Căn hộ dưới 25m2: Giấc mơ an cư của người thu nhập thấp

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020.

Trong thông tư mới ban hành của Bộ Xây dựng đề cập đến về việc “khai sinh” căn hộ có diện tích không nhỏ hơn 25m2 đang được kỳ vọng sẽ là lối ra mới cho việc tăng nguồn cung về chốn an cư cho người thu nhập thấp.

Đỏ mắt tìm nhà giá rẻ

Thị trường bất động sản những năm qua vẫn đang tồn tại sự lệch pha về cung cầu. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ trên thị trường là rất lớn thì nguồn cung sản phẩm này lại ngày càng khan hiếm hơn.

Anh Nguyễn Văn Việt - công nhân tại một xưởng may ở Khu công nghiệp Tân Bình, TPHCM - trải lòng, sau nhiều năm, vợ chồng anh để dành được hơn 500 triệu đồng. Muốn gắn bó lâu dài với mảnh đất này, vợ chồng anh đi tìm mua căn nhà tầm dưới 1,5 tỷ đồng nhưng đã 1 năm nay gần như không thấy. “Vợ chồng tôi bỏ nhiều thời gian săn lùng nhưng với mức giá đủ khả năng thì chỉ mua được chung cư cũ ở vùng ven song giấy tờ không có vì chung cư chưa ra sổ. Ở những chung cư có giấy tờ, mức giá lại ở tầm 1,9-2,5 tỷ đồng/căn và thủ tục vay cũng không dễ, lãi suất cao” - anh Việt cho biết.

Theo thống kê của nhiều công ty nghiên cứu thị trường, thời gian qua căn hộ giá rẻ dưới 1 tỷ đồng hầu như... “tuyệt chủng”. Giá căn hộ mới bàn giao thấp nhất cũng trên dưới 2 tỷ đồng cho diện tích hơn 50m2.

Hơn nữa, nhà giá bình dân rất ít, đa số ở các quận xa như quận 9, quận 7, huyện Bình Chánh… và cũng là mua lại từ nhà đầu tư nên giá đã tăng cao. Nguyên nhân do quỹ đất khan hiếm, chi phí tăng, các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) tập trung phát triển dự án trung cấp, cao cấp thì mới bù vào đủ chi phí đất.

Ông Nguyễn Nam Hiền - Tổng Giám đốc PropertyX - cho hay, năm 2019, hầu hết dự án giá rẻ ở TPHCM đều được nâng thành nhà trung cấp. Nguyên nhân là thủ tục pháp lý dự án vướng mắc mất nhiều thời gian, các chi phí như tiền sử dụng đất cao, hạn mức tín dụng ngày càng thu hẹp. Do đó, nếu trước đây, DN dự kiến bán giá bình dân 20-25 triệu đồng/m2 căn hộ thì thủ tục kéo dài đã khiến giá BĐS tăng, buộc họ phải bán 40-50 triệu đồng/m2 mới có lợi nhuận.

Câu chuyện ổ chuột trên cao!

Theo thông tư mới được Bộ Xây dựng ban hành, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại, tuy nhiên phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Ngoài ra, còn có nhiều quy định ràng buộc kèm theo như dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất trong toàn bộ bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng…

Từ trước đến nay, dưới góc độ nhà phát triển BĐS, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) luôn đồng tình về việc cấp phép này sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đại bộ phận dân cư tại các thành phố lớn. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng, nhu cầu căn hộ vừa và nhỏ có 1-2 phòng ngủ có giá bán phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp trong xã hội, nhất là tại các đô thị rất lớn còn phải nỗ lực giải quyết trong nhiều năm tới.

Theo HoREA, qua khảo sát của Sở Xây dựng và Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố, khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, trước mắt cần 80.000 căn hộ giá rẻ.

Ngoài ra, trong tổng số hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) cần nhà giá rẻ. Do đó, việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ sẽ rất phù hợp trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm như hiện nay và sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho tầng lớp lao động.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành, công ty chuyên làm các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp - nói rằng, quy định của thông tư mới hoàn toàn hợp lý. Ông Nghĩa cho biết, các căn hộ nhỏ sẽ giúp giấc mơ có nhà của nhiều người dân thành hiện thực. Đơn cử căn hộ diện tích 25m² thì giá bán cũng sẽ rẻ, khoảng 400-500 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, từ lâu nay, rất nhiều chuyên gia kiến trúc cho rằng, việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 ở khu vực nào phải đánh giá trên tổng thể quy hoạch ở khu vực đó vì liên quan đến vấn đề chỉ tiêu dân số. Nếu ở những khu đô thị mới, việc thực hiện sẽ thuận lợi hơn. Tại các khu dân cư hiện hữu đã có quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chỉ đáp ứng cho số lượng dân số nhất định. Nếu dân số tăng thêm, những hạ tầng này sẽ bị phá vỡ, từ đó dẫn đến quá tải về hạ tầng giao thông, ảnh hưởng đến việc cấp thoát nước.

Với lo ngại lớn rằng, nhà diện tích nhỏ sẽ vô tình hình thành nên những “ổ chuột” trên cao, ông Nghĩa cho hay, 25m² chỉ đủ cho hai người ở, một cặp vợ chồng trẻ chưa có con hoặc đối tượng học sinh, sinh viên, công nhân, người độc thân. Để quản lý tốt, theo ông Nghĩa, nên giới hạn số lượng căn hộ từ 25m² và chỉ bán cho những đối tượng khách hàng nhất định, có nhu cầu thật sự.

Ngoài ra, để tránh tình trạng “ổ chuột” trên cao, nên phân rõ ra từng loại diện tích. Ví dụ, căn 35-40m² thì được phép mua bán vì diện tích này phù hợp với gia đình trẻ, an cư lâu dài, dễ quản lý. Còn căn hộ diện tích nhỏ dưới 30m² chỉ nên cho phép làm những dự án căn hộ cho thuê có thời hạn, không cấp sổ” - ông Nghĩa góp ý.