Cần có quy định cụ thể về mức phí cho từng loại đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều nội dung mới nhằm thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội XIII của Đảng, giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển.

Dự thảo có các nội dung đổi mới, bao quát nhiều vấn đề về chính sách đất đai. Đó là quy hoạch sử dụng đất, quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất, chính sách tài chính về đất đai, thị trường quyền sử dụng đất, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp, quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, cải cách hành chính, chuyển đổi số, thanh kiểm tra.

Một trong những điểm mới của Dự thảo sửa đổi là sửa đổi thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn. Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.

Góp ý về nội dung thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất, Tiến sỹ Nguyễn Quân, Chủ tịch Hội tự động hóa Việt Nam cho rằng: Đây là vấn đề quan trọng và nhạy cảm nhất của Luật, bởi nhiều năm qua theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khoảng 70% các vụ khiếu kiện kéo dài, tập trung đông người liên quan đến những bất cập trong chính sách thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chính là xuất phát từ 2 quy định của Luật: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; mức bồi thường khi thu hồi đất.

Trong Dự thảo, tại Điều 78 quy định nhiều loại dự án dễ gây xung đột giữa nhà nước với người sử dụng đất. Ví dụ dự án đô thị hoặc khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở, dự án chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng cơ sở tôn giáo, nghĩa trang…

Theo Tiến sỹ Nguyễn Quân, trong Dự thảo Luật chỉ quy định chung tại khoản 3 Điều 89 “việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường”. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, nhiều dự án đã xuất hiện khái niệm “bồi thường theo giá thị trường”, một khái niệm rất mù mờ và gây ra nhiều hậu quả phức tạp khi áp giá bồi thường cho nhiều dự án mà Nhà nước đứng ra thu hồi đất và chi trả bồi thường cho người sử dụng đất. Bởi giá thị trường đất đai biến động rất nhiều phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố ảnh hưởng của dự án, tiến độ và quy mô dự án, càng kéo dài dự án thì mức bồi thường càng phức tạp dẫn đến không thể bàn giao mặt bằng đúng thời hạn, chưa kể tố cáo, khiếu kiện, tham nhũng và lãng phí.

“Dự thảo nên bổ sung thêm 1 điều vào Chương IX: Chính sách ưu đãi khi giao đất, cho thuê đất, quy định cụ thể: Nhà nước ưu đãi khi giao đất cho tổ chức khoa học và công nghệ, cơ sở giáo dục, doanh nghiệp khoa học và công nghệ, có thể giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giảm 50-70% mức giá đất (hoặc giao Chính phủ quy định cụ thể mức giá giao đất và cho thuê đất). Bởi đây là 3 đối tượng cần được quan tâm đặc biệt, hoạt động trong 2 lĩnh vực “quốc sách hàng đầu”, tạo ra nguồn nhân lực chất lượng cao và sản phẩm công nghệ cao cho công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước”, Tiến sỹ Nguyễn Quân đề xuất.

Cùng quan điểm trên, Tiến sỹ Lê Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và kỹ thuật Hà Nội cho rằng, từ điều 91 đến điều 103 tại Dự thảo, nhìn chung đã thể hiện nội dung khá cụ thể và chi tiết về loại bồi thường nhưng trong thực tế việc tính toán, ấn định bồi thường chi phí này của Hội đồng giải phóng mặt bằng Nhà nước là hoàn toàn chưa thống nhất, vẫn còn chung chung và thiếu chính xác làm thiệt hại cho người sử dụng đất có thu hồi.

Cùng với đó, Nhà nước sẽ chỉ chịu trách nhiệm thu hồi đất và bồi thường đối với số lượng hạn chế các dự án thực sự quan trọng và vì lợi ích quốc gia, công cộng, khi đó mức bồi thường sẽ được áp dụng mức giá đất theo quy định của bảng giá đất do UBND địa phương ban hành hàng năm. Ngoài các dự án này, Nhà nước không đứng ra thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án như trước đây, Nhà nước chỉ phê duyệt chủ trương thực hiện dự án và hướng dẫn chủ đầu tư về quy trình, thủ tục bồi thường và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ đầu tư sẽ phải tự thỏa thuận mức bồi thường với người sử dụng đất khi triển khai thực hiện dự án.

Vì vậy, Dự thảo cần có quy định cụ thể dưới luật về mức chi phí trả cho từng loại đất, cùng các chi phí đầu tư, cây con gắn liền với đất khi thu hồi; cần chi tiết và ràng buộc các nội dung văn bản dưới luật như tính giá đền bù sát với thực tế hơn.