Cách đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhầm đất quy hoạch

Đặt cọc 300 triệu đồng mua đất xong, anh Huy mới biết lô đất nằm trong quy hoạch, sẽ bị thu hồi nên không muốn giao dịch.

Theo thông tin gửi về VnExpress, anh Đức Huy (tỉnh Khánh Hòa) mua mảnh đất giá gần 1,5 tỷ đồng, đã đặt cọc bên bán 300 triệu đồng. Theo thỏa thuận, nếu không mua, anh Huy sẽ mất số tiền đặt cọc, nếu bên bán không bán sẽ mất gấp đôi tiền đặt cọc.

Sau đó, Huy lên huyện hỏi về hiện trạng quy hoạch thì được biết, thửa đất nằm trong phạm vi quy hoạch. "Người bán không nói cho tôi biết điều này, nay tôi không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán nữa" anh Huy cho hay.

Anh muốn được lời khuyên cách lấy lại 300 triệu đồng đã đặt cọc.

Luật sư Vũ Tiến Vinh (Công ty luật Bảo An, Hà Nội) cho hay, Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Tài sản đặt cọc, theo đó, sẽ được xử lý theo 3 trường hợp sau:

- Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện: Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Khi bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng: Phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Đối với trường hợp của anh Huy, luật sư chỉ ra hai tình huống.

Tình huống thứ nhất, bên nhận đặt cọc cố tình đưa ra các thông tin sai sự thật về quy hoạch để lừa dối bên đặt cọc:

Khi này, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu, theo Điều 127 Bộ luật Dân sự. Cụ thể, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Do vậy, nếu cho rằng bên nhận đặt cọc lừa dối trong giao kết, anh Huy bạn có thể khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, luật sư cho hay.

Dựa theo Điều 131 Bộ luật Dân sự, luật sư Vinh cho hay, nếu hợp đồng đặt cọc của anh Huy được tòa án tuyên vô hiệu, bên nhận cọc (người bán đất cho anh Huy) phải trả lại cho Huy 300 triệu đồng đặt cọc họ đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu anh Huy có yêu cầu), song không phải chịu phạt cọc (trả cho anh Huy số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc).

Tình huống thứ hai, bên nhận đặt cọc không đưa ra các thông tin sai sự thật về quy hoạch hoặc không đề cập đến vấn đề quy hoạch, người bán đất không có lỗi với Huy. Mặt khác, việc tìm hiểu tính chất tài sản nhận chuyển nhượng (thông tin quy hoạch) cũng là một trong những nghĩa vụ của anh Huy.

Nếu không tìm hiểu và sau đó từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì lý do đất nằm trong quy hoạch thì chính anh Huy là người có lỗi, luật sư cho hay. Trường hợp này yêu cầu phạt cọc đối với bên nhận đặt cọc có thể không được xem xét, chấp nhận.