Cấp bách bịt lỗ hổng trong chính sách đất đai

Nhiều lỗ hổng chính sách đất đai, trong đó có việc lợi dụng đấu giá đất gây lũng đoạn thị trường cho thấy, yêu cầu hoàn thiện pháp luật về đất đai trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.

Lo càng thêm lo

Theo dõi dòng chảy thời sự của nghị trường, với mong đợi chính sách về đất đai được cải thiện, giảm dần những khiếu kiện dài ngày, những điểm nóng về tranh chấp đất đai, phiên chất vấn Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà được truyền hình trực tiếp mới đây có lẽ khiến cử tri lo nhiều hơn vui. Dường như đang có một vòng luẩn quẩn mà chưa thấy lối ra.

Tại kỳ họp bất thường tháng 1/2022, Chính phủ đề nghị sửa khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác để đầu tư xây dự án nhà ở thương mại.

Qua các vòng thảo luận, không ít đại biểu lo rằng, nếu cho phép nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá đất mà được chuyển đổi đất khác thành đất ở hợp pháp, rồi xây nhà ở thì hệ lụy sẽ không đơn giản. Dễ thấy nhất là, chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về nhà đầu tư, chủ dự án, trong khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chênh lệch địa tô này phải thuộc về Nhà nước, về toàn dân. Lo ngại nhất là sửa đổi như vậy chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất khiến giá đất bị đẩy lên cao, hệ lụy sẽ rất lớn.

Thế nhưng, khi đất được đem đấu giá, thì những hệ lụy của một số vụ việc gần đây đã khiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội phải chọn “trách nhiệm và giải pháp ngăn chặn tình trạng lợi dụng việc trả giá trong các phiên đấu giá đất với mức giá vượt xa giá của thị trường để đẩy giá đất các khu vực lân cận lên cao nhằm mục đích trục lợi cá nhân” là một trong các vấn đề để chất vấn các thành viên Chính phủ.

Chịu trách nhiệm trả lời chính, Bộ trưởng Trần Hồng Hà thừa nhận, đấu giá đất là vấn đề nổi cộm thời gian qua, mà không chỉ có thổi giá, thực tế còn là dìm giá, quân xanh, quân đỏ. Việc này không những khiến dư luận hết sức bức xúc, mà ảnh hưởng của hiện tượng được Bộ trưởng nhấn mạnh là hết sức nghiêm trọng, làm biến động thị trường bất động sản, làm thất thoát tài sản của Nhà nước. Và việc thổi giá qua đấu giá đã tạo ra một mặt bằng mới ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống kinh tế.

“Nếu nói sâu hơn nữa, việc thổi giá còn để lại rất nhiều hệ lụy, đặc biệt sẽ làm ảnh hưởng đến an ninh tiền tệ và rất nhiều vấn đề khác”, ông Hà nhìn nhận.

Trong vô số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh nguyên nhân đầu tiên là đấu giá đất đang được điều chỉnh bởi nhiều luật, nên trình tự, thủ tục cũng chỉ bình thường như đấu giá một cái đồng hồ, hay một vật dụng quý giá mà thôi. Trong khi đó, đất đai là tài nguyên đặc biệt.

Giải pháp được Bộ trưởng Trần Hồng Hà đề xuất là, cần chế tài mạnh mẽ về kinh tế, đấu giá xong phải nộp tiền trong 10 ngày, thay vì 90 ngày như hiện nay, rồi phải thẩm định được dòng tiền của người tham gia đấu giá. Và điều hết sức quan trọng là phải hoàn thiện phương pháp định giá để đấu giá.

Nhấn đi, nhấn lại rằng, để việc đấu giá mang lại lợi ích thực sự, cần sự vào cuộc của nhiều cơ quan khác, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ chịu trách nhiệm về quy định điều kiện về năng lực tổ chức đấu giá, giá đặt trước, giá khởi điểm.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc thẳng thắn rằng, nếu không sửa quy định về giá khởi điểm của đấu giá đất, thì cán bộ vẫn cứ vi phạm và hết đoàn kiểm tra này, đoàn thanh tra khác đến vẫn đưa ra các kết luận khác nhau. Cách tính hiện tại là lấy doanh thu giả định, chi phí giả định để tính giá chính thức, thì không thể nào chính xác được.

