Cải tạo chung cư cũ: Loay hoay vì thiếu chính sách phù hợp

Nhiều nhà đầu tư đã và đang mất rất nhiều công sức, đánh vật với các dự án cải tạo chung cư cũ với rất nhiều rào cản, vướng mắc. Trong khi đó hàng vạn người dân từng ngày nơm nớp lo nhà sập …

“CHÚNG TÔI ĐÃ CHỜ ĐỢI RẤT, RẤT LÂU!”

Tiếp xúc với PV báo Tiền Phong, nhiều hộ dân khu tập thể Nguyễn Công Trứ đều có chung cảm xúc mong chờ sớm được cải tạo lại nhà để gia đình được sống trong căn nhà mới. “ Tôi được biết dự án đã được Thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho cả khu, Chính quyền địa phương đã thông báo nhiều lần về cải tạo nhà từ hàng chục năm qua nhưng đến nay, sau khi tòa nhà N3 đã được xây dựng xong, chúng tôi vẫn đang trong tâm trạng chờ đợi Nhà nước có chính sách phù hợp để dự án có thể đẩy nhanh tiến độ. Chúng tôi đã chờ đợi rất, rất lâu”, bà Nguyễn Thị Hoa trú tại tập thể Nguyễn Công Trú cho hay.

Được xây dựng từ những năm 1960 đến nay, nhiều căn hộ tại tập thể Nguyễn Công Trú đã xuống cấp nghiêm trọng, bị cơi nới lấn chiếm khắp nơi, hạ tầng quá tải, sân chơi của trẻ em đã bị chiếm làm nơi kinh doanh hàng quán, trông giữ xe. Tại khu tập thể Thành Công, Giảng Võ, Trung Tự, Kim Liên, Tân Mai…đều rơi vào tình trạng tương tự. Khổ nhất là nhiều gia đình đông người với 3-4 thế hệ nhưng vẫn phải chung sống trong căn phòng 20-30 m² cơi nới tứ phía.

Từ năm 2002, Công ty CP Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội được thành phố Hà Nội giao làm chủ đầu tư cải tạo xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ. Theo chỉ đạo của Thành phố, đến đầu năm 2016, Công ty đã hoàn thành và đưa vào sử dụng tòa nhà thí điểm N3, một phần nhỏ trong tổng thể dự án. Theo quy hoạch được duyệt, 14 tòa nhà chung cư cũ và các diện tích cơi nới, lấn chiếm xung quanh, các diện tích kiot, chợ, nhà trẻ mẫu giáo sẽ được phá dỡ, xây dựng lại thành 9 khối nhà cao tầng (nhóm nhà ở gồm 7 khối nhà N1, N2, N3, N4, N5, N6, N7; nhóm nhà hỗn hợp gồm 2 nhà HH1, HH2), 01 nhà trẻ, mẫu giáo với đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

VƯỚNG TẠI ĐÂU?

Đầu tiên phải kể đến là vướng mắc rất lớn trong giải phóng mặt bằng. Riêng việc giải tỏa khu nhà A1, A2 để xây dựng khu N3 đầu tiên đã kéo dài đến 3 năm, từ 2009-2012. Việc cải tạo xây dựng lại đồng bộ cả khu tập thể theo quy hoạch được duyệt bao gồm nhiều đối tượng đền bù, GPMB, tái định cư cần phải thỏa thuận , trong khi các quy định của Nhà nước chưa đầy đủ cho các đối tượng này. Khu vực cải tạo, xây dựng lại khu tập thể không nằm ở mặt phố lớn, chủ yếu toàn bộ 14 nhà tập thể cũ nằm sâu phía trong phố Nguyễn Công Trứ, giao thông trong khu chủ yếu là đường cụt và thắt cổ chai ở phía cuối khu tập thể. Dự án nằm trong vành đai 1, thuộc khu vực hạn chế phát triển nên về chiều cao công trình bị khống chế và hạn chế chất thải thêm dân cư. Mật độ xây dựng theo quy hoạch 1/500 được duyệt là 47% trong khi hiện trạng xây dựng dầy đặc là khoảng 70%.

Theo đại diện Handico7, từ năm 2002, khi Công ty được giao triển khai dự án nhưng chưa có hành lang pháp lý và cơ chế chính sách đầy đủ về loại hình dự án cải tạo chung cư cũ ( Đến 2007 mới có Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ và năm 2008 Thành phố ban hành Quyết định số 48/QĐ-UBND). Công ty vừa làm, vừa nghiên cứu trình Thành phố các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến dự án. Do dự án nằm trong vành đai 1, hạn chế phát triển, sàn quy hoạch cho diện tích nhà ở thấp, hệ số đền bù tái định cư cao dẫn đến dự án mất cân đối lớn về tài chính.

Điều đáng lưu ý, trong quá trình đầu tư xây dựng nhà N3, UBND thành phố đã có chỉ đạo tại thông báo số 217/TB-VP ngày 26/9/2014, Sau khi xây dựng xong nhà N3, các tòa nhà khác thuộc dự án sẽ triển khai sau khi thành phố ban hành chính sách mới về cải taọ, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, cho đến nay chưa có quyết định nào của thành phố thay thế quyết định 48/2008/QĐ-UBND về quy chế cải tạo lại chung cư cũ.

Đại diện Handico7 cho biết: Theo quy định tại khoản 3 Điều 110 Luật nhà ở, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ ( Trừ nhà chung cư cũ cấp D) phải được 100% các chủ sở hữu đồng ý thông qua hội nghị nhà chung cư là không khả thi vì thực tế có một số lượng nhỏ không hợp tác vì nhiều lý do. Do vậy đối với các khu chung cư cũ đã nằm trong kế hoạch cải tạo thì việc lấy ý kiến chỉ cần 70% sự đồng thuận của các chủ sở hữu căn hộ như Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 đã ban hành trước đây là phù hợp. Còn những chung cư không nằm trong kế hoạch, chưa hết niên hạn sử dụng, nếu người dân có nhu cầu cải tạo, xây dựng lại chỗ ở chất lượng, văn minh hơn thì sẽ thỏa thuận với doanh nghiệp.

Cũng theo đại diện Handico 7, việc để người dân “đánh đu” với nhà đầu tư trong việc thỏa thuận cơ chế chính sách tái định cư, giải phóng mặt bằng sẽ đẩy các dự án vào bế tắc! Việc cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ là giải quyết nhu cầu bức xúc dân sinh nâng cao đời sống của người dân do vậy nên được xem là một dạng nhà ở xã hội, xác định đó là trách nhiệm của Nhà nước, người dân và vai trò tham gia của doanh nghiệp thì mới có thể thực hiện được. Nhà nước cần quy định khung chính sách chung theo nguyên tắc phân loại vị trí, đặc điểm của từng khu vực về các chỉ số sau: Hệ số đền bù tái định cư (hệ số K); Diện tích căn hộ tái định cư, căn hộ kinh doanh tối thiểu; Giá mua đối với phần diện tích tăng thêm của căn hộ tái định cư với diện tích căn hộ cũ. Trên cơ sở đó các địa phương ban hành cơ chế, chính sách đặc thù phù hợp với từng khu vực thuộc địa bàn do mình quản lý.

Trên thực tế đối với những dự án cải tạo toàn khu, ngoài những nhà chung cư cũ, các đối tượng khác còn bao gồm: nhà ở thấp tầng, các trụ sở cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, trường học, chợ dân sinh, trung tâm thể thao... nhưng trong Nghị định 101/NĐ-CP chưa đề cập những quy định cho các đối tượng này.

Về trình tự thực hiện dự án : Theo quy trình hiện nay, đối với các dự án cải tạo chung cư cũ (trừ dự án chung cư cấp D) việc thỏa thuận, thống nhất về cơ chế chính sách đền bù, tái định cư với dân phải đạt tỷ lệ 100% (bao gồm cả diện tích căn hộ tái định cư, giá mua đối với phần diện tích tăng thêm…) trước khi Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư là không khả thi. Đề nghị Nhà nước quy định về trình tự thực hiện dự án đối với các chung cư cũ đã nằm trong kế hoạch cải tạo như sau : Lựa chọn nhà đầu tư- giao quyết định chủ trương đầu tư- Chủ đầu tư xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư thống nhất với các cơ quan quản lý nhà nước, sau đó thỏa thuận với dân (ở khâu này cần phải có vai trò của chính quyền địa phương chủ trì thực hiện ), trình thẩm định phê duyệt phương án song song với lập dự án đầu tư.

Theo một số nhà đầu tư, tại Nghị quyết 34/2007/NQ-CP đã quy định cơ chế chính sách đối với nhà đầu tư cụ thể như sau: Ưu đãi về đất đai: được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục kinh doanh, dịch vụ; Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao (hoặc thuê) để thực hiện dự án (kể cả phần diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt). Doanh nghiệp được áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong 04 năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 09 năm tiếp theo; đối với diện tích nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ không phải nộp thuế giá trị gia tăng.

Tuy nhiên đến Nghị định 101/2015/NĐ-CP chỉ ưu đãi về đất đai cho các chủ đầu tư tham gia cải tạo lại chung cư cũ và cắt toàn bộ ưu đãi về tài chính. Trong thực tế sau hầu hết các dự án cải tạo lại chung cư cũ đều khó có khả năng cân đối tài chính vì bị hạn chế về dân số, phát triển chiều cao, mật độ xây dựng. Để khuyến khích và thu hút đầu tư, đề nghị Nhà nước tiếp tục thực hiện cơ chế ưu đãi như nghị quyết 34/2007. Nhà nước cần hỗ trợ cho Doanh nghiệp được vay vốn từ các Quỹ đầu tư của Chính phủ, địa phương, ngân hàng chính sách với lãi suất cho vay được áp dụng như đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Nhà nước cần có các cơ chế chính sách phù hợp để giúp nhà đầu tư bù đắp phần mất cân đối tài chính.

Nhà N3 thuộc giai đoạn 1 của dự án cải tạo chung cư Nguyễn Công Trứ hoàn thành cải thiện rất lớn cuộc sống của người dân