CBRE: Thị trường căn hộ Hà Nội sẽ dẫn dắt 'sóng' địa ốc

Nguồn cung nhiều và nhu cầu lớn, giá chung cư Hà Nội có thể tăng 18-22% một năm, dẫn dắt chu kỳ mới cho thị trường địa ốc, theo CBRE.

Trong họp báo mới đây, CBRE - đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ về tư vấn bất động sản và quản lý đầu tư - cho rằng bất động sản đang bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới 2024-2025. Điều này là nhờ GDP tăng trở lại (6 tháng đạt 6,42%), FDI và xuất khẩu tích cực, nền lãi suất vẫn giữ ở mức thấp, nguồn cung bắt đầu tiến triển, đặc biệt là sự khơi thông đến từ Luật Đất đai 2024.

Tương tự những chu kỳ trước, tín hiệu tích cực bắt đầu từ phân khúc căn hộ chung cư. Thực tế, tại Hà Nội trong quý II, thị trường ghi nhận một số dự án có số lượng lớn (1.000-2.000 căn) nhưng bán hết 80-90%. Tại TP HCM, một dự án trung cấp ở khu Nam cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ hơn 90% trong ngày mở bán.

Khác với lần trước, CBRE cho rằng "sóng" bất động sản đang nhen nhóm sẽ được dẫn dắt bởi thị trường Hà Nội. Điều này trái ngược chu kỳ tăng trưởng trước đây, giai đoạn 2013-2014, TP HCM là thị trường tạo động lực chính. Số liệu trong nửa đầu năm nay cũng chứng minh luận điểm này. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Thủ đô hơn 10.840 căn, mức cao nhất 4 năm. Song song đó, thị trường ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán nửa đầu năm nay vượt cả năm 2023.

Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đang tiệm cận TP HCM. Tại thị trường sơ cấp, mỗi m2 căn hộ ở thủ đô gần 60 triệu đồng (chưa gồm VAT và phí bảo trì), thấp hơn 3 triệu so với TP HCM. Mức này tăng gần 25% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng hơn 22% so với năm trước, lên gần 38 triệu đồng một m2.

Giá căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội chỉ còn cách TP HCM khoảng 3 triệu đồng. Ảnh: CBRE

Trong khi đó tại TP HCM, quý I chỉ 500 căn hộ mở bán mới, quý II thêm gần 1.200 sản phẩm ở khu Đông và Nam thành phố, nhưng hầu hết đến từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung hạn chế kéo theo số lượng căn bán được chỉ đạt 80% so với cùng kỳ, trên 1.700 căn. Giá bán tăng lần lượt 6% và 3% ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Dự báo từ nay tới cuối năm, nguồn cung mới tại Hà Nội tiếp tục dồi dào với hơn 9.000 căn hộ, nâng tổng lượng mở bán cả năm đạt gần 20.000 đơn vị, mức cao nhất 5 năm. Còn TP HCM có thể ghi nhận nguồn cung cả năm khoảng 8.000 căn.

Về giá bán, các dự án ở Thủ đô được kỳ vọng còn nhiều dư địa khi tăng khoảng 18-22% một năm. Theo CBRE, thị trường Hà Nội đã đón đợt tăng giá rất lớn trong giai đoạn vừa rồi nhưng vẫn có thể nhích lên tiếp, nên đây sẽ là cơ hội cho những ai muốn tham gia đầu tư. Trong khi đó, mức tích lũy giá của phân khúc này ở TP HCM chỉ quanh 5-6%.

Chia sẻ thêm với VnExpress, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - nói chu kỳ tăng trưởng mới được dẫn dắt bởi thị trường Hà Nội lần này có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn TP HCM là động lực chính. Theo bà, khung pháp lý đang hoàn thiện giúp ngành bất động sản lành mạnh, cân bằng và khơi thông nhiều điểm nghẽn.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm cao gấp 6,4 lần thị trường TP HCM. Ảnh: CBRE

Tuy vậy, "sóng" mới cũng đối mặt nhiều khó khăn. Trước hết, nhu cầu của người mua nhà ngày càng cao, đòi hỏi chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng, thiết kế, an ninh... tạo ra sự sàng lọc mạnh mẽ trên thị trường. Điều đó cũng dẫn tới mặt bằng giá bán cao hơn. Bà Thùy Dung nhìn nhận đây là những "khó khăn tích cực" giúp thị trường hoàn thiện về số lượng và chất lượng.

Với thực trạng mất cân đối về tỷ suất sinh lời giữa Hà Nội và TP HCM, theo Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam ít nhiều sẽ xuất hiện tình trạng nhà đầu tư phía Nam chuyển dịch ra Bắc. Thông thường, họ sẽ chọn cách cùng nhau đầu tư theo nhóm, thậm chí ủy thác cho người thân, bạn bè hoặc môi giới rót tiền chứ chưa đích thân đặt chân ra khu vực định đầu tư - một thực trạng dễ bắt gặp ở những đợt "sốt" nhà đất thời gian trước.

Bà cũng cho rằng những ai nhạy cảm với điều này để "đánh bắt xa bờ" là điều tốt. Trong giai đoạn thị trường chuyển giao như hiện tại vẫn có nhiều cơ hội đầu tư. Nhưng mặt khác, chuyên gia này lưu ý đầu tư theo đám đông thường có những rủi ro nhất định và thực tế thị trường đã ghi nhận nhiều bài học.

"Khác với trước đây, những ai muốn đầu tư bất động sản ở xa cần nghiên cứu, tìm hiểu dự án ở nhiều kênh khác nhau để nắm thông tin, tránh trở thành người thua thiệt giữa cơn sóng thị trường", bà nói.

Cùng quan điểm, ông Gim Teck Yew - Giám đốc khối kinh doanh và tiếp thị Gamuda Land - cũng cho rằng cơ hội đầu tư nhà tại Hà Nội đang tốt hơn TP HCM vì triển vọng tăng giá hấp dẫn. Tuy nhiên, ông lưu ý nếu giá bất động sản ở Thủ đô tăng quá cao, dẫn đến tình trạng bất hợp lý, nhà đầu tư sẽ nhìn lại TP HCM.

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - nêu quan điểm cần dựa vào khẩu vị đầu tư của mỗi người. Nếu có tài chính dồi dào, tại TP HCM nhà đầu tư có thể tham khảo bất động sản liền thổ vì nguồn cung hạn hẹp và tương lai cũng khó có thêm giỏ hàng. Nếu muốn tìm cơ hội ở Hà Nội, chung cư vẫn là phân khúc hấp dẫn với giá tăng 25% - mức thích hợp cho ai thích đầu tư để hưởng chênh lệch.