Căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo trong quý 3

Thị trường bất động sản nhà ở quý 3/2024 có 22,412 sản phẩm được chào bán; trong đó, có 14,750 sản phẩm mở bán mới, tăng hơn 60% so với cùng kỳ, nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết quý 3/2024 thị trường có 22,412 sản phẩm được chào bán đối với phân khúc bất động sản nhà ở; trong đó, 14,750 sản phẩm mở bán mới, tăng hơn 60% so với cùng kỳ.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đón nhận 38,797 sản phẩm hoàn toàn mới được chào bán, là kết quả cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh khi căn hộ cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung chào bán mới trong quý 3, với gần 10 ngàn sản phẩm. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường "vắng bóng" hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân. 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Trong khi đó, đất nền chiếm khoảng 7% tổng nguồn cung mới. Nguồn cung biệt thự/liền kề và nhà phố mới giảm nhẹ so quý trước, ước gần 4 ngàn sản phẩm.

Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25% trong quý 3.

Cơ cấu nguồn cung căn hộ cao cấp qua các quý

Nguồn: VARS

Mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường có khoảng 10,400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%.

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ tăng lần lượt 80 và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn áp đảo, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý 3, với các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.

Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai, đang gia tăng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30,589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ.

Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ.

Theo đó, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Các dự án thấp tầng, đất nền tiếp tục duy trì mức giá khá hợp lý.

Nguồn: VARS

Tính đến quý 3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý 1/2019. Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TPHCM tăng từ 49.2 lên 64.2 triệu đồng/m2, tăng gần 31% so với quý đầu năm 2019. Còn tại Đà Nẵng có mức tăng 46%.

Theo VARS, nhu cầu về bất động sản bao gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư, tiếp tục dịch chuyển sang khu vực vùng ven, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt và thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn. Căn hộ, nhà đất dưới 3 tỷ đồng được "săn lùng" mạnh tại Hà Nội và TPHCM.​

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá bị đẩy lên cao bất hợp lý. Dấu hiệu “tạo nhiệt" còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự “tiếp tay" của một số nhóm đầu cơ. Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện.