'Bốc thuốc' trị bệnh trả giá đất rất cao rồi bỏ cọc

Nhiều chuyên gia đề xuất cần phải có ngay thuốc đặc trị cho tình trạng đẩy giá, thổi giá đất lên cao rồi bỏ cọc đấu giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Nửa đầu tháng 8, phiên đấu giá đất tại xã Thanh Cao - Thanh Oai đã thổi bùng lên sức nóng đất vùng ven Hà Nội khi giá trúng đấu giá cao đột biến, lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Sau đó, phiên đấu giá 19 lô đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức ngày 19/8, với giá trúng đấu giá lên đến 133,3 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Mới đây, phiên đấu giá 27 thửa đất tại ba phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội - Hà Đông có lô lên đến 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đáng nói, hạ tầng các lô đất trúng đấu giá này không có gì đặc biệt, đều nằm trong khu dân cư đã xây cất nhà cửa, cách xa trung tâm.

Kết quả những phiên đấu giá trên gây "rúng động" dư luận. Điểm chung của những phiên này là số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

Thế nhưng, sau các cuộc đấu giá, nhiều người đấu giá đất thành công với giá cao liên tục bỏ cọc. Trong 68 thửa đất tại xã Thanh Cao có hơn 80% người trúng bỏ cọc. Trong 19 lô đất trúng đấu giá tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, còn 8 thửa chưa được nộp tiền, có dấu hiệu bỏ cọc. Khi bỏ cọc, người trúng đấu giá sẽ mất số tiền đặt cọc cao nhất khoảng 200 triệu đồng.

Hiện tượng đấu giá cao nhưng bỏ cọc lan rộng (ảnh: N.H).

Để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc đấu giá đất cần phải có một chế tài vào cuộc. Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản mới được thông qua vào tháng 6 vừa qua, người bỏ cọc đấu giá thì sẽ bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Nhưng luật này phải chờ tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng cần có chế tài vào cuộc ngay để ngăn chặn tình trạng này.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng nhận xét đấu giá đất cũng bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực. "Hiện tượng trả rất cao một số lô rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường. Ngoài ra, việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến ở nhiều hơn, thậm chí mang tính tổ chức", báo cáo nêu.

Theo Bộ Xây dựng, kết quả đấu giá đất vừa qua bị tác động bởi 3 nguyên nhân gồm mức khởi điểm, tiền đặt cọc thấp và nhiều hội nhóm đầu tư chuyên nghiệp tham gia rồi bán lại ngay để kiếm lời. Ngay bên ngoài khu vực đấu giá, đám đông môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán với giá chênh 200 - 500 triệu đồng một lô đất.

"Kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần khởi điểm sẽ tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, cung - cầu nhà ở và thị trường bất động sản", Bộ Xây dựng cho biết.

Hệ lụy đầu tiên là mức trúng cao có thể được lấy làm thông tin tham chiếu, xác định và tạo mặt bằng giá mới hơn nhiều so với khu vực lân cận địa điểm đấu giá. Điều này gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận, nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất.

Tiếp đó, tâm lý nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng, kéo theo giá nhà ở, bất động sản ở gần nơi đấu giá tăng lên. Bộ Xây dựng cho biết thực tế, mức trúng đấu giá thường là cơ sở để tổ chức, cá nhân tham chiếu và xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hiện nay pháp luật hiện hành chỉ quy định không nộp tiền trúng đấu giá sau thời hạn nhất định chỉ bị mất tiền cọc mà không có các chế tài khác đi kèm. Theo ông Thịnh, để giảm người tham gia đấu giá "ảo", tình trạng làm giá rồi bỏ cọc, cố tình nâng giá để đầu cơ, đẩy mặt bằng giá đất khu vực đó lên cao thì trước mắt cần phải nâng giá khởi điểm lên sát với giá thị trường. Khi ấy, tiền cọc sẽ tăng lên nhiều, việc bỏ cọc và người tham gia đấu cũng ít đi.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - đề xuất mức thuế bất động sản có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… Việc này sẽ hạn chế các bất cập trong việc mua đi bán lại đất đấu giá, từ đó, giảm tình trạng đẩy giá rồi bỏ cọc.

Ông Đính khuyến cáo các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng khi tham gia các cuộc đấu thầu đấu giá, xác định giá thị trường và tính toán phải hết sức cẩn trọng để tránh tham gia vào việc đẩy giá bất động sản lên quá mạnh. Khi đó đương nhiên tạo hệ lụy không tốt cho việc đầu tư theo cách lành mạnh, bền vững.