Cần hoàn thiện nguyên tắc độc lập giữa các chủ thể tham gia quyết định giá đất

Đề nghị xây dựng, nghiên cứu hoàn thiện nguyên tắc “bảo đảm tính độc lập” giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với doanh nghiệp thẩm định giá, chuyên gia phản biện và với Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường cũng như Hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. Đây là nội dung vừa được Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh kiến nghị đến các cơ quan chức năng Trung ương trong góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, qua nghiên cứu điểm d khoản 1 Điều 154 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc “đảm đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định giá và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất” và Điều 157, Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cho thấy cần nhận diện rõ từng chủ thể trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để có biện pháp “bảo đảm tính độc lập” nhằm phòng, chống “thông đồng, dàn xếp giá” có thể làm thất thu ngân sách nhà nước.

Hiệp hội nhận thấy, có 4 chủ thể tham gia hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất quyết định giá đất dự án bất động sản trên địa bàn cấp tỉnh gồm các cơ quan nhà nước, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất và chuyên gia phản biện độc lập. Qua đó, cần nhận diện rõ từng chủ thể để có biện pháp “bảo đảm tính độc lập” nhằm phòng, chống “thông đồng, dàn xếp giá”.

Qua nghiên cứu, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã chỉ ra các hình thức “thông đồng, dàn xếp giá” chủ yếu có thể xảy ra gồm giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với cán bộ của Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường; giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với doanh nghiệp thẩm định giá; giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với chuyên gia phản biện được mời tham gia Hội đồng thẩm định giá đất; giữa doanh nghiệp thẩm định giá với cán bộ của Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường; giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với người có thẩm quyền.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, đây là một số trường hợp có thể xảy ra việc “thông đồng, dàn xếp giá” cần được nhận diện rõ để khi Chính phủ ban hành Nghị định thì có cơ chế, giải pháp xử lý hiệu quả nhằm phòng, chống việc “thông đồng, dàn xếp giá” làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Liên quan đến tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất hiện nay, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, vấn đề này đặt ra yêu cầu vừa cấp bách, vừa lâu dài là phải “công thức hóa” việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị hiện nay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, có 2 vấn đề nổi lên cần được quan tâm giải quyết. Đó là một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước công tác trong lĩnh vực đất đai, tài chính đất đai có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ nên đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định, hoặc định giá đất rất cao so với giá thị trường để cho “an toàn”, như một số trường hợp định “giá khởi điểm” rất cao để đấu giá, nhưng đấu giá không thành vì không có người tham gia.

Mặt khác, nhiều doanh nghiệp thẩm định giá không nhận tham gia thẩm định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản để nộp ngân sách nhà nước cũng vì sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Từ thực tiễn trên, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật còn nhiều “bất cập” cần được xây dựng lại hoàn thiện hơn để bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Đề xuất phương pháp cụ thể, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, có thể thí điểm áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” như kiến nghị của UBND Tp. Hồ Chí Minh vào năm 2022 để tính “tiền sử dụng đất” tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo Bảng giá đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như quy định hiện nay, để Nhà nước có thể quyết định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn không quá 6 tháng kể từ ngày ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc áp dụng “phương pháp điều chỉnh giá đất” sẽ “công thức hóa” việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị đảm bảo được tính minh bạch, mà cả Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước, khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là “ẩn số” hiện nay.

Phương pháp này vừa tránh được “rủi ro pháp lý” cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ và người có liên quan; vừa đảm bảo cơ quan nhà nước có đầy đủ thẩm quyền để quyết định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước thông qua quyền quyết định “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm hoặc khi thị trường có biến động và phù hợp với từng loại dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị.