Các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở”

Doanh thu sụt giảm, mất thị trường, lượng tồn kho lớn và thiếu dòng tiền khiến nhiều doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) khó khăn, dẫn tới tỷ lệ giải thể tăng hơn 30% trong khi tỷ lệ thành lập DN mới trong lĩnh vực này giảm hơn 61%.

“Sức khỏe” thị trường BĐS đi xuống

Thị trường BĐS có dấu hiệu “suy yếu” kể từ đầu năm 2022. Tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến tận thời điểm hiện tại.

Theo Báo cáo Thực trạng sức khỏe thị trường BĐS Việt Nam của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 DN kinh doanh BĐS giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng DN kinh doanh BĐS thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm 2022, chỉ có 1.744 DN.

Kết quả kinh doanh của các DN trong quý I/2023 suy yếu, với doanh thu toàn ngành giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022.

Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang, buộc phải tạm dừng do DN không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án.

Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Nhiều DN phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự. Dữ liệu từ 20 DN BĐS có tổng tài sản lớn nhất tại ngày 31/12/2022 cho thấy: Có tới 6 DN phải cắt giảm nhân sự đáng kể trong năm 2022 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) cùng công ty con CTCP Dịch vụ BĐS Đất Xanh (HOSE: DXS) khi lần lượt cắt giảm 41% và 45% nhân sự trong năm 2022.

Số lượng nhân viên của một số DN BĐS niêm yết. Nguồn: VARS

Các DN có mức cắt giảm nhân sự đáng kể còn lại là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL) với tỷ lệ cắt giảm 20%, CTCP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM: SSH) là 16% và CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia (HOSE: AGG) cắt giảm 29% nhân sự.

Quý I/2023, một số DN lớn tiếp tục cắt giảm nhân sự. Đất Xanh (DXG) cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) cũng cắt giảm 1.245 người so với đầu năm; không cắt giảm nhân sự trong năm 2022 nhưng đến quý I/2023, Vinhomes (VHM) cũng đã cắt giảm 1.527 nhân sự...

“Bắt bệnh” thị trường BĐS

Theo VARS, các DN BĐS hiện đang trong tình trạng thiếu nguồn cung và sụt giảm nguồn cầu, trong khi không có dòng tiền.

Suốt từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

“Nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt” là những từ VARS mô tả về thực trạng nguồn cung BĐS trong thời gian qua. Cụ thể, năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch COVID-19); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Quý I/2023, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn.

Thị trường BĐS luôn trong trạng thái “thiếu vắng” khách hàng. Bên cạnh nguyên nhân khó khăn chung của nền kinh tế, sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ là một trong những nguyên nhân chính không đủ sức hấp dẫn với khách hàng.

Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn, thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng. Ngược lại, lãi suất cao cũng ảnh hưởng không tốt đến nhu cầu vay vốn mua BĐS.

Ngoài ra, tình trạng “sốt ảo”, “bong bóng thị trường” thời gian qua đã mai một niềm tin của khách hàng vào thị trường BĐS.

Hiện nay, thị trường truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới BĐS chủ yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các dự án trên thị trường tại hầu hết các địa phương như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh… đều trong tình trạng đắp chiếu, chờ phê duyệt. Hơn nữa, trong tình hình kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh đặc biệt với BĐS nghỉ dưỡng là rất thấp.

VARS cho rằng, các DN đầu tư, phát triển BĐS đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài. Như “người sắp chết đuối”. Mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng. Nhưng vẫn không đủ sức để có thể ngoi lên.

Động lực sống khiến các DN vẫn đang cố gắng “vùng vẫy, quẫy đạp” và sẵn sàng “bấu víu” vào bất cứ chiếc phao cứu sinh nào. Tuy nhiên, trong suốt thời gian kể từ đầu năm 2022, chính phủ đã tạo ra những chiếc phao để cứu thị trường và DN nhưng chúng vẫn chưa đến được với DN giúp DN có thể bám vào, tạo đà ngoi lên mặt nước.

“Sức chống đỡ của các DN có giới hạn, nếu không ngoi lên kịp thời, chắc chắn sẽ bước sang giai đoạn sặc nước, ngừng thở đồng loạt”, VARS nhận định trong báo cáo.