Cẩn trọng với những cái 'bẫy' trong hợp đồng mua bán nhà đất

Người mua nhà đất cần cẩn trọng trước khi ký kết hợp đồng nhằm tránh bị sập ‘bẫy’ do bên bán cài sẵn trong hợp đồng.

Thông thường khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì bên mua lựa chọn nhà đầu tư mà mình cho rằng uy tín, an toàn. Đối với trường hợp mua nhà đất thông thường thì bên mua tin tưởng vào việc soạn thảo nội dung hợp đồng mua bán nhà đất của Văn phòng công chứng. Tuy nhiên, nếu bên mua không quan tâm kỹ lưỡng đến nội dung của hợp đồng mua bán nhà đất thì dễ dẫn đến tình trạng Chủ đầu tư, bên bán cấu kết với Văn phòng công chứng để cài ‘bẫy’ bên mua trong hợp đồng mua bán nhà đất; khi đó, bên mua sẽ gặp nhiều rủi ro và thiệt hại.

Sau đây, là một số cái ‘bẫy’ thường xuất hiện trong hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua cần cẩn trọng trước khi ký kết hợp đồng:

1. Bất hợp lý với điều khoản phạt vi phạm hợp đồng

Có những hợp đồng mua bán nhà đất quy định: “Bên A (bên bán) có nghĩa vụ bàn giao nhà đất cho bên B (bên mua) trong thời hạn 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng do bên B chọn. Trường hợp, bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt tiền chậm thanh toán với mức 0,1%/ngày”.

Nhiều người không để ý điều khoản này nên thấy bình thường và ký tên vào hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, nếu xét kỹ về mặt câu chữ thì điều khoản phạt vi phạm hợp đồng này không có sự cân xứng trách nhiệm giữa bên bán với bên mua (trường hợp bên bán vi phạm thì bị phạt vi phạm hợp đồng ở mức nhỏ; còn trường hợp bên mua vi phạm sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng với mức lớn). Cụ thể, mức lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng hiện nay nằm trong khoảng 1%/năm nó rất thấp so với mức phạt 0,1%/ngày (tương đương 36%/năm).

2. Điều khoản hoàn trả tiền bất lợi cho bên mua

Có những hợp đồng mua bán nhà đất quy định: “Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ bên A (bên bán) cho bên B (bên mua) sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và bên A đã nhận đủ tiền thanh toán của bên thứ ba khác đối với bất động sản này”.

Điều khoản này có nghĩa nếu giao dịch ban đầu thất bại và hai bên đều đồng ý thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì bên mua cũng không thể nhận lại tiền từ bên bán ngay lúc đấy mà phải đợi bên bán bán được nhà đất đó cho bên thứ ba và nhận đủ tiền. Như vậy, thời gian mà bên mua nhận lại được tiền phụ thuộc rất lớn vào cái tâm của bên bán. Nếu bên bán giữ tiền của bạn để sử dụng vào mục đích khác hoặc mang đi gửi tiết kiệm ngân hàng để lấy lãi thì bên mua sẽ là người thiệt hại (để bên bán chiếm giữ vốn không thời hạn và không phải trả lãi suất cho bên mua).

3. Giá trị hợp đồng mua bán nhà đất quy định một cách “mơ hồ”

Có những hợp đồng mua bán nhà đất quy định: “Theo đó, giá trị hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên chỉ là tạm tính, giá trị cụ thể của hợp đồng mua bán này sẽ được bên A (bên bán) công bố cho bên B (bên mua) trước ít nhất 30 ngày với thời điểm bàn giao nhà đất”.

Nếu bên mua không cẩn trọng điều khoản này thì sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất dễ rơi vào cảnh bên bán yêu cầu bên mua nộp thêm một khoản tiền nhất định (lúc đó, bên bán có thể lấy lý do là vì trượt giá đồng tiền; giá đầu vào tăng…). Rõ ràng, trong trường hợp này bên mua phải gánh lấy thiệt hại do mình đã lỡ ký vào hợp đồng mua bán nhà đất.

4. Thiếu chặt chẽ điều khoản về thời hạn cấp Giấy chứng nhận nhà đất

Có những hợp đồng mua bán nhà đất quy định: “Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bàn giao nhà đất, bên A (bên bán) sẽ làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà đất cho bên B (bên mua)”.

Nếu không phân tích kỹ câu chữ của điều khoản nêu trên thì bên mua rất an tâm và nhanh chóng ký tên vào hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, thực tế điều khoản nêu trên không mang tính ràng buộc trách nhiệm cho bên bán, bởi không đề cập trường hợp bên bán vi phạm (chậm làm thủ tục hoặc không chịu làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua) thì phải gánh lấy chế tài gì.

Ngoài những cái ‘bẫy’ thường gặp nêu trên tại các hợp đồng mua bán nhà đất thì còn nhiều cái ‘bẫy’ khác dẫn đến người mua bị sập ‘bẫy’ nếu không xem xét kỹ lưỡng nội dung của hợp đồng mua bán nhà đất. Do đó, khuyến nghị bên mua nhà đất nói riêng và các bên tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà đất nói chung cần xem xét kỹ lưỡng hợp đồng mua bán nhà đất trước khi ký kết để tránh gặp rủi ro pháp lý và thiệt hại.

Đối với trường hợp người mua không có khả năng xem xét tính đúng, hợp lý của nội dung hợp đồng mua bán nhà đất hoặc ít nắm rõ về vấn đề này thì có thể nhờ những người am hiểu về pháp luật hỗ trợ (như là luật sư, chuyên gia pháp lý về bất động sản…).