Cạn kiệt dòng tiền, ông lớn địa ốc tiếp tục rơi vào vòng xoáy bán tài sản, khất nợ trái phiếu

Trong bối cảnh dòng tiền cạn kiệt, nợ đọng dây dưa tăng, vòng xoáy bán tài sản để xoay xở, hay “khất nợ” trái phiếu được dự báo vẫn tiếp tục tái diễn với nhiều ông lớn bất động sản trong thời gian tới.

Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) vừa có báo cáo về tình hình doanh nghiệp TP.HCM quý II, trong đó có nhiều số liệu cho thấy khó khăn vẫn bủa vây doanh nghiệp bất động sản. Dòng tiền của các doanh nghiệp dần cạn kiệt, trong bối cảnh khối nợ trái phiếu khổng lồ lên đến 350.876 tỷ đồng, trong đó ước tính giá trị cần xử lý năm 2024 là gần 100.000 tỷ đồng.

Cạn kiệt dòng tiền

HUBA cho hay nghị quyết số 43 về hỗ trợ lãi suất (2%/năm) cho một số ngành, lĩnh vực, doanh nghiệp... chỉ giải ngân được khoảng 1.218 tỷ đồng, tương đương khoảng 3,05% tổng quy mô chính sách (40.000 tỷ đồng) đến hết năm 2023. Hoặc gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội với lãi suất giảm từ 1,5 - 2% so với thị trường, sau gần 1 năm triển khai mới giải ngân được hơn 500 tỷ đồng, chưa tới 1%.

Không chỉ là những con số, thực tế cũng đang chỉ ra phần lớn doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó về dòng vốn, dẫn tới vòng xoáy bán tài sản để trả nợ, hay có thêm tiền để hoạt động vẫn tiếp tục.

Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group - HoSE: DIG) vừa thông qua việc chuyển nhượng khu dịch vụ thương mại thuộc dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques giai đoạn 1. Dự án này nằm tại Bà Rịa - Vũng Tàu với phần diện tích thương mại 6.554 m2. Đơn vị nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH Du lịch DIC - DIC Hospitality.

Tương tự, Công ty CP Bất động sản và Đầu tư VRC (VRC) thông qua chủ trương cho công ty con là Công ty CP ADEC chuyển nhượng một phần Khu dân cư ADC tại phường Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM). Đồng thời, giao và ủy quyền cho người đại diện pháp luật của VRC xem xét, biểu quyết thông qua phương án chuyển nhượng diện tích đất cụ thể tại đại hội cổ đông của ADEC.

Khu dân cư ADC rộng hơn 7,9 ha, có mặt tiền nằm trên đường 15B (Nguyễn Lương Bằng nối dài). Dự án này do ADEC làm chủ đầu tư, phần chuyển nhượng sẽ là khu chung cư lô H, giá chuyển nhượng không thấp hơn 800 tỷ đồng, mục đích nhằm bổ sung nhu cầu vốn hoạt động cho ADEC.

Trước đó, Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) đã hoàn tất thương vụ chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Nam Long Đại Phước (45 ha) cho đối tác Nhật Bản trong tháng 6/2024. Thương vụ chuyển nhượng này có giá trị 662 tỷ đồng, ước tính thu về lợi nhuận sau thuế khoảng 200 tỷ đồng cho NLG.

Hay vào đầu tháng 3/2024, HĐQT CTCP Đầu tư LDG (LDG) đã có nghị quyết về việc tái cơ cấu tài sản, dự án của để giải quyết nhu cầu tài chính. Phương án xử lý là hợp tác phát triển dự án, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng cổ phần do công ty sở hữu hoặc công ty con đang sở hữu để giải quyết nhu cầu tài chính của công ty phục vụ cho việc thanh toán các khoản nợ trái phiếu, khoản nợ ngân hàng và các khoản nợ khác, đảm bảo nguồn tài chính để phát triển dự án.

Xoay sở tìm lối thoát hiểm

Cùng với bán tài sản, không ít doanh nghiệp địa ốc đang tăng đàm phán để “khất nợ” trái phiếu. Novaland có lẽ là một trong những ông lớn được “chỉ mặt điểm tên” nhiều nhất trong danh sách dài các doanh nghiệp khất nợ trái phiếu nhiều nhất trong hơn 2 năm trở lại đây.

Mới nhất, NVL đã có văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM về việc công bố thông tin liên quan đến việc tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi của công ty. Đây là lần thứ ba Novaland đề nghị dời ngày hoàn thành gói trái phiếu này.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chuẩn bị bước vào giai đoạn mới, nhiều doanh nghiệp cũng lên kế hoạch và thực hiện huy động vốn giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng qua sàn chứng khoán. Mục tiêu huy động vốn phần lớn nhằm tái cơ cấu nợ, mua bán hoặc đầu tư dự án.

Điển hình, Phát Đạt (PDR) vừa hoàn tất đợt phát hành, thu về 1.343 tỷ đồng, dự kiến để thực hiện các dự án bất động sản của công ty như Phân khu 2 và 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định), dự án Bắc Hà Thanh (Bình Định), 2 dự án nhà Thuận An 1 và 2 (Bình Dương).

Bên cạnh các giải pháp bán tài sản, khất nợ trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán, không ít doanh nghiệp bất động sản cũng đang “xoay trục” chuyển hướng dạt ra vùng ven hoặc đổ về các địa phương lân cận để tìm kiếm các dự án "sạch" pháp lý, kiếm tiền xoay xở.

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Hoàng Quân, đại diện chủ đầu tư nhiều dự án tại TP.HCM và Đông Nam bộ, cho hay bên cạnh gánh nặng về chi phí, các điểm nghẽn về pháp lý, đặc biệt là đất đai cũng là yếu tố khiến doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền, buộc phải dạt vùng ven, đánh bắt xa bờ.

"Các doanh nghiệp phải có sản phẩm mới bán ra thị trường thì mới có nguồn thu và tiền nhằm nuôi bộ máy, giữ chân nhân viên bán hàng, đợi thị trường khai thông trở lại. Nhưng muốn có sản phẩm mới thì pháp lý phải được gỡ, nhưng bao giờ gỡ xong thì lại phải đợi…", vị đại diện doanh nghiệp nói.

Bàn về giải pháp để gỡ khó cho doanh nghiệp, ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc CTCP tư vấn đầu tư FIDT cho rằng, các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Thay vào đó, các doanh nghiệp nên quan tâm quản trị tài chính. Doanh nghiệp cần có chiến lược bài bản để bước vào thị trường huy động vốn, IPO hoặc kêu gọi vốn khi cần.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đề xuất cần sớm tháo gỡ nút thắt pháp lý, khơi thông nguồn cung phân khúc đang có nhu cầu lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.