Cải tạo chung cư cũ: Xã hội hóa nhưng cần Nhà nước “chung tay”, giúp sức

Đến nay bài toán cải tạo chung cư cũ vẫn không có kết quả khả quan. Tất cả vướng mắc lợi ích giữa nhà nước- chủ đầu tư (doanh nghiệp)- người dân vẫn chưa được giải quyết thấu triệt khiến đầu ra cho bài toán này vẫn đang đóng lại…

Giao hoàn toàn cho doanh nghiệp: Không khả thi

Dạo một vòng quanh Hà Nội, nhiều chung cư cũ như: Thành Công, Trung Tự… có vị trí “vàng” đắc địa, nhưng đã xuống cấp trầm trọng. Bao năm qua, nhiều dự án đề xuất cải tạo, xây dựng chung cư cũ vẫn nằm trên giấy. Nhiều khu chung cư cũ xuống cấp trầm trọng nhưng vẫn nằm phơi nắng, phơi sương, không thể cải tạo vì nút thắt vướng mắc liên quan đến lợi ích Nhà nước - người dân và doanh nghiệp chưa được giải quyết.

Là địa phương có số dự án chung cư cũ nhiều nhất cả nước, từ đầu năm 2018 đến nay, UBND Thành phố Hà Nội đã giao 19 nhà đầu tư triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu cung cư cũ trên địa bàn thành phố, bên cạnh giao bổ sung 2 khu chung cư cũ, nâng tổng số lên 30 khu (kinh phí nhà đầu tư tự bỏ). Nhưng đến nay, số lượng dự án chung cư cũ cải tạo mới gần như dậm chân tại chỗ.

Theo các chuyên gia, chủ trương xã hội hóa hoàn toàn việc cải tạo chung cư cũ là khó thực thi. Vì chung cư cũ có vị trí đẹp nhưng vướng về quy hoạch, bị khống chế chiều cao; chủ đầu tư phải lo toàn bộ từ điều tra xã hội học đến tự thỏa thuận với người dân rồi tự lập quy hoạch để trình cơ quan quản lý phê duyệt… đến vốn đầu tư lớn. Trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư còn bất cập và kéo dài (nhiều thủ tục gần như không thể thực hiện được nếu không điều chỉnh Luật hoặc vận dụng phù hợp); công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn (có sự phân hoá cao trong việc đồng thuận hệ số đền bù giữa các tầng trong chung cư và sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu)…

Mặt khác các chủ sở hữu yêu cầu đền bù ngày càng cao. Các hộ cơi nới diện tích khác nhau với giấy tờ gốc và đưa ra yêu cầu về hệ số đền bù gần như không có điểm dừng khiến việc thoả thuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư gặp khó khăn. Việc 100% hộ dân đồng ý là khó khả thi.

Cơ quan quản lý Nhà nước đưa ra yêu cầu cải tạo chung cư cũ nhưng không phá vỡ quy hoạch, bởi lo ngại sẽ gia tăng dân số và gây áp lực lên cơ sở hạ tầng vốn đầy áp lực trong nội đô.

Bài toán cân đối lợi ích của 3 bên là Nhà nước - chủ đầu tư (doanh nghiệp) và người dân đến nay vẫn chưa có lời giải thỏa đáng.

Cần “bàn tay” Nhà nước trong cải tạo chung cư cũ

Theo Bộ Xây dựng, cả nước có 2.500 khối nhà chung cư cũ (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) được xây dựng từ trước năm 1994, với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, Hà Nội đứng đầu cả nước về số nhà chung cư cũ với 1.579 khối, chiếm 63% tổng số nhà chung cư cũ.

Cơ quan chức năng và chính quyền địa phương thực hiện việc kiểm định được 600/2.500 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm - cấp C, D (chiếm khoảng 25%) tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó Hà Nội có 179 nhà chung cư.

Theo các chuyên gia, cải tạo chung cư cũ cần có cơ chế đặc thù mà ở đó sự tham gia và vai trò của nhà nước cần cụ thể và nhiều hơn, không giao hoàn toàn cho doanh nghiệp. Để tạo được nguồn vốn cho cải tạo chung cư cũ, các địa phương cần giữ vai trò chủ chốt nhằm thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án trên cơ sở cần tạo lòng tin cho người dân và các chủ đầu tư trong việc triển khai đầu tư. Đặc biệt các cấp chính quyền cần phải tham gia một cách trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng chung cư cũ, tuyên truyền các cư dân trong và ngoài chung cư cũ nhận thức trách nhiệm trong công tác cải tạo và xây mới chung cư của chính họ.

Đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát, nghiên cứu đồng thời thực hiện đồng bộ trong nội dung Luật sửa đổi, bổ sung các Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 101/2015 trong thời gian tới.

Xắn tay quyết tâm cải tạo chung cư cũ, Thành phố Hà Nội đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, mật độ dân số) tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử, thay vì phải báo cáo được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. Ngoài ra, thành phố cũng kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì 100% như quy định hiện hành.

Nhiều doanh nghiệp mong muốn cải tạo chung cư cũ cần có những chính sách ưu đãi phù hợp đặc biệt là chính sách hỗ trợ về tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý, đơn giản thủ tục để tạo sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư.