Chặn đứng 'phân lô, bán nền'

Lịch sử “phân lô, bán nền” theo quan sát của tôi, trải qua dòng lịch sử khá khúc khuỷu, và được mổ xẻ dưới rất nhiều góc nhìn khác nhau.

Phương thức này khi thì bị đánh giá không đảm bảo chất lượng đô thị hóa, khi thì giảm hiệu quả kinh doanh bất động sản (BĐS), hoặc kinh doanh đất thô là trái với kinh tế - chính trị học của Marx...

Gần đây nhất, khi UBND TP HCM quyết định "cấm phân lô, bán nền trên toàn địa bàn, gồm cả 5 huyện ven đô thị, chỉ trừ trường hợp đất dành cho tái định cư; đối với các dự án nhà ở thì chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh mới được sang nhượng", có "chuyên gia" cho rằng, quy định như vậy là trái với Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Trước hết, tôi sẽ điểm qua các quy định pháp luật có liên quan.

Luật Kinh doanh BĐS 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, dành riêng chương IV, từ Điều 28 tới Điều 38, quy định cụ thể về dự án "phân lô, bán nền".

Khoản 6, Điều 31 luật này quy định về những loại đất không được "phân lô, bán nền" bao gồm "Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở".

Ta có thể diễn tả lại theo "văn pháp luật" thành ba điểm bao gồm: Cấm chuyển các dự án đầu tư phát triển nhà ở thành dự án "phân lô, bán nền"; Cấm các dự án "phân lô, bán nền" tại đô thị từ loại đặc biệt tới loại III; Đối với các khu vực không thuộc quy định tại Điểm b thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quy định các khu vực được thực hiện dự án "phân lô, bán nền".

Như vậy việc UBND TP HCM quy định cấm "phân lô, bán nền" như trên là hoàn toàn đúng thẩm quyền theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Ở trên là phần giải thích đầy đủ về mặt pháp lý đối với thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định về phạm vi được áp dụng dự án "phân lô, bán nền". Điều quan trọng hơn là phân tích xem loại dự án "phân lô, bán nền" có lợi và hại gì?

Theo kinh nghiệm trên thế giới, các nước công nghiệp sử dụng sắc thuế BĐS để tạo thuận lợi cho chuyển nhượng đất nông nghiệp và đánh thuế cao đối với chuyển nhượng đất phi nông nghiệp mà chưa hình thành tài sản trên đất. Dự án kiểu "phân lô, bán nền" chỉ để giải quyết nhà ở cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp. Cả quá trình từ mua đất đến làm từng phần nhà được kéo đủ dài sao cho phù hợp với khả năng thu nhập, và chỉ được thực hiện ở những khu vực nhất định.

Tại Việt Nam, trong thời kỳ kinh tế bao cấp, ở nông thôn có chế độ đất giãn dân để đáp ứng nhà ở cho các hộ gia đình trẻ mới tách ra. Bước sang Đổi Mới, cơ chế thị trường từng bước được áp dụng. Nghị định 61-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, ban hành năm 1994 được coi như nhát cắt "đuôi bao cấp về nhà ở". Đến 1996, các dự án phát triển nhà ở bắt đầu được triển khai ở nhiều đô thị trong các dạng khác nhau, trong đó kiểu "phân lô, bán nền" dần hình thành.

Vài năm sau, Luật Đất đai 2003 được ban hành, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn đòi hỏi xây dựng một thị trường BĐS toàn diện. Tôi nhớ, trên phiên bản cuối cùng của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai trình Chính phủ, Thủ tướng Phan Văn Khải phê bên lề một câu "Dự thảo tốt, bổ sung quy định cấm phân lô, bán nền", hàm ý tưởng chính sách "nâng cao chất lượng đô thị hóa và không cho buôn bán đất thô mà chưa có nhà ở".

Nhưng đến năm 2007, nhiều địa phương đề nghị "cho phép phân lô, bán nền tại nông thôn và các thị trấn để giải quyết đất giãn dân". Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã tiếp thu ý kiến này. Đến Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định khá thoải mái về các dự án "phân lô, bán nền", được thực hiện tại "các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị" (Khoản 2 Điều 41).

Hệ quả là "đất nền" trở thành một phân khúc luôn "sốt giá", không phục vụ người dân địa phương mà phục vụ chủ yếu những người từ nơi xa đến mua đất nền như một mặt hàng kinh doanh hoặc để trữ tiền nhàn rỗi. Tình cảnh khu vực sản xuất, dịch vụ hàng hóa tiêu dùng thiếu vốn đầu tư trong nước, phải trông chờ vào đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), cũng do nguồn vốn nội trong dân đã trữ gần hết trong BĐS nhà ở.

Quyết định của TP HCM cấm "phân lô, bán nền" trên toàn thành phố, chỉ trừ các dự án tái định cư bằng đất nền, là một quyết định đúng đắn, phù hợp với việc nâng cao chất lượng đô thị hóa và giảm bớt việc trữ tiền nhàn rỗi của dân vào đất không có nhà ở.

Trong khi đó, tiếc thay, ở nhiều huyện tại các đô thị lớn khác lại bước vào giai đoạn phát triển mới bằng những phiên đấu giá xuyên đêm các dự án "phân lô, bán nền".

Nhiều "chuyên gia" chỉ lo rằng, cấm phân lô bán nền thì thị trường BĐS kém sôi động. Nhưng cần nhìn thẳng vào nền kinh tế quốc gia xem thị trường BĐS hiện nay đang đóng góp được gì và có thể tạo nên những rủi ro nào?