lại căn nhà 1 trệt 2 lầu trong hẻm cụt khu vực gần siêu thị Mega Market quận 12 với giá 12 triệu đồng/tháng, tăng 2 triệu đồng so với cách đây 1 năm.

Anh Phúc, 3 năm nay đã chuyển sang ở chung cư gần sân bay Tân Sơn Nhất để thuận tiện cho công việc của vợ làm trong sân bay, nên anh cho thuê căn nhà ở khu chợ Thạch Đà, quận Gò Vấp. Căn nhà 1 trệt 1 lầu trước đây cho thuê 8 triệu đồng/tháng, nhưng khoảng 3 tháng nay anh đã nâng giá lên 9.5 triệu đồng/tháng. Người thuê liên tục tìm đến, hễ có người trả nhà là liền có người mới tìm đến thuê.

Một số người thuê khác cho biết, giá thuê nhà không đổi khoảng 1 năm nay, nhưng giá điện nước lại tăng thêm 20 - 30%.

Theo Tổng cục thống kê, lạm phát cơ bản bình quân năm 2023 tăng 4.16% so với năm 2022, cao hơn 0.91% so với mức tăng CPI bình quân chung. Nguyên nhân chính làm CPI tăng trong năm qua được Bộ Tài chính chỉ ra: ngoài nhóm giáo dục tăng 7.44% so với năm trước do địa phương tăng học phí theo lộ trình thì chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng đến 6.58%, tác động làm CPI chung tăng 1.24%. Chỉ số giá nhóm nhà ở này ảnh hưởng bởi giá xi măng, cát tăng khiến giá nguyên, nhiên, vật liệu đầu vào, đẩy giá thuê nhà ở tăng cao.

Chỉ số CPI, chỉ số giá nhà ở và VLXD theo tháng thay đổi so với tháng liền trước (trong năm 2023) - Đơn vị tính: %

Nguồn: Người viết tổng hợp

Chỉ số CPI, chỉ số giá nhà ở và VLXD theo tháng (của năm 2023) thay đổi so với cùng kỳ năm trước - Đơn vị tính: %

Nguồn: Người viết tổng hợp

Chỉ số CPI, chỉ số giá nhà ở và VLXD qua các năm giai đoạn 2004 - 2023 (thay đổi so với năm liền trước) - Đơn vị tính: %

Nguồn: Người viết tổng hợp

Có thể thấy, năm 2023, dù thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, chỉ số nhà ở vẫn tác động mạnh đến CPI. Nếu xét giai đoạn 3 năm trở lại đây, 2021 là thời điểm bất động sản tăng nóng và tạo đỉnh của gần 10 năm, giá nhà bình quân tăng trưởng 2 con số. Cú sốc 2022 đã kéo tụt thị trường theo chiều thẳng đứng, nhưng sang đến 2023, trên nền thấp của năm liền trước, giá nhà ở và VLXD thiết lập tăng với mức gần gấp đôi so với CPI.

Vì sao giá thuê nhà tăng?

Những con số thống kê này cho thấy, giá thuê nhà tăng là thực tế đang tồn tại thời gian qua khi giá nhà vượt quá nhiều khoản chi phí người dân có thể đáp ứng.

Báo cáo xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn ghi nhận, nửa cuối năm 2023, trong 3 lý do phổ biến của người muốn thuê nhà thì ưu tiên nhiều nhất là sự linh hoạt (38%), kế đến là không mua nhà vì giá chưa hợp lý (29%), theo sau là không đủ tiền mua nhà (26%).

Sang nửa đầu năm 2024, khảo sát cho thấy lý do hàng đầu khiến người dân lựa chọn thuê nhà là không đủ tiền mua nhà chiếm 33%; còn ưu tiên sự linh hoạt giảm xuống 27% và không muốn mua nhà vì thấy giá không hợp lý giảm còn 25%.

Còn theo khảo sát của DXS-FERI, lý do người dân chưa quyết định mua bất động sản thì có đến 63% liên quan đến tài chính. Thay đổi tâm lý hành vi của khách hàng cũng chỉ ra: 71% ưu tiên chọn thuê nhà, còn mua nhà chỉ có 29%.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho hay, phần lớn người Việt chỉ sẵn sàng dành từ 10 - 30% thu nhập cho việc thuê nhà hàng tháng. Mức giá cho thuê nhà trọ hiện nay trung bình ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 3.5 và 4.8 triệu đồng/tháng, còn giá cho thuê chung cư trung bình tại 2 thành phố này là 12.5 - 13 triệu đồng/tháng. Điều này đồng nghĩa với việc để một người hay hộ gia đình đủ tài chính đi thuê, tổng thu nhập mỗi tháng của họ phải từ 15 - 20 triệu đồng nếu chọn nhà trọ và 30 - 40 triệu đồng nếu thuê chung cư. Đây không phải là mức thu nhập thấp với đa số người Việt. Vì vậy, mặt bằng giá thuê nhà neo cao đang là trở ngại với người dân.

Giá thuê nhà được dự báo tăng trong thời gian tới. Ảnh: TV

Phân khúc thuê nào “hot”?

Phân khúc được người thuê ưu tiên chọn nhiều nhất vẫn là chung cư, phục vụ nhu cầu ở, chiếm 43%; kế đến là thuê nhà riêng chiếm 18%; thuê nhà trọ 18%; thuê nhà mặt tiền 9%; thuê văn phòng 5% và khác là 8%.

Để khắc phục khó khăn tài chính, ông Long cho biết, người thuê chủ động tìm bất động sản có diện tích nhỏ hơn hoặc nằm ở vị trí xa trung tâm hơn.

Theo báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của PropertyGuru, nửa đầu năm 2024, khi được hỏi về phương án thích ứng khi giá thuê nhà cao, 67% người tiêu dùng bất động sản dự định sẽ thuê nhà nhỏ hơn, 27% sẽ thuê nơi xa hơn, 20% cho biết sẽ sống với nhiều người hơn, 13% sẽ thuê nơi có ít tiện ích hơn. Trong bối cảnh đa số người thuê đang cố gắng thắt chặt ngân sách và kỳ vọng vào một mức giá hợp lý hơn, 70% chủ nhà cũng sẵn sàng giảm giá thuê, với mức giảm phổ biến là dưới 10%.

Ông Nguyễn Minh Hoàng - CEO CTCP Đầu tư T&A thừa nhận thực tế rằng, các khách hàng mua sản phẩm như nhà phố, biệt thự, hay shophouse ở trong các khu đô thị thời điểm năm 2023 rất khó cho thuê. Lý do là tình trạng bàn giao, chi phí hoàn thiện bên ngoài và phần thô bên trong khá cao. Do đó, việc cho thuê chưa khả thi và phải đợi tỷ lệ lấp đầy dân cư.

Đối với một số khu đô thị có tỷ lệ lấp đầy tốt, chủ đầu tư vận hành sau bán hàng ổn định thì sẽ đảm bảo được việc cho thuê, nhưng phải chờ chu kỳ 2 - 3 năm.

Đối với khu vực phía Đông TP.HCM, các sản phẩm ở Dĩ An (Bình Dương) chứng kiến tình trạng cho thuê gần như cháy hàng. Các sản phẩm khu Tây với quy mô 1,000 - 2,000 sản phẩm/dự án thì giá thuê căn hộ đang tăng. Trong khi đó, giá thuê các shophouse ở khu căn hộ chững lại do việc thuê căn hộ này tốn chi phí để hoàn thiện phần thô và tùy thuộc vào mật độ cư dân sinh sống.

Với khách hàng mua bất động sản để cho thuê, ông Hoàng cho rằng, có thể yên tâm nếu chủ đầu tư bàn giao đúng hạn, chất lượng bàn giao tốt, tỷ lệ lấp đầy tốt thì giá thuê sẽ tăng.

Ông Nguyễn Thái Bình - CEO CTCP Đông Tây Land phân tích lý do vì sao người thuê chiếm áp đảo người mua bất động sản hiện nay. Theo ông, một số người thường thuê để ở thử vài tháng trước khi quyết định mua ở luôn trong khu đô thị. Bằng chứng là tại khu Vinhomes Grand Park (Thủ Đức), có hơn 20 ngàn cư dân ở, giá thuê căn studio những năm trước khoảng 4 triệu đồng thì nay lên 6 - 7 triệu đồng/tháng. Các căn khác đều cho thuê rất nhiều.

Ông Bình cũng đồng tình với quan điểm một số khu đô thị có giá thuê cũng như tỷ lệ thuê đang tăng trong năm 2023.

Theo bà Phạm Thị Nguyên Thanh - Tổng Giám đốc DXS - khi thị trường suy thoái, giá bất động sản thứ cấp giảm nhưng giá thuê lại có chiều hướng tăng. Động lực bất động sản bán mới nằm ở câu chuyện giá thuê đang ngày càng tăng. Trong đó, phân khúc trung bình khá trở lên, có tiện ích bên trong dự án thì dù giá thuê cao vẫn “đắt như tôm tươi”, có những dự án hoàn toàn không còn căn trống để cho thuê.

“Đến một lúc nào đó, khi giá thuê tăng đến mức các nhà đầu tư bị thôi thúc phải mua để cho thuê thì thị trường sẽ tươi sáng trở lại” - bà Thanh nhận định.