Một lỗ hổng nữa cũng cần nhanh chóng được bịt lại, theo ông Hồ Đức Phớc, đó là quy định giao đất theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất là giao đất xong mới thu tiền. Lỗ hổng ở đây là Nhà nước giao đất xong cho nhà đầu tư, nhà đầu tư bán lẻ số đất đó, lấy tiền của dân rồi, nhưng lại không nộp tiền cho ngân sách, mà đưa tiền đó đi đầu tư, lỡ có rủi ro, bị thua lỗ thì không giải quyết được quyền lợi cho hàng trăm, hàng ngàn, thậm chí hàng vạn hộ dân.

Cần thống nhất trong một bộ luật

Bên cạnh đấu giá, các đại biểu Quốc hội còn quan tâm chất vấn nhiều vấn đề khác như khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai thông qua chính sách thuế, quản lý thị trường bất động sản..., đều đang có những lỗ hổng lớn. Bộ trưởng Trần Hồng Hà kiên nhẫn trả lời với quan điểm kiên định là, các quy định về quan hệ đất đai cần thống nhất trong một bộ luật. Và “nếu thống nhất được, thì Luật Đất đai xin nhận nhiệm vụ”.

Vậy nhưng, người đứng đầu cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa chắc chắn về thời điểm sẽ trình Quốc hội dự án luật quan trọng này, dù sau rất nhiều lần lùi, hoãn, dự án này đã được Quốc hội quyết định đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022. Ông nói rằng, đang dự kiến trình Quốc hội dự án này vào tháng 5/2022, nhưng nếu Trung ương họp muộn hơn (Ban Chấp hành Trung ương xem xét, quyết định những chủ trương lớn cần tiếp tục đổi mới trong quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW - PV), thì “thời điểm nào mà Quốc hội cho phép, sẽ sửa”.

Cũng theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, có đến hơn 100 luật, bộ luật có liên quan đến đất đai cần phải xác định các nội dung còn chồng chéo, thiếu thống nhất để sửa đổi.

Vậy, trong khi chờ các luật liên quan được sửa một cách đồng bộ, có thể nhanh chóng bịt lỗ hổng đấu giá được không? Hồi âm sự sốt ruột của các vị đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long không đề cập thời điểm cụ thể sẽ sửa Luật Đấu giá tài sản, mà cho biết: “Tổng hợp lại thấy rằng, nếu trên dưới 20 loại tài sản quy định bán đấu giá thì cũng chừng ấy các luật khác nhau”.

Thế nên, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho rằng, giải pháp trước mắt, ngay lập tức là tiếp tục thực hiện Chỉ thị 40/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về công tác đấu giá tài sản năm 2020.

Tuy nhiên, kết thúc phiên chất vấn, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ không chỉ yêu cầu rà soát, nghiên cứu sửa đổi bổ sung Luật Đấu giá tài sản, mà còn yêu cầu sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan phù hợp với pháp luật về đất đai, để bảo đảm tính thống nhất trong điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tài sản gắn liền với đất, giao dịch quyền sử dụng đất, các quy định về hợp đồng, đặt cọc khi mua bán chuyển nhượng, hứa mua, hứa bán về đất đai...

Như vậy, nhiệm vụ hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nặng nề hơn nhiều việc sửa Luật Đất đai, vốn đã rất nặng nề.

Không hình sự hóa quan hệ dân sự, hành chính

Với hậu quả của vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (TP.HCM), một số vị đại biểu Quốc hội cho rằng, cần hình sự hoá hành vi gây lũng đoạn thị trường bất động sản. Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, ở vụ việc cụ thể này, quá trình rà soát, xem xét mà thấy có sai phạm về dân sự thì xử theo pháp luật về dân sự. Nếu sai phạm về hành chính thì xử lý theo pháp luật về hành chính, có sai phạm về hình sự thì xử lý về hình sự.

Còn với quản lý nhà nước về lĩnh vực này nói chung, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu xử lý nghiêm các vi phạm theo quy định pháp luật, nhưng không hình sự hóa các quan hệ dân sự và quan hệ hành chính.