Căn hộ sốt, đất nền rớt giá: Nghịch lý chưa từng thấy trên thị trường BĐS

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3-2025 của Nhà Tốt vừa công bố đã phác họa bức tranh “nửa sáng nửa tối” của thị trường phía Nam, khi nhu cầu nhà ở thực tế kéo thanh khoản căn hộ đi lên, nhưng đất nền và nhà thấp tầng lại rơi vào chu kỳ trầm lắng sâu, tạo ra nghịch lý giữa kỳ vọng và thực tế.

Căn hộ cũ Bình Dương dẫn dắt thị trường

Theo báo cáo, tổng nguồn cung sơ cấp phía Nam đạt gần 16.500 căn, nhưng lượng mở bán mới giảm trên diện rộng. Bình Dương nổi bật khi nguồn cung mới đạt 4.050 căn, gấp ba lần TP.HCM (1.270 căn), đồng thời thanh khoản hấp thụ khoảng 5.000 căn, vượt xa 1.500 căn của TP.HCM.

Phân khúc căn hộ 2 phòng ngủ tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh có mức giá phân hóa từ 1 - 3 tỉ đồng, với mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ 2% và giá thứ cấp bật mạnh, đặc biệt tại Bình Dương (+9%) và TP.HCM (+5%). Long An cũng nổi lên nhờ lượng quan tâm thuê căn hộ dịch vụ tăng 100%, lượng tin đăng tăng 500% nhờ lực đẩy từ khu công nghiệp và nhu cầu lưu trú chuyên gia.

Nhà liền thổ và đất nền đối diện nghịch lý

Phân khúc nhà liền thổ chứng kiến sự lệch pha rõ rệt. Tại Long An, nguồn cung mới đạt 1.460 căn, trong khi TP.HCM chỉ mở bán 100 căn. Thanh khoản toàn thị trường giảm sâu 19 - 36%, phản ánh tâm lý phòng thủ của người mua trước các sản phẩm giá trị lớn. Giá thứ cấp vẫn đi lên, Long An tăng tới 10%.

Tại Đồng Nai, một nghịch lý hiếm gặp xuất hiện: giá chào thuê tăng 50% và lượng tin đăng bùng nổ, nhưng nhu cầu thuê thực giảm 45%, phản ánh rủi ro dư cung và tình trạng “ngáo giá”.

Xung đột giữa kỳ vọng người bán và thực tế thị trường đất nền

Đất nền là phân khúc phân kỳ rõ nhất: giá chào bán tiếp tục tăng nóng trong khi thanh khoản giảm mạnh. Tại Đồng Nai, giá tin đăng tăng 37%, Bình Dương tăng 31% so với quý trước. Ngược lại, đất nền ngoài dự án (đất dân) phải hạ giá để thoát hàng, Đồng Nai ghi nhận mức giảm 29%.

Nhà đầu tư hiện tập trung vào các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải: đất nền dưới 100m² ở TP.HCM và Hà Nội dao động 3 - 5 tỉ đồng, trong khi đất nền vùng ven từ 100 - 150m² có giá 1 - 2 tỉ đồng.

Chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản phía Nam đang trong trạng thái “hậu nới lỏng tiền tệ”, với dòng tiền thận trọng, đầu tư co lại nhưng giá vẫn tiếp tục leo thang. Sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc cho thấy nhà đầu tư và người mua ở thực cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.