Căn hộ Hà Nội: Giá chạm đỉnh, ai dám mua?

Sau một năm 2024 đầy biến động, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào một chương mới. Giá không còn tăng điên cuồng, nhưng vẫn giữ vững ở mức kỷ lục, chủ yếu do nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp. Giới chuyên gia nhận định, "đường đua" tăng giá có vẻ đã đến giới hạn, báo hiệu thị trường sẽ ổn định và khó có thêm cú sốc.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang ở một ngã rẽ: Giá đã chạm đỉnh, nhưng có thực sự "hạ nhiệt"? Báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam cho thấy giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m², tăng 40% so với cùng kỳ năm trước, thiết lập một "mặt bằng giá mới". Nhiều dự án cao cấp mới mở bán vượt ngưỡng 100 triệu, thậm chí lên tới 270 triệu đồng/m², trong khi các khu vực ven đô cũng không còn giá mềm.

Giá neo cao: Ba lý do cốt lõi

Theo bà Phạm Thị Miền từ Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, giá căn hộ đã đi qua giai đoạn đỉnh và đang duy trì ổn định ở mức cao. Bà chỉ ra ba nguyên nhân chính:

Vướng mắc pháp lý: Dù đã có nhiều cải thiện, các vướng mắc về thủ tục phê duyệt dự án vẫn chưa được giải quyết triệt để, cản trở nguồn cung mới ra thị trường.

Cung-cầu lệch pha: Nhu cầu ở thực luôn cao trong khi nguồn cung mới lại hạn chế, đặc biệt ở phân khúc giá thấp, dẫn đến giá bị đẩy lên cao.

Tâm lý thị trường: "Sóng sau đẩy sóng trước" khiến các dự án mới lấy giá của dự án trước làm tham chiếu, kéo giá thị trường thứ cấp cũng tăng theo.

Giá vượt chuẩn: Năng lực chi trả bị thách thức

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cảnh báo rằng giá căn hộ tại Hà Nội đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, tạo ra sự bất hợp lý nghiêm trọng. Ông so sánh: giá căn hộ trung - cao cấp tại Hà Nội ngang ngửa với Singapore, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam chỉ bằng một phần nhỏ. Việc giá nhà cao hơn hẳn năng lực tài chính của đại bộ phận dân cư cho thấy thị trường đang "vượt chuẩn" và tiềm ẩn nguy cơ đóng băng thanh khoản.

Hướng đi nào cho thị trường?

Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường căn hộ dường như đã bão hòa. Các chuyên gia nhận định, biên độ tăng giá thêm gần như không còn. Thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn đi ngang, thậm chí một số dự án có thể phải điều chỉnh giá hoặc chính sách bán hàng linh hoạt để kích cầu. Đây là quy luật tất yếu khi giá đã vượt quá khả năng của số đông người mua.

Giải pháp và kỳ vọng

Để thị trường phát triển bền vững, các chuyên gia nhấn mạnh cần có giải pháp đồng bộ:

Can thiệp chính sách: Cần có chính sách điều chỉnh giá đất và rút gọn thủ tục pháp lý để khai thông nguồn cung.

Đa dạng hóa sản phẩm: Không thể để toàn bộ nguồn cung dồn vào phân khúc cao cấp. Việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là "van xả" cần thiết để giảm áp lực giá chung.

Thay đổi tâm lý người mua: Người mua, đặc biệt là nhà đầu tư, cần thận trọng hơn và không nên kỳ vọng vào việc lướt sóng ngắn hạn. Thay vào đó, hãy tìm kiếm các dự án có vị trí chiến lược, hạ tầng tốt để đầu tư dài hạn.

Thị trường cần sự điều chỉnh hài hòa, không phải thêm một làn sóng tăng giá mới. Chỉ khi cân bằng được lợi ích của doanh nghiệp và người mua, thị trường bất động sản mới có thể thực sự ổn định và phát triển bền vững.