Căn hộ chung cư cũ Hà Nội tăng giá, giao dịch sôi động trở lại

Những tin tốt như Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực từ 1.9; Hà Nội dự chi 500 tỉ đồng cho kiểm định nhà tập thể cũ… khiến thị trường căn hộ chung cư cũ sôi động trở lại.

Dồn dập tin tốt cho thị trường nhà chung cư cũ

Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Nghị định 69), có hiệu lực từ ngày 1.9. Giới chuyên gia đánh giá, nghị định này không những đã “cởi trói” mà còn tạo cơ chế thông thoáng cho công cuộc tái thiết hàng nghìn nhà chung cư cũ đã xuống cấp trên phạm vi cả nước, nhiều nhất là ở Hà Nội và TP.HCM (HM:HCM).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, yêu cầu tái thiết nhà chung cư cũ tại các đô thị được đặt ra từ hàng chục năm qua nhưng trì trệ do thiếu cơ chế sát với thực tiễn. Với Nghị định 69, các bộ, ngành đã vận dụng tối đa các quy định pháp luật hiện hành vàom xây dựng được các cơ chế, chính sách có tính khả thi, tốt nhất có thể, tạo điều kiện đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Với cơ chế như Nghị định 69, sẽ đảm bảo tốt nhất các quyền lợi của chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư cũng như thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia.

Cũng trong tháng 7, UBND TP.Hà Nội ban hành kế hoạch khắc phục tồn tại, hạn chế trong công tác thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Đáng chú ý, TP.Hà Nội dự chi khoảng 500 tỉ đồng cho việc tổng kiểm tra, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ nhà chung cư cũ theo các đối tượng phân loại theo Nghị định 69. Sẽ ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giai đoạn 2021 - 2025 đối với các chung cư cũ đã có kết quả kiểm định.

Theo các chuyên gia, hàng loạt những thông tin tích cực, thể hiện quyết tâm cao độ của Chính phủ, TP.Hà Nội đối với công cuộc tái thiết nhà chung cư, tập thể đã khiến thị trường căn hộ chung cư cũ khởi sắc hơn nhiều sau vài năm gần như đóng băng.Đồng thời, theo Chương trình số 03 của Thành uỷ Hà Nội về chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025, đã đặt mục tiêu cải tạo, xây dựng lại 2 - 3 khu chung cư cũ, chuẩn bị triển khai các khu còn lại. 3 khu chung cư cũ được đề xuất cải tạo, xây dựng lại trong giai đoạn này là Giảng Võ, Thành Công và Ngọc Khánh. Đây đều là các khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm ở cấp độ đặc biệt, phải di dời gấp (cấp độ D)…

Căn hộ nhà chung cư cũ tăng giá, giao dịch sôi động hơn

Khảo sát trên nhiều trang rao vặt hay các hội, nhóm của mạng xã hội, không khó bắt gặp những dòng tin đăng bán nhà chung cư cũ, giá bán cũng tăng hơn từ 5 - 20% so với dịp đầu năm nay trở về trước, tuỳ vị trí khu nhà, căn hộ tầng mấy…

Chia sẻ với chúng tôi, chị Hoàng Thị Thuý, 30 tuổi, là nhân viên ngân hàng, vui mừng kể mới dọn đến căn hộ ở tầng 4 một nhà tập thể Thành Công với diện tích 40 m² trong sổ và 21 m² cơi nới thêm, tương đối đủ nội thất với giá 1,7 tỉ đồng, đắt hơn hồi cuối 2020 gần 200 triệu đồng.

Chấp nhận giá cao hơn để mua nhà chung cư cũ, ông Phùng Văn Nam, (55 tuổi ở Q.Hoàn Kiếm, Hà Nội) mua căn hộ rộng hơn 60 m² ở khu Ngọc Khánh với giá trên 2 tỉ đồng, chia sẻ mua để ban đầu cho thuê lấy vài triệu đồng/tháng. Khi Hà Nội xây dựng lại thì sẽ được đền bù căn hộ mới, đẹp, to hơn. Theo ông Nam, giá thuê nhà như vậy cũng cao hơn lãi suất gửi ngân hàng, mà về tương lai lại có căn hộ ở vị trí đắc địa trong trung tâm thành phố.“Đắt hơn nhưng mình vẫn thích mua vì vị trí trung tâm, gần trường, gần chợ đi đâu cũng tiện. Vợ chồng trẻ, chưa tích cóp được nhiều mà muốn ở khu trung tâm nên chỉ có lựa chọn nhà tập thể. Trước mắt để ở cũng đáp ứng được nhu cầu 2 vợ chồng 1 đứa con. Hy vọng vài năm tới, nhà nước cải tạo cả khu sẽ được đền bù căn hộ mới. Nếu được giá thì bán hoặc đủ điều kiện thì giữ lại ở. Mua nhà như thế này, vừa để ở, cũng là khoản đầu tư lâu dài”, chị Thuý tâm sự.

“Đây là điều mà từ năm 2016 đến 2020 không xảy ra. Người dân, các nhà đầu tư bây giờ rất nhanh nhạy, từ trước khi có Nghị định 69, hay thông tin Hà Nội chi mạnh để cải tạo nhà chung cư đã bắt đầu có giao dịch thành công. Cuối tháng 7 vừa qua, có nhà đầu tư chốt mua 1 căn rộng 45 m² ở tầng 2 một nhà chung cư cũ ở khu Thành Công với giá hơn 2 tỉ đồng, tương đương trên 40 triệu đồng/m² dù hồi tháng 2, chính căn hộ này, tôi môi giới cho mua chỉ với giá gần 1,7 tỉ đồng. Ở những căn có vị trí đẹp như tầng thấp, hướng mát, vị trí toà nhà gần mặt đường lớn... giá tăng rất tốt và cũng ít người bán”, anh Dũng cho biết.Anh Nguyễn Ngọc Dũng, 38 tuổi, môi giới bất động sản trong các khu phố trung tâm, cho biết từ 5 - 6 tháng nay đã khớp được hàng chục hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũ, nhà tập thể. Nhất là sau từ đầu tháng 7 dương lịch, “thị trường ngách” này khá sôi động, số lượng người quan tâm cũng tăng mạnh.

Cũng theo anh Dũng, với căn hộ rộng hơn 60 - 65 m² diện tích theo sổ đỏ tại khu Giảng Võ, khó có giá dưới 2,5 tỉ đồng, đấy là chưa kể vị trí, hướng, số tầng, diện tích cơi nới… Giá này so với thời điểm đầu năm nay đã tăng khoảng 10 - 15%. Giá căn hộ chung cư cũ, nhà tập thể tại các khu Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh tăng nhanh hơn các khu khác do thông tin ưu tiên cải tạo 3 khu này trong giai đoạn từ nay đến 2025. Đồng thời, vị trí các khu chung cư cũ này đắc địa hơn, hình thành theo từng khu, hứa hẹn quy hoạch đẹp hơn.

Dù thị trường căn hộ chung cư cũ có biểu hiện như vậy, nhưng giới chuyên gia lại có góc nhìn khác. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho rằng, những người chọn mua nhà chung cư cũ đều vì vị trí đắc địa, thích khu trung tâm có hạ tầng tốt, lại có tiềm năng khi được xây dựng lại.

Việc thị trường căn hộ chung cư cũ có giao dịch trở lại gần đây chỉ là làn sóng nhất thời của lượng khách nhỏ, không trở lài xu thế. Nguyên nhân có thể do dịch bệnh Covid-19 từ 2020 làm thay đổi sự vận động dòng tiền, tiền mặt trong dân dư thừa nhiều do thiếu kênh đầu tư. Cộng với có nhiều tín hiệu tích cực từ nhà nước đối với tái thiết nhà chung cư cũ nên một bộ phận nhỏ đi tìm mua.

“Khoảng năm 2014 - 2015, cũng từng có làn sóng đầu tư vào chung cư cũ khi có thông tin ra cơ chế mới cải tạo nhà chung cư cũ. Nhiều người xuống tiền với mục tiêu kép là trước mắt để ở, sau đó chờ được cải tạo lại, được đền bù và được căn hộ mới hơn, rộng hơn. Nhưng đến nay, giấc mộng này chưa thành hiện thực”, ông Đính nói.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính, cho rằng ở góc độ mua căn hộ chung cư cũ để chờ cải tạo lại, "đổi đời" thì khó trở thành khoản đầu tư thông minh.

“Số tiền đầu tư mua căn hộ chung cư cũ cũng phải tiền tỉ. Mua nhà rồi để đấy chờ xây dựng lại trong vài ba năm, thậm chí lâu hơn là rủi ro. Bên cạnh đó, quá trình quy hoạch, xây dựng còn là cả lộ trình dài, chưa có tiền lệ nên không biết thực tế ra sao. Trong khi đa phần nhà đã cũ, xuống cấp nên chất lượng cuộc sống cũng như mức độ an toàn đều thấp”, PGS-TS Thịnh nói và cảnh báo có thể rơi vào tình huống, ở không được, bán không xong nếu vì lý do nào đó, tiến độ cải tạo bị chậm lại.