Bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường: Người nhiều đất sẽ "méo mặt" đóng thuế

Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường, hứa hẹn sẽ loại bỏ tình trạng chênh lệch giá đất ảo và thực tế.

Khung giá đất được ban hành thấp hơn giá đất thực tế

Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Nghị quyết 18 chỉ rõ những yếu điểm của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Cụ thể, chính sách hiện nay chưa khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.

Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Đồng thời, chính sách cũng chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, đặc biệt là chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Do đó, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất. Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Khung giá đất được áp dụng theo quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP, là căn cứ để các tỉnh, thành ban hành bảng giá đất. Bảng giá đất được sử dụng trong nhiều trường hợp như: Tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất… Trong khi nhiều địa phương vẫn giữ hệ số điều chỉnh ở mức tối đa chỉ bằng 1,5 lần giá đất tại bảng giá đất. Bảng giá đất của nhiều địa phương lại quy định quá thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường, thấp nhất là giá đất nông nghiệp.

Nhiều chuyên gia cho rằng theo Luật Đất đai 2013, quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 60% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Nhất là nghịch lý đối với đất tại đô thị cũng chỉ bằng 30% giá đất thị trường.

Đơn cử như khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội, sát khu vực Hồ Gươm như các phố Hàng Gai, Hàng Đào,… giá đất thực tế thường hơn 1 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, khung giá đất nhà nước chỉ quy định từ 200 - 250 triệu đồng/m2. Điều này tạo ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất của thị trường với giá của nhà nước.

Bên cạnh đó, giá đất thực tế cao hơn nhiều lần so với khung giá đất dẫn tình khó khăn cho địa phương trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Khi người bị thu hồi đất sẽ khó chấp nhận mức giá thấp, dẫn đến thường xuyên có những ý kiến phản đối tại các buổi làm việc với các cơ quan, ban, ngành địa phương. Điều này gây ra làm chậm quá trình triển khai các dự án, công trình.

Bỏ khung giá đất khiến giá đất thực tế sát với thị trường

Trong nghị quyết 18 nêu rõ, việc bỏ khung giá đất không đồng nghĩa với việc bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính Trung Ương, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.

Một số chuyên gia bất động sản nêu ra thực tế, sau cơn sốt đất giá đất đã thiết lập mặt bằng giá đất mới mà bảng giá đất vẫn thấp hơn rất nhiều so với thực tế. Bảng giá đất vừa mới được ban hành cũng đã trở nên lạc hậu với thị trường. Ngoài ra, còn bị ràng buộc do quy chế khung giá đất nên không thực hiện được đúng nguyên tắc là giá đất phù hợp với giá thị trường vì bị hạn chế.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, nhiều lần hiệp hội và các doanh nghiệp cũng đã có nhiều văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng và Bộ TN-MT về những bất cập trong luật Đất đai, đặc biệt là liên quan đến khung giá đất và bảng giá đất.

"Chúng tôi đã từng kiến nghị bỏ quy định khung giá đất, đồng thời giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và tình hình thực tế của địa phương. Bởi điều này có thể giúp bảng giá đất xác định sát với giá đất thực tế hơn", ông Châu chia sẻ thêm.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng trong Nghị quyết 18 lần này cũng khẳng định việc bỏ khung giá đất là nhằm nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất. Đây là quyết định rất quan trọng, từ đó dẫn ra một loạt các việc tiếp theo rất mới của Nghị quyết. Đó là cần luật hóa chế độ gọi là bất động sản đa công năng hay nói cách khác là đất được sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó có đất quốc phòng an ninh sử dụng vào thương mại, đất tôn giáo tín ngưỡng mà có phần gắn với cơ chế về đất thương mại, đất dịch vụ.