Bỏ khung giá đất là đột phá nhưng phải tránh mỗi nơi một kiểu!

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất của Chính phủ, giao địa phương ban hành bảng giá đất theo từng năm. Điều này được đánh giá là bước đột phá, song, chuyên gia cho rằng cần cân nhắc để tránh mỗi nơi một kiểu, mạnh ai nấy làm.

Bỏ khung giá đất là đột phá

Thủ tướng Phạm Minh Chính nói chủ trương bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường "là điểm mới đột phá".

Sáng 21/7, Bộ Chính trị, Ban Bí thư tổ chức hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập các nghị quyết Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII.

Trình bày chuyên đề "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước trở thành nước phát triển có thu nhập cao" (Nghị quyết 18), Thủ tướng Phạm Minh Chính nói chủ trương bỏ khung giá đất đã được các cơ quan thống nhất sau khi thảo luận kỹ lưỡng "từ dưới lên trên, từ trên xuống dưới".

Theo Nghị quyết Trung ương, cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ được xây dựng, trong đó quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương sẽ xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện.

Trung ương cũng yêu cầu xây dựng cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng thẩm định giá đất, đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định và năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá; năng lực và đạo đức của các định giá viên. Giá đất phải được công khai và mọi giao dịch thông qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.

Theo Thủ tướng, vấn đề quan trọng để đảm bảo giá đất công khai, minh bạch, "cuối cùng vẫn là con người". Các cơ quan cần sàng lọc kỹ khi chọn người tham gia xác định giá đất. Dù quản lý tốt, con người làm không tốt, tiêu cực, đưa vấn đề cá nhân vào thì "có cơ chế kiểm soát thế nào họ cũng tìm cách làm sai".

"Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang tại Nghị quyết nhằm nâng cao trách nhiệm của người dân trong sử dụng đất", lãnh đạo Chính phủ nhấn mạnh.

Trung ương yêu cầu quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian (trên không và dưới ngầm), phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất. Nhà nước sẽ đảm bảo đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất để hạn chế lạm dụng, tham nhũng, tiêu cực.

"Người xây dựng quy hoạch và tiếp nhận quy hoạch phải trong sáng. Khi quy hoạch, tránh việc nghĩ mảnh đất nào đẹp nhất thì làm bất động sản, trong khi không tạo ra công ăn việc làm", Thủ tướng nói, yêu cầu các đơn vị lập quy hoạch có tầm nhìn chiến lược, "không thể lúc đầu giao cho đối tác này nhưng không làm được, khi đối tác khác đến tìm cách chạy chọt, lại thay đổi quy hoạch".

Thủ tướng cho biết, nếu chính sách về đất đai bám sát thực tiễn, đi vào thực tiễn thì sẽ có hiệu quả rất lớn. Ngược lại, nếu nghiên cứu không kỹ, vận dụng không đúng thì sẽ để lại hậu quả lớn.

Luật Đất đai 2013 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Căn cứ khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND thông qua bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần, công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.

Còn theo TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, việc bỏ khung giá đất là "bước đột phá để đưa giá đất về sát giá trị thực, tuân theo thị trường". Ông Nhân phân tích, lâu nay có tình trạng 2 giá đất, gồm giá trong hợp đồng công chứng và giá theo thảo thuận mua bán, thường có sự vênh nhau rất lớn. Đơn cử, giá đất tại đường Nguyễn Huệ (TP. Hồ Chí Minh) theo khung giá là khoảng 170 triệu đồng/m², song thực tế khi bán ra lên tới 1,1 - 1,2 tỷ đồng/m², tức gấp 5 - 6 lần so với giá quy định. Việc chênh lệch này gây ra tình trạng trốn thuế, thất thu lớn cho Nhà nước. Bên cạnh đó, các kỳ điều chỉnh khung giá đất đã tạo điều kiện để môi giới, cò đất thổi giá, tạo sốt ảo.

Cũng theo vị chuyên gia này, mặc dù Luật Đất đai quy định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, song trên thực tế, ở nhiều địa phương giá đất biến động liên tục nhưng do song vướng quy định khung giá đất nên chính quyền địa phương không thể điều chỉnh. Hệ quả là giá đất ban hành không phù hợp với thực tế thị trường, là nguyên nhân khiến người dân khiếu nại, khiếu kiện trong trường hợp bị thu hồi đất.

"Với việc bỏ khung giá đất, giao UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố định kỳ hàng năm, có điều chỉnh theo biến động của thị trường sẽ bảo đảm giá đất phù hợp thực tế, khắc phục tình trạng 2 giá. Không những thế, điều này sẽ góp phần hạn chế sai phạm trong lĩnh vực đất đai, giảm thiểu kiện cáo trong trường hợp thu hồi đất", ông Nhân tin tưởng.

Bỏ khung giá đất là bước đột phá để giá đất theo sát giá thị trường Nguồn: ITN

Cách nào tránh mỗi nơi một kiểu?

Bỏ khung giá đất, giao cho địa phương ban hành bảng giá đất là một bước tiến để giá đất theo thị trường, song các chuyên gia lưu ý, cần hết sức cân nhắc để tránh tình trạng mỗi nơi một kiểu.

Phân tích rõ hơn, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, giao địa phương ban hành bảng giá đất sẽ phát huy tính chủ động, bám sát tình hình thực tế. Tuy vậy, có nguy cơ dẫn đến tình trạng "mạnh ai nấy làm". Chẳng hạn, TP. Hồ Chí Minh áp dụng giá đền bù đất nông nghiệp ở quận 2 là 2 - 5 triệu đồng/m², thậm chí lên tới 10 triệu đồng/m². Nếu các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương không theo được mức giá đó sẽ dẫn đến độ vênh, và sẽ khiến người dân so sánh, bức xúc.

"Phải tuyệt đối tránh tình trạng mạnh ai nấy làm, bằng cách tạo ra liên kết theo vùng, theo cụm để cùng ngồi lại với nhau tìm ra phương án xác định bảng giá đất tương đồng, không vênh nhau nhiều. Chẳng hạn, khu vực TP. Hồ Chí Minh sẽ bao gồm cả các tỉnh liền kề là Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Nếu không, các dự án sẽ tập trung về địa phương có bảng giá đất cao hơn", ông Nhân đề xuất.

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện việc thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể. TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, "nhất thiết phải huy động được sự tham gia của các chuyên gia và doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Nếu không, chúng ta sẽ không thể cải tiến giá đất hiệu quả".

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, để việc định giá đất sát giá thị trường cần dựa trên thông tin giao dịch thị trường. Muốn vậy, phải xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về buôn bán, giao dịch đất đai, thường xuyên cập nhật sự biến động về giá đất trên phạm vi cả nước, theo từng địa phương để làm cơ sở cho việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất. Chỉ khi có cơ sở dữ liệu mới xác định đúng giá đất, tạo sự minh bạch, tránh thất thu cho ngân sách.