Cảnh báo rủi ro mua đất xen kẹt

Thời gian gần đây, thị trường mua bán đất vườn, nông nghiệp (đất dịch vụ, ô đất xen kẹt) ở Hà Nội trở lên khá sôi động. So với giá của đất thổ cư (có sổ đỏ), đất xen kẹt rẻ hơn một nửa, vì thế rất nhiều người hám rẻ đã vội xuống tiền mà không tìm hiểu kỹ.

Ðua nhau gom đất xen kẹt

Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị, hoặc đất dư sau quy hoạch chưa được công nhận là đất thổ cư (đất ở).Thông thường, những loại đất này không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay. Cũng chính vì quyền sử dụng đất mù mờ nên giá các loại đất này thường rẻ hơn 50 - 80% so với đất có đầy đủ giấy tờ ở cùng khu vực.

Đặc điểm chung của loại đất này là diện tích chỉ từ 30 đến 50m2, giá rẻ, mua bán nhanh, dễ dàng, phù hợp những gia đình có nguồn kinh tế eo hẹp, mong muốn sống ở nhà mặt đất. Đất xen kẹt nằm trong ngõ thuộc các quận, huyện như: Hà Đông, Nam Từ Liêm, Thanh Trì, Hoài Đức,… Tùy từng vị trí của mảnh đất xen kẹt mà giá cả dao động 5 - 10 triệu đồng, thậm chí có nơi lên tới 20 triệu đồng/m2.

Tại quận Hà Đông, đất xen kẹt thuộc các khu vực Yên Nghĩa, Ba La, Phú Lương… được chào bán 8 - 15 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai), có giá bán 15 - 20 triệu đồng/m2, đất đã có sổ đỏ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Phần lớn các mảnh đất xen kẹt được rao bán chỉ có giấy tờ viết tay. Những người môi giới luôn khẳng định “trong tương lai có thể chuyển đổi thành đất ở”, được cấp sổ đỏ vì Nhà nước đang rà soát lại các mảnh đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp trong tình trạng xen kẹt giữa khu dân cư để chuyển đổi thành đất ở. Chỉ có điều, khoảng thời gian đó là bao lâu thì chưa rõ.

Chị Thu Nga (quê Hải Dương) hiện sinh sống và làm việc tại Hà Nội cho biết, vì thu nhập không cao, chưa có tiền tích lũy nhiều nên vợ chồng chị mua mảnh đất xen kẹt hơn 30 m2 với giá 600 triệu đồng ở quận Hoàng Mai. “Dù là đất xen kẹt không có sổ nhưng tôi thấy xung quanh nhiều người mua nên mua. Mua đất xong gia đình xây nhà cấp 4 lên ở cũng không gặp vấn đề gì nên vẫn yên tâm sống”, chị Nga chia sẻ.

Dài cổ chờ sổ đỏ

Cũng mua mảnh đất xen kẹt 35m2 tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội nhưng gia đình chị Hồng Nhung (30 tuổi) khổ sở vì 3 năm nay chưa làm được sổ đỏ. “Lúc tôi mua, họ nói chỉ sau khoảng 1 năm sẽ lo cho giấy tờ, thủ tục để chuyển đổi sang thành đất thổ cư, khi đó an tâm để xây dựng nhà cao tầng. Tuy nhiên đã 3 năm, cả người bán lẫn cò đất đều không liên lạc được. Gia đình đông người cứ ở mãi nhà cấp 4 thế này không ổn mà giờ xây thì không được ”, chị Nhung nói.

Mặc dù Sở Tài nguyên & Môi trường TP Hà Nội đã thông qua điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở (đất thổ cư) có phần thoáng hơn trước, nhưng thực tế còn rất xa vời. Không ít người sau khi mua đất xen kẹt đã không thể xây nhà do không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất. Hoặc nếu chuyển đổi thì phải tốn một khoản phí lớn mà những người lao động nghèo khó lòng đáp ứng.

Những loại đất này thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn; khi thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhượng đa phần là thỏa thuận viết tay không có công chứng; nhiều trường hợp mảnh đất được mua đi, bán lại nhiều lần. Điều này tạo điều kiện cho nhiều người bán có thể cùng lúc bán đất xen kẹt cho ba, bốn người. Đến khi phát hiện, người mua phải chịu thiệt do những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng, không đảm bảo tính pháp lý.

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, lãnh đạo phường Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm) cho biết, vấn đề quản lý đất xen kẹt rất phức tạp. Đất xen kẹt phần lớn là đất nông nghiệp trước đây. Khi thực hiện các dự án còn thừa lại, những phần đất này không thể sản xuất nông nghiệp vì không có hệ thống thủy lợi. Tình trạng người dân cố tình vi phạm xây dựng trên đất xen kẹt thường xuyên xảy ra và khó quản lý. Địa phương cũng đã đề nghị Nhà nước nên sớm có quy định rõ ràng về quản lý, sử dụng đất xen kẹt, tạo cơ sở để chính quyền địa phương dễ dàng quản lý.

Ông Trần Huy Hoàng, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, việc giao dịch nhà, đất xen kẹt một cách không hợp lệ đang làm ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản, mang đến sự cạnh tranh không lành mạnh, rủi ro cao đối với người mua và gây khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước.