"Bít cửa" đầu cơ trục lợi nhà ở xã hội

Nguyên tắc "nhà ở xã hội không phải để đầu tư" đang đứng trước yêu cầu phải luật hóa chặt chẽ hơn. Để chính sách an sinh không bị "pha loãng" bởi các dòng tiền đầu cơ, việc thiết lập một cơ chế chuyển nhượng nhất quán, xuyên suốt từ khâu tiếp cận đến giao dịch thứ cấp là mệnh đề bắt buộc.

Việc ứng dụng định danh VNeID và xác lập cơ chế giao dịch thứ cấp khép kín được kỳ vọng sẽ loại bỏ hoàn toàn những kẽ hở trục lợi, đưa nhà ở xã hội trở lại đúng giá trị nhân văn ban đầu.

Nguyên tắc “nhà ở xã hội không nhằm mục đích đầu tư” từ lâu đã là nền tảng chính sách. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy một số quy định hiện hành đang tạo ra khoảng trống nhất định, khiến loại hình này có xu hướng dịch chuyển gần hơn với cơ chế thị trường sau một thời gian sở hữu.

Theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội được kiểm soát chặt trong 5 năm đầu. Người mua không được tự do chuyển nhượng; nếu bán lại, giao dịch chỉ diễn ra trong nhóm đối tượng đủ điều kiện và theo mức giá có kiểm soát. Khi hết thời hạn và được cấp giấy chứng nhận, quyền chuyển nhượng được mở rộng, cho phép tài sản tham gia thị trường với mức linh hoạt tương tự nhà ở thương mại.

Cách thiết kế này đảm bảo quyền tài sản của người dân và giúp thị trường vận hành thông suốt. Nhưng trong bối cảnh chênh lệch giữa giá ưu đãi ban đầu và giá thị trường có thể gia tăng, rủi ro lệch mục tiêu an sinh bắt đầu lộ diện. Khi đó, nhà ở xã hội không còn thuần túy là công cụ hỗ trợ, mà có nguy cơ trở thành kênh tích lũy tài sản.

Nhu cầu nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn với lực lượng lao động trẻ ngày càng đông. Áp lực này đòi hỏi nguồn cung phải được duy trì ổn định, trong khi chính sách phải đủ chặt để bảo đảm hỗ trợ đúng người, đúng mục tiêu.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp vẫn đối mặt với rào cản lớn về thủ tục, nhất là quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Những nút thắt này khiến tiến độ dự án bị kéo dài, làm suy giảm động lực phát triển nguồn cung.

Trong bối cảnh đó, hướng điều chỉnh chính sách theo nguyên tắc giao dịch chỉ diễn ra trong phạm vi đối tượng đủ điều kiện cần được cân nhắc. Cách tiếp cận này giúp duy trì tính nhất quán từ khâu tiếp cận đến chuyển nhượng, hạn chế tình trạng “lọt lưới” chính sách.

Đáng chú ý, việc giới hạn phạm vi giao dịch không phủ nhận quyền tài sản, mà đặt quyền này trong khuôn khổ phù hợp với đặc thù của nhà ở xã hội. Người sở hữu vẫn được chuyển nhượng, nhưng trong giới hạn đảm bảo hài hòa giữa lợi ích cá nhân và mục tiêu chung.

Để chính sách vận hành hiệu quả, một số điểm cần được làm rõ. Trước hết là cơ chế xác định đối tượng đủ điều kiện tham gia giao dịch thứ cấp. Việc ứng dụng nền tảng định danh điện tử như VNeID có thể giúp minh bạch hóa quy trình, giảm thủ tục và tăng hiệu quả quản lý.

Song song đó, bài toán chuyển tiếp chính sách cần được xử lý thận trọng. Với những trường hợp đã tham gia thị trường theo quy định hiện hành, việc xây dựng lộ trình điều chỉnh hợp lý sẽ giúp đảm bảo tính ổn định và khả năng dự đoán của pháp luật. Các nguyên tắc như không hồi tố hoặc xác định thời điểm hiệu lực phù hợp là những phương án đáng cân nhắc.

Về dài hạn, chính sách nhà ở xã hội cần được thiết kế đồng bộ từ tiếp cận, vận hành đến chuyển nhượng. Khi đó, nguyên tắc “không nhằm mục đích đầu tư” mới thực sự đi vào thực tiễn, thay vì chỉ dừng ở định hướng